Sehr geehrtes Mitglied,

mit diesem Newsletter informieren wir Sie wie gewohnt unter I. über aktuelle Beratungsthemen, unter II. erfolgt ein Überblick über kürzlich veröffentlichte  mietrechtsrelevante Rechtsprechung.


Sprechen Sie uns oder Ihre örtliche Geschäftsstelle für Rückfragen jederzeit gerne an.

Ihre Bundesgeschäftsstelle

 

I. Beratung

1. Besenreine Rückgabe
Der Mieter hat die Räume nach seinem Auszug gut gekehrt zu verlassen, glatte Böden sind daher zu fegen und Teppichböden mit dem Staubsauger zu reinigen. Leichter Staub auf glatten Böden, der allein durch feuchtes Aufwischen zu beseitigen ist, kann verbleiben.

Der Mieter schuldet grundsätzlich keine Reinigung von horizontalen Flächen einzelner Raumteile oder oberer Flächen vermieterseitiger Einrichtungen, auch wenn sie leicht verstaubt sind. Spinnweben sind allerdings zu entfernen.

Die geschuldete Übergabe in besenreinem Zustand entbindet den Mieter jedoch nicht davon, grobe Verschmutzungen zu beseitigen. Es kann z.B. zu stark schmutzigen, schmierigen oder verkalkten Flächen gekommen sein. In der Praxis geht es bei Wohnraum im Regelfall um Wand- und Bodenflächen im Arbeitsbereich der Küche, die mit Fett oder Spuren aus der Zubereitung des Essens überzogen sind, oder um den Zustand von Kochherden bzw. im Bad, wo an Fliesen, Becken, Wanne und Armaturen eine Kalkschicht haftet. Zustände dieser Art beruhen auf mangelnder Pflege des Mietobjekts.

Es besteht keine Beseitigungspflicht von üblichen Dübeln in Fliesen und Kacheln. Übermäßig angebrachte Dübellöcher sind jedoch als vertragswidriger Gebrauch anerkannt. So kann z. B. das deckenhohe Bücherregal über die gesamte Wandbreite mit vielen Verschraubungen in der Wand vertragswidrig sein.

2. Betriebskosten
Die Betriebskosten, zu denen u.a. auch der Allgemeinstrom (also Beleuchtung Treppenhaus, Keller, sonstige Gemeinschaftsräume und Außenbeleuchtung) und Heizungsstrom (also zum Betrieb der Heizungsanlage) zählen, können im Mietvertrag als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart werden. Ausschlaggebend ist immer die mietvertragliche Regelung. Die Vorauszahlungen werden jährlich abgerechnet; mit der Pauschale sind alle anfallenden Betriebskosten abgegolten, insbesondere bedarf es keiner Abrechnung.

Darüber hinaus ist der Mieter nur verpflichtet, die Betriebskosten zu zahlen, die vertraglich vereinbart sind. Hierzu kann eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung im Mietvertrag vereinbart werden bzw. nach der neueren Rechtsprechung des BGH reicht eine Vereinbarung aus, nach der neben der Miete auch die Betriebskosten zu zahlen sind. Dann können alle nach der Betriebskostenverordnung abrechenbaren Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

3. Studentenwohnheim
Für Wohnraum in einem Studentenwohnheim gelten nach § 549 Abs. 3 BGB wichtige mieterschützende Vorschriften nicht. Wann aber liegt ein Studentenwohnheim vor?

Auf die Bezeichnung des Vertrags als Heimvertrag kommt es nicht an, maßgeblich sind immer die objektiven Gegebenheiten. Dabei kann von folgender Definition ausgegangen werden: Ein Studentenwohnheim i. S. v. § 549 Abs. 3 BGB ist ein Wohngebäude, das nach seiner baulichen Anlage und Ausstattung ausschließlich oder überwiegend zur entgeltlichen oder unentgeltlichen Unterbringung einer Vielzahl von Studenten der Universitäten, Technischen Hochschulen und höheren Fachschulen für die Dauer ihrer Ausbildung bestimmt ist. Die Räume können leer oder möbliert vermietet werden.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist § 549 Abs. 3 BGB jedoch nur anzuwenden, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind: (1) Die Vergabe der Zimmer muss nach dem sog. „Rotationsprinzip“ erfolgen. Dies erfordert ein Belegungskonzept, das die zeitliche Begrenzung der Mietverhältnisse nach abstrakt-generellen Kriterien gewährleistet. (2) Dieses Belegungskonzept muss sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, z. B. einer Satzung, oder einer entsprechenden Selbstbindung des Vermieters ergeben; unter Um-ständen genügt es, wenn sich die begrenzte Mietdauer aus einer konstanten tatsächlichen Übung ergibt. Dagegen genügt es nicht, wenn die Dauer der jeweiligen Mietverhältnisse auf den Entscheidungen der Studenten beruht oder im Belieben des Vermieters steht. Ebenso dürfte § 549 Abs. 3 BGB un-anwendbar sein, wenn ein regelmäßiger Mieterwechsel zwar vertraglich vor-gesehen ist, dieser aber nicht oder nicht durchgängig praktiziert wird.

4. Die Kaution bei Veräußerung einer Immobilie
Grundsätzlich gilt, dass der Erwerber auch in die durch die Sicherheitsleistung begründeten Rechte und Pflichten eintritt, wenn während der Mietzeit die Mietsache veräußert wird, § 566 a S. 1 BGB. Hieraus ergibt sich, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution durch den Mieter nach Mietende gegen den Erwerber geltend zu machen ist.

Nach § 566a S. 2 BGB besteht die Rückzahlungspflicht des Veräußerers allerdings weiter, kann ihm also auch noch innerhalb von drei Jahren nach der Eigentumsübertragung treffen. Dies aber nur unter der Maßgabe, dass der Mieter die Kaution nicht vorrangig vom Erwerber zurückerlangen kann.

Der Veräußerer wird von seiner Haftung nach überwiegender Ansicht sogar auch dann nicht frei, wenn der Mieter der Herausgabe der Sicherheit an den Erweber zugestimmt hat. Eine solche Zustimmung des Mieters ist zweifelhaft, weil er dadurch auf sein gesetzliches Recht, die Kaution auch vom Veräußerer zu verlangen, verzichtet. In einer solchen Zustimmung wird eher nur das Verlangen des Mieters gesehen, sich sein Recht auf eine sichere Anlage zu bewahren. 

Sinnvoll erscheint unseres Erachtens für den Veräußerer die folgende Lösung, die auch das Landgericht Berlin mit Urteil vom 15.03.2011 (Az. 65 S 283/10) aufgezeigt hat, um aus einer Nachhaftung hinsichtlich der Kaution befreit zu werden: Der Veräußerer gibt die Kaution anlässlich der Veräußerung an den Mieter zurück und rechnet ordnungsgemäß ab. Nimmt der Mieter die Kaution an, handelt es sich dabei um einen Vertrag über die Aufhebung der Sicherungsvereinbarung. Der Erwerber hat dann nach überwiegender Ansicht einen erneuten Anspruch auf Kautionszahlung gegen den Mieter, weil der Mieter zuvor einer Übertragung der Kaution an den Erwerber nicht zugestimmt hat und der Veräußerer nur aus diesem Grund und nicht von sich aus die Kaution vor Eigentumsübergang an den Mieter übergibt.

 

II. Rechtsprechung

Mietrecht: Räum- und Streupflicht des Vermieters
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.02.2018 (Az. VIII ZR 255/16) entschieden, dass ein Vermieter und Eigentümer, dem die Gemeinde nicht als Anlieger die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, regelmäßig nicht verpflichtet ist, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen.

Zwar sei ein Vermieter aus dem Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zum Mietobjekt zu gewähren. Dazu gehöre es grundsätzlich auch, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege zu räumen und zu streuen. Die gleiche Pflicht treffe den Eigentümer eines Grundstücks im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht etwa gegenüber Mietern und Besuchern.

Vorliegend ist der Kläger allerdings nicht auf dem Grundstück, sondern auf dem öffentlichen Gehweg gestürzt. Eine Ausweitung der betreffenden Verkehrssicherungspflicht über das Grundstück hinaus komme allenfalls ausnahmsweise bei Vorliegen ganz außergewöhnlicher Umstände in Betracht, die im Streitfall aber nicht gegeben waren.

Mietrecht: Rückforderungsanspruch des Jobcenters
Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung vom 31.01.2018 (Az. VIII ZR 39/17) mit der Frage beschäftigt, ob einem Jobcenter, welches im Rahmen von Sozialleistungen Mietzahlungen versehentlich auch nach  Beendigung des Mietverhältnisses unmittelbar an den bisherigen Vermieter überweist, ein Rückforderungsanspruch gegen den Vermieter zusteht oder gegen den Mieter als Empfänger der Sozialleistung zu richten ist.

Der Bundesgerichtshof hat einen unmittelbaren Anspruch des Jobcenters gegen den Vermieter bejaht, wenn dieser bereits bei Erhalt der Zahlung gewusst habe, dass ihm der Betrag  nicht mehr zustehe.

Zwar hätte der Mieter dem Jobcenter lediglich die Anweisung erteilt, die ihm zustehenden Unterstützungsleistungen direkt an den Vermieter zu zahlen. Dennoch müsse die Rückabwicklung der zu Unrecht gezahlten Miete ausnahmsweise nicht  zwischen dem Vermieter und dem Mieter einerseits und dem Mieter und dem klagendem Jobcenter andererseits erfolgen. Vielmehr stehe dem Jobcenter ein direkter Rückzahlungsanspruch aus sog. Nichtleistungskondiktion gegen den Vermieter zu.

Denn der Mieter habe bereits vor Ausführung der streitgegenständlichen Zahlung gegenüber dem Jobcenter durch Vorlage des neuen Mietvertrags seine Zahlungsanweisung widerrufen. Vor allem aber habe der Vermieter aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses bereits bei Erhalt des Geldes gewusst, dass ihm der überwiesene Betrag nicht zustand.

Mietrecht: Haftung bei Brand durch Handwerker
Ein Eigentümer ist nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09.02.2018 (Az. V ZR 311/16) verantwortlich, wenn ein vom ihm beauftragter Handwerker einen auf das Nachbarhaus übergreifenden Brand verursacht.

Im konkreten Fall waren die Beklagten Eigentümer eines Wohnhauses, an dem sie einen Dachdecker in ihrem Auftrag Reparaturarbeiten durchführen ließen. Während der Arbeiten verursachte der Handwerker ein Glutnest. Das Haus der Beklagten brannte vollständig nieder, das unmittelbar angebaute Haus der Kläger wurde erheblich beschädigt. Der Bundesgerichtshof hat einen Anspruch der Kläger aus dem sog. nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch bejaht.

Ein solcher Anspruch sei immer dann gegeben, wenn von einem Grundstück rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgingen, die der Eigentümer des betroffenen Grundstücks nicht dulden müsse, aus besonderen Gründen jedoch nicht unterbinden könne. Hiervon sei auszugehen, wenn ein Brand auf ein fremdes Grundstück übergreife, da der Nachbar die Einwirkungen auf sein Grundstück nicht rechtzeitig abwehren könne.

Die Beklagten sind nach Ansicht des Gerichts im Rahmen der Anspruchsvoraussetzungen auch als sog. Störer anzusehen. Für die Zurechnung des gefahrträchtigen Zustands des Grundstücks komme es nicht darauf an, ob die Beklagten bei der Auswahl des Handwerkers Sorgfaltspflichten verletzt hätten. Maßgeblich sei vielmehr, ob es Sachgründe gebe, die aufgetretene Störung ihrem Verantwortungsbereich zuzurechnen. Das sei der Fall.

Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht und ihm die konkrete Ausführungsart nicht vorgeschrieben worden sei, ändere nichts daran, dass mit der Beauftragung von Dacharbeiten eine Gefahrenquelle geschaffen worden sei und der bei der Auftragsausführung verursachte Brand auf Umständen beruhe, die dem Einflussbereich der Beklagten zuzurechnen seien.

Mietrecht: Erheblicher, nicht erklärbarer Stromverbrauch
Der Einwand des Stromkunden gegenüber der Zahlungsklage seines Energieversorgers, die berechnete Strommenge nicht bezogen zu haben, ist ausnahmsweise zu berücksichtigen, wenn es sich im Vergleich zum vorausgegangenen Abrechnungszeitraum um eine erhebliche und nicht plausibel erklärbare Abweichung handelt.

Der Bundesgerichtshof führt in seinem Urteil vom 07.02.2018 (Az. VIII ZR 148/17) aus, dass die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ im Sinne von § 17 Abs. 1 StromGVV nahe liege. Die Vorschrift schließt Einwendungen bis auf diesen Ausnahmefall weitgehend aus.

Die Regelung beruhe zwar auf der Erwägung, dass die zur Vorleistung verpflichteten Grundversorger nicht Verzögerungen bei ihren Preisforderungen hinnehmen müssten, die sich aus unberechtigten Einwänden ergeben können. Um Liquiditätsengpässe und daraus folgende Versorgungseinschränkungen zu vermeiden, wollte der Verordnungsgeber es den Versorgern ermöglichen, die Vielzahl ihrer häufig kleinen Forderungen mit einer vorläufig bindenden Wirkung durchzusetzen. Der Kunde werde dadurch im Regelfall mit seinen Einwendungen im Zahlungsprozess des Versorgers ausgeschlossen. Die Beweislast wird dann auf den Rückforderungsprozess des Kunden verlagert, so dass dieser nicht rechtlos gestellt werde.

Sofern der Kunde allerdings bereits die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ aufzeigen könne, sei er mit seinem Einwand nicht auf einen späteren Rückforderungsprozess verwiesen. Das Energieversorgungsunternehmen müsse dann nach allgemeinen Grundsätzen den tatsächlichen Bezug der in Rechnung gestellten Energiemenge beweisen.

Mietrecht: Leistungsunfähigkeit des eintretenden Mieters
Im mit Urteil vom 31.01.2018 (Az. VIII ZR 105/17) entschiedenen Fall verstarb die Mieterin, die die Wohnung des Vermieters gemeinsam mit dem Kläger bewohnte, der sich in einem Ausbildungsverhältnis befindet. Dieser teilte dem beklagten Vermieter nach dem Tod der Mieterin mit, dass er in seiner Eigenschaft als Lebensgefährte der Verstorbenen in das Mietverhältnis eintrete.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis allerdings wegen § 564 Abs. 4 BGB unter Bezug auf einen in der Person des Klägers liegenden wichtigen Grund. Tritt nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eine der in § 563 Abs. 1 oder 2 BGB bezeichneten Personen in ein Mietverhältnis ein, kann der Vermieter dieses innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 Abs. 4 BGB).

Zur Begründung führte der Vermieter aus, dass vom Kläger bezogene Ausbildungsgehalt sei zu gering, um auf Dauer die monatliche Miete abzudecken. Der Kläger widersprach der Kündigung und erklärte, er sei ohne weiteres in der Lage, die Miete und Nebenkostenvorauszahlungen entrichten zu können. Außerdem verlangte er die Zustimmung des Beklagten zu einer Untervermietung eines Teils der Wohnung an einen  Arbeitskollegen, der sich ebenfalls im zweiten Ausbildungsjahr befinde und ein Gehalt in gleicher Höhe beziehe.

Der Bundesgerichtshof gibt dem Mieter Recht. Eine drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eintretenden Mieters sei nur in besonderen Ausnahmefällen ein wichtiger zur Kündigung berechtigender Grund. Dieser müsse auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigten, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zuließen, dass fällige Mietzahlungen ausbleiben werden. Anderenfalls laufe der Mieter Gefahr, sein über die Eigentumsgarantie verfassungsrechtlich geschütztes Besitzrecht zu verlieren, wenn sich nachträglich herausstelle, dass die Bedenken gegen seine finanzielle Leistungsfähigkeit unbegründet waren.

Der bloße Bezug einer Ausbildungsvergütung reiche daher für eine Kündigung nicht aus, da auch der Vermieter, der sich seinen Mieter selbst aussuche, nicht ausschließen könne, dass Zahlungen des Mieters etwa durch einen Verlust des Arbeitsplatzes ausbleiben könnten. Auch sonst beruhe die Annahme der finanziellen Leistungsunfähigkeit bei einem im Ausbildung befindlichen Mieter auf reinen Mutmaßungen, nicht aber auf belastbaren Anhaltspunkten.

 



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