Sehr geehrtes Mitglied,

mit dem vorliegenden Newsletter informieren wir Sie unter I. über eine Auswahl an aktuellen Beratungsfragen aus den letzten Tagen, die für alle Mitglieder interessant sein können. Unter II. erfolgt ein Überblick über aktuelle mietrechtsrelevante Rechtsprechung, die Sie als Eigentümer und Vermieter beachten sollten, um Nachteile zu vermeiden.

Wir haben kürzlich auf die „Home App“ für Android und iOS einer unserer Kooperationspartner, Home HT GmbH aus Berlin, hingewiesen. Diesen Hinweis wiederholen wir gerne.

Die App kann für Sie etwa überprüfen, ob Mieten eingegangen sind oder die Zahlung ausgeblieben ist sowie eine Übersicht über laufende Mietverträge geben. Sie erhalten eine automatische Benachrichtigung auf Ihr mobiles Endgerät, ohne den Eingang manuell überwachen zu müssen.

Mit unserem Kooperationspartner wurde die App exklusiv für unsere Mitglieder weiterentwickelt: Als Mitglied haben Sie über die App Zugang zu unserer aktuellen Rechtsprechungsübersicht sowie juristisch aufbereiteten Experten-Tipps, die unseren Newslettern ab Ausgabe 01/18 entnommen sind. Experten-Tipps finden Sie auch im Mitgliederbereich der Vereinswebsite.

Unter www.home.ht/vermieterverein-appdownload/ könnn Sie die App kostenfrei herunterladen, der Link verweist Sie auf den Play Store für Android oder den App Store für iOS und sollte daher mit einem mobilen Endgerät geöffnet werden.

Sprechen Sie uns für Rückfragen jederzeit gerne an.

Ihre Bundesgeschäftsstelle

 

I. Beratung

1. Kündigung wegen länger zurückliegendem Zahlungsverzug
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zwar in einem Urteil vom 13.07.2016 zu Az: VIII ZR 296/15 entschieden, dass § 314 Abs. 3 BGB, der eine Kündigung von Dauerschuldverhältnissen, wozu auch das Mietverhältnis gehört, nur für zulässig erachtet, wenn diese innerhalb einer angemessenen Frist erfolgt, im Wohnraummietrecht nicht anwendbar ist.

Der BGH führt aber weiter aus: „Es war allerdings seit Langem anerkannt, dass eine längere Verzögerung der Kündigungserklärung Rechtsfolgen nach sich zieht, etwa in der Weise, dass es bei Kündigungstatbeständen, die auf eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung abstellen, angesichts einer längeren Kündigungsverzögerung an einer solchen Unzumutbarkeit und somit an einem durchgreifenden Kündigungsgrund fehlen kann. Ebenso stand und steht außer Frage, dass eine fristlose Kündigung im Einzelfall aufgrund besonderer Umstände treuwidrig, insbesondere verwirkt sein kann.“.

Eine späte Kündigung wegen Zahlungsverzug wird also insbesondere dann unbegründet sein, wenn ein längerer Zeitraum verstrichen ist und es seitdem auch keine weiteren Rückstände mehr gegeben hat.

Außerdem könnte eine sog. Verwirkung vorliegen. Die Verwirkung eines Rechts setzt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs voraus, dass zu dem Umstand des Zeitablaufs (Zeitmoment) besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (BGH VIII ZR 162/09 RN. 66).

2.Wartungskosten der Heizungsanlage umlegbar
Soweit im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter neben der Miete auch die Betriebskosten zu tragen hat, können auch die Wartungskosten der Heizungsanlage auf die Mieter umgelegt werden. Die Regelungen zu den Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung enthalten . Dort ist in § 2 Ziffer 4 a geregelt, dass die „Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft“, also die Wartungskosten, zu den Betriebskosten gehören.

Eine gleichlautende Regelung ist auch in der Heizkostenverordnung, dort in § 7 Abs. 2, enthalten.

3. Kleinreparaturen
In Mietverträgen ist oft eine Regelung zu sog. Kleinreparaturen enthalten, die eine Kostentragungslast des Mieters begründen könnte.

Grundsätzlich können hierüber jedoch nur Schäden ersetzt verlangt werden, die an Gegenständen, insbesondere Installationsgegenständen, entstehen, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, die also täglich „in die Hand genommen werden“, wie Fenstergriff, Wasserhahn oder Rolladengurt.

Wandfliesen sind etwa problematisch, so dass im Zweifel der Vermieter einen Schaden ersetzen muss.

4. Aufklärungspflicht gegenüber Mieter vor Vertragsschluss
Eine Aufklärungspflicht besteht bezüglich aller Umstände in Bezug auf den Mietgegenstand, die für den Entschluss des Mieters im Hinblick auf eine Anmietung erkennbar von besonderer Bedeutung sind.

Der Vermieter muss insbesondere auf Umstände hinweisen, die die Gesundheit und Sicherheit des Mieters, aber auch die Unversehrtheit seiner Sachen betreffen oder auf Baumängel, die umfassende Bauarbeiten während der Mietdauer erforderlich machen.

Sollte während der Mietzeit ein Mangel eintreten, ergeben sich Minderungsrechte des Mieters. Gemäß § 536 b BGB ist der Mieter aber mit Minderungsrechten ausgeschlossen, wenn ihm der Mangel bei Vertragsschluss bekannt ist.

Auch aus diesem Grund empfiehlt sich daher eine Aufklärung des Mieters hinsichtlich Art und Umfang eines bereits bei Vertragsschluss vorhandenen Mangels und einer eventuell daraus resultierender Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache.

5. Duldungspflicht des Mieters bei Baumaßnahmen
Hinsichtlich der Bauarbeiten ist zu unterscheiden, ob es sich um Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) oder um Modernisierungsmaßnahmen handelt (§ 555b BGB). Die Frage einer Duldungspflicht stellt sich nur, wenn Modernisierungsmaßnahmen betroffen sind. Erhaltungsmaßnahmen sind immer zu dulden.

Beide Maßnahmen sind dem Mieter anzukündigen, wobei strengere Regelungen bei den Modernisierungen gelten. Diese sind in Textform, also schriftlich, anzukündigen. Härtegründe kann der Mieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitteilen, wobei diese Frist nur zu laufen beginnt, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c BGB entspricht.

Ist eine Duldungspflicht gegeben, besteht diese nicht nur darin, die Maßnahmen des Vermieters nicht durch aktives Handeln zu behindern. Vielmehr muss der Mieter den Zutritt des Vermieters und seiner Handwerker in die Wohnung gestatten; und zwar nicht nur in der Bauphase, sondern auch schon in der Vorbereitungs- und Planungsphase. Darüber hinaus muss der Mieter auch solche Einwirkungen hinnehmen, die zwangsläufig mit der Durchführung von Baumaßnahmen verbunden sind, wie Lärm, Schmutz und Staub, die – vorübergehende – Sperrung von Gas, Strom oder Wasser sowie die Beeinträchtigungen, die mit der Aufstellung eines Baugerüstes verbunden sind. In Extremfällen kann auch eine Pflicht des Mieters zur vorübergehenden Räumung der Wohnung in Betracht kommen.

 

II. Rechtsprechung

Mietrecht: Warmwasserversorgung im Sommer
Der Vermieter von Wohnraum ist auch bei warmen Außentemperaturen verpflichtet, die Versorgung mit Warmwasser sicherzustellen. Mit Beschluss vom 05.01.2018 (Az. 5 T 200/17) führt das Landgericht Fulda aus:

Der Vermieter sei gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dazu gehöre auch die Versorgung mit Heizung und Warmwasser. Der Vermieter sei dafür verantwortlich, dass die Warmwasserversorgung funktioniere und dass die Wohnung ausreichend beheizt werden könne. Zu dieser Verpflichtung gehöre es, den Mieter vor Heizungsausfällen zu bewahren. Es sei durch geeignete Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, dass die Beeinträchtigung der  Heizung und der Warmwasserversorgung ein schnelles Ende habe.

Die Versorgung mit Warmwasser habe für die Körperhygiene des Menschen erhebliche Bedeutung, zumal im Hochsommer, da der menschliche Körper bei hohen Außentemperaturen verstärkt zum Schwitzen neige und eine Einschränkung der Wasch- und Duschmöglichkeiten gerade dann besonders unangenehme Folgen zeigen könne. Die Versorgung einer Wohnung mit Warmwasser sei daher schon aus gesundheitlichen Gründen geboten.

Mietrecht: Mieterschutz bei Weitervermietung als Werkswohnung
Im Fall der Zwischenvermietung bestehen zwei Mietverträge: Derjenige des Vermieters mit dem Hauptmieter und derjenige des Hauptmieters mit dem Mieter. Das zweite Mietverhältnis ist Untermiete.

§ 565 Abs. 1 S. 1 BGB bestimmt, dass bei Ende des Mietvertrages zwischen Vermieter und Hauptmieter der Vermieter in den Mietvertrag des Hauptmieters mit dem Endmieter eintritt. Hiermit soll sichergestellt werden, dass bei einer Weitervermietung aus lediglich wirtschaftlichen Interessen dem Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages derselbe soziale Kündigungsschutz zur Verfügung steht, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17.01.2018 (Az. VIII ZR 241/16) entschieden, dass die vorgenannte Regelung auch in den Fällen anwendbar ist, in denen der Hauptmieter mit der Weitervermietung der Wohnung keine Gewinnerzielung beabsichtigt, sondern sie als Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern als Werkswohnung zur Verfügung stellt.

Eine „gewerbliche“ Weitervermietung im Sinne von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB setze dabei eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Hauptmieters voraus. Diese Voraussetzung sei auch durch die Weitervermietung der angemieteten Wohnung als Werkswohnung erfüllt. Denn die verfolgten wirtschaftlichen Interessen des Hauptmieters liegen dann darin, seine Arbeitnehmer an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen.

Mietrecht: Abstellen eines Kinderwagens im Treppenhaus
Ein Anspruch des Mieters gegen einen anderen Mitmieter im selben Wohnungseigentumsobjekt, das dauerhafte Abstellen eines Kinderwagens im Treppenhaus zu unterlassen, besteht nach Entscheidung des Amtsgerichts Dortmund vom 12.12.2017 (Az. 425 C 6305/17) nicht.

Das Gericht geht allerdings von einer Beeinträchtigung der anderen Eigentümer durch das Abstellen des Kinderwagens im Treppenhaus aus.

Dabei handele es sich nicht um eine primäre Nutzung als Zuweg zur Wohnung, sondern um eine sekundäre Nutzung, die für das Wohnen zwar nicht unabdingbar erforderlich sei, aber dennoch eine besonders geschützte Stellung einnehme. Hier greife der Grundrechtsschutz der Familie, so dass die Eigentumsbeeinträchtigung gerechtfertigt sei.

Das Gericht führt aus, dass der Kinderwagen nicht etwa ständig in den Keller heruntertransportiert werden könne, während das Kind alleine und unbeaufsichtigt bleiben müsse. Im Übrigen handele es sich um eine Fläche des Gemeinschaftseigentums, so dass an erster Stelle die Gentümergemeinschaft gefordert sei, eine Regelung zu treffen.

Daher bestehe der Unterlassungsanspruch bis zu einer abweichenden Regelung durch die Gemeinschaft nicht.

WEG: Verwalterbestellung in Zweitversammlung
Wird für den Fall der Beschlussunfähigkeit in der Erstversammlung schon im Einladungsschreiben eine Zweitversammlung einberufen, obwohl es eine diesbezügliche Vereinbarung nicht gibt, sind die auf der Zweitversammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar, nicht aber von vornherein nichtig.

Im mit Beschluss vom 26.01.2018 (Az. 34 Wx 304/17) durch das OLG München entschiedenen Sachverhalt lautet die Teilungserklärung: „Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte aller vorhandenen Stimmen vertreten sind. Ist die Versammlung nicht beschlußfähig, hat der Verwalter eine 2. Versammlung mit dem gleichen Gegenstand einzuberufen. Diese ist ohne Rücksicht auf die Zahl der vertretenen Stimmen beschlußfähig. In der Einladung ist hierauf besonders hinzuweisen.“.

Die Verwaltung hatte für eine Eigentümerversammlung auf 17 Uhr terminiert. In der Einladung wurde für den Fall, dass die Beschlussfähigkeit nicht erreicht würde, eine weitere Versammlung für denselben Tag einberufen. Tatsächlich lag die Beschlussfähigkeit auch zunächst nicht vor, so dass erst in der unmittelbar folgenden zweiten Versammlung der Verwalter neu bestellt wurde. Nach Entscheidung des Oberlandesgerichts ist die Zweitversammlung rechtsfehlerhaft, aber im Ergebnis ohne Folgen.

Zwar sei nach § 25 Abs. 4 WEG bei Beschlussunfähigkeit der Erstversammlung eine neue Versammlung mit demselben Gegenstand einzuberufen. Darauf, dass die Zweitversammlung dann ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig ist, sei hinzuweisen. Dies ist hier erfolgt.

Allerdings müsse die Beschlussunfähigkeit erst feststehen, bevor eine Zweitversammlung einberufen werden könne, wenn dies nicht durch Vereinbarung für zulässig erklärt sei. Ansonsten seien die abwesenden Eigentümer nicht vor Minderheitsentscheidungen geschützt, wenn am Tag der Erstversammlung eine Zweitversammlung abgehalten werden könnte.

Ein Beschluss der Versammlung sei nach § 23 Abs. 4 S. 1 WEG allerdings nur nichtig, wenn er gegen die Vorschriften des WEG verstoße, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden könne. Da die Zulässigkeit einer sog. Eventualeinberufung aber vereinbart werden könne, liege keine Nichtigkeit, sondern eine Anfechtbarkeit der Verwalterbestellung vor. 

Vorliegend wurde allerdings innerhalb einmonatiger Frist keine Anfechtungsklage erhoben, so dass der Beschluss Bestand habe.

 



VermieterVerein e.V.

Unsere Experten sind für Sie da. Für Sie als Vermieter, Verwalter oder Eigentümer von Wohnraum und Grundvermögen. Unsere Experten stehen Ihnen bei allen Fragen rund um das Immobilien- und Mietrecht beratend zur Seite. Mitgliedschaft schon ab 50 EUR jährlich.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Michael Wolf, Bundesgeschäftsstelle

Rechtsanwalt Markus Timmler, Miet- und Immobilienrecht, Bundesgeschäftsstelle

Rechtsanwalt Christopher Wolf, Miet- und Immobilienrecht, Bundesgeschäftsstelle

Home HT GmbH | Mulackstraße 19 | 10119 Berlin