Sehr geehrtes Mitglied,

Sie erhalten mit diesem Newsletter unter  I. aktuelle Beratungsthemen, die in den letzten Tagen von Mitgliedern an uns herangetragen wurden. Wir freuen uns, unter II. exklusiv für unsere Mitglieder einen Artikel der Böker & Paul AG zum Thema aktuelle Immobilienmarktentwicklung zur Verfügung stellen zu können. Unter III. erfolgt ein Überblick über kürzlich veröffentlichte  mietrechtsrelevante Rechtsprechung.


Für Rückfragen stehen Ihnen die Geschäftsstellen gerne zur Verfügung.

Ihre Bundesgeschäftsstelle

 

I. Beratung

1. Instandsetzungspflicht des Vermieters
Unter dem Begriff der Instandsetzung versteht man die Beseitigung von Abnutzungen und Schäden.

Der Vermieter muss immer dann tätig werden, wenn der Zustand der Mietsache von dem vertraglich vereinbarten Zustand in negativer Weise abweicht. Es müssen auch solche Mängel beseitigt werden, die nur eine unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung zur Folge haben und deshalb nicht zur Minderung berechtigen.

Die Gründe, durch welche die Mängel verursacht wurden, sind unerheblich: Der Vermieter muss für zufällige Verschlechterungen, eine vertragsgemäße Abnutzung durch den Mieter, für durch Alterung oder Witterungseinflüsse bedingte Schäden und für Beschädigungen durch Dritte gleichermaßen einstehen.

Der Mieter hat einen Anspruch auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustands. Grundsätzlich hat sich die Mangelbeseitigung dabei am Ursprungszustand zu orientieren. Die Instandsetzung muss den im Zeitpunkt der Anmietung vorhandenen Standard möglichst beibehalten.

Der Mieter muss jedoch geringfügige Änderungen hinnehmen. Gleiches gilt für solche Änderungen, die durch den technischen Fortschritt bedingt sind. Sind Reparaturen erforderlich, so muss sich der Mieter nicht mit Flickwerk zufrieden geben; vielmehr kann er verlangen, dass die Mietsache den Regeln des Handwerks und der Technik entsprechend ausgebessert wird.

Auf einen Austausch alter gegen neue Gegenstände hat der Mieter nur dann einen Anspruch, wenn eine Reparatur zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands nicht ausreicht. Wirtschaftliche Gesichtspunkte spielen hierbei keine Rolle; es ist allein Sache des Vermieters hierüber zu entscheiden.

2. Einkünfte aus Vermietung unterliegen der Einkommensteuer
Grundlage ist § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EstG: „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, ….“. Diese unterliegen nach § 2 Abs. 1 EstG der Einkommensteuer.

Mieteinnahmen sind also steuerbare Einkünfte und in Anlage V zur Einkommensteuererklärung angegeben. Als Mieteinnahmen zählt die Bruttomiete, nicht etwa nur die Kaltmiete.

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden gem. § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt. Werbungskosten wiederum sind gem. § 9 Abs. 1 S. 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Zu einer steuerlichen Belastung führen Mieteinnahmen dann, wenn die Summe der Einnahmen aus allen Einkunftsarten den Grundfreibetrag übersteigt.

3. Besichtigungsrecht des Vermieters
Im Gesetz ist nicht geregelt, ob dem Vermieter ein Recht zur Besichtigung der Mietsache zusteht. Ein solches Recht kann aus § 241 Abs. 2 oder § 242 BGB als vertragsbegleitende Nebenpflicht abgeleitet werden.

Dabei ist zu beachten, dass dem Mieter ein aus Art. 13 Abs. 1 GG ableitbarer Anspruch zusteht, in den Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden. Deshalb setzt eine Wohnungsbesichtigung stets einen besonderen Anlass voraus. Ob und in welchen Grenzen der Vermieter zur Besichtigung der Wohnung berechtigt ist, muss deshalb im Wege einer Interessenabwägung festgestellt werden.

Das Besichtigungsrecht muss jedenfalls an den Werktagen zur Tageszeit ausgeübt werden. Der Vermieter muss seine Besichtigungsabsicht – von Eilfällen abgesehen – rechtzeitig anzeigen (im Regelfall ca. 14 Tage vorher) und auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen; dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter berufstätig ist.

 

II. Aktuelle Immobilienmarktentwicklung

Ein Beitrag der Böker & Paul AG, Kanzlei für Vermögensmanagement, Stauffenbergallee 3, 56410 Montabaur, Tel.: 02602 94946-23, Fax: 02602 94946-11, eugen.medwed@boekerpaul.de, www.boekerpaul.de


Immobilie als Anlage – jetzt noch kaufen oder eher verkaufen?

Nach Angaben des Forschungsgutachtens „Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017“ ist das Immobilienvermögen in Deutschland mit derzeit über 11,2 Bio. EUR praktisch doppelt so hoch, wie das gesamte Geldvermögen der privaten Haushalte zusammengenommen (5,7 Bio. EUR). Insgesamt rund 18% der gesamten Wirtschaftsaktivitäten in Deutschland entfallen alleine auf Immobilien.

Mit 41,4 Mio. Wohnungen in 19,4 Mio. Gebäuden und einer Wohnfläche von gesamt 3,8 Mrd. Quadratmetern, sind Wohnimmobilien unzweifelhaft ein Wirtschaftsfaktor mit herausragender Bedeutung. Bei alledem wohnt hierzulande rund die Hälfte aller Menschen zur Miete. Deutschland nimmt seit Jahrzenten nun schon im europäischen Vergleich bezüglich der Mieterquote die Spitzenposition ein und lässt hieraus bereits den hohen Stellenwert erahnen, den der Aspekt des verfügbaren wie auch bezahlbaren Wohnraums hat.

 

(Abb. 1 >> Anteil der Bevölkerung, der zur Miete wohnt, Quelle: Statista)

Spätestens seit 2010 ziehen auf breiter Front die Kaufpreise für Wohnraum und in seinem Geleit auch die Mieten kontinuierlich an. So verwundert es auch nicht, dass sich immer mehr Immobilienbesitzer die Frage stellen: Befinden wir uns nicht womöglich schon in einer Blase mit überhitzten Preisen? Lohnt sich derzeit ein Immobilien-Investment überhaupt noch oder sollten sie Ihren Immobilienbestand überdenken? Welche Auswirkung könnten steigende Kreditzinsen für Sie haben?

 

(Abb. 2 >> Entwicklung der Kaufpreise in EUR pro qm, Quelle: Empirica)

In Städten wie München, Düsseldorf oder Frankfurt explodierten die Preise regelrecht und wuchsen allein seit 2012 um 60% und mehr. Auch die Mieten in den Wachstumsstädten zogen bei Werten um 40 bis 50% mitunter drastisch an. Diese Entwicklung hat zwischenzeitlich auch den Staat auf den Plan gerufen: Mit der viel diskutierten und umstrittenen „Mietpreisbremse“, die dem exzessiven Mietanstieg begegnen sollte. Mittlerweile hat sich allerdings gezeigt, dass die staatlich verordnete Medizin nicht wirkt, sondern eher noch das bezahlbare Angebot verknappt.

Der Anstieg der Immobilienpreise lässt sich jedoch nahezu vollständig durch die allgemeine Preissteigerung, Steuererhöhungen und erhöhten Anforderungen an die Bauweise erklären. An Standorten jedoch, wo die Preise weit über 3.000 bis 3.500 EUR pro Quadratmeter hinausgehen, ist eine differenziert kritische und vorsichtige Betrachtung angebracht. Oft spielt hier die Knappheit an Bauland eine preistreibende Rolle. Angesichts niedriger Zinsen und der dadurch ausgelösten Flucht in Betongold könnte es auch sein, dass spekulative Elemente in der Kalkulation der Preise enthalten sind. Vorsicht ist also an dieser Stelle durchaus angebracht.

 

II. Rechtsprechung

WEG: Schallschutz im Wohnungseigentum
Wird im Wohnungseigentum das Badezimmer modernisiert und dabei der Boden unter Eingriff in den Estrich erneuert, ist der Eigentümer nicht verpflichtet, den Trittschallschutz über das Niveau hinaus zu verbessern, das zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung galt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 16.03.2018 entschieden (V ZR 276/16).

Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass der Estrich der Dämmung und Isolierung diene und daher Teil des Gemeinschaftseigentums sei. Die zu beachtenden Pflichten bei einer solchen Maßnahme hinsichtlich des Schallschutzes würden sich aus § 14 Nr. 1 WEG ergeben. Nach dieser Vorschrift sei jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen sowie von  Gemeinschaftseigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entstehe.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ergebe sich aus dem Umstand, dass bei Renovierungsarbeiten in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen werde, kein überzeugender Grund dafür, dass die im Zeitpunkt der Maßnahme anerkannten Schallschutzwerte maßgeblich sein sollen. Ein Wohnungseigentümer, der Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum vornehme, sei im Grundsatz zwar zu dessen Wiederherstellung, aber nicht zu einer Anpassung an die aktuellen Vorgaben verpflichtet.

Wenn allerdings in erheblichem Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen werde – was hier nicht der Fall gewesen sei – entstehe bei den anderen Wohnungseigentümern die berechtigte Erwartung, dass bei dem Umbau die aktuellen technischen Vorgaben beachtet würden.

Mietrecht: Anforderungen an Modernisierungsankündigung
In seinem Urteil vom 09.03.2018 (Az. 7 C 284/17) macht das Amtsgericht Bremen Ausführungen zu den Anforderungen an eine wirksame Ankündigung von geplanten Modernisierungsmaßnahmen.

So stelle eine ordnungsgemäße Ankündigung gem. § 555c BGB für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555b BGB die Fälligkeitsvoraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters gem. § 555d Abs. 1 BGB dar.

Zwar müsse nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs eine solche Ankündigung nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben. Sie müsse lediglich so konkret gefasst sein, dass Sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trage, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren.

Allerdings  müsse der Vermieter bei Maßnahmen zur energetischen Modernisierung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme die Tatsachen darlegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden könne, ob die Maßnahme eine nachhaltige Einsparung bewirke. Insbesondere sei etwa die Darlegung des Energieeinspareffekts notwendig, so dass dem Mieter ein Vergleich ermöglicht werde. Genannt werden könne etwa eine Gegenüberstellung des Altzustandes und des gewünschten Neuzustandes.

Eine pauschale und plakative Behauptung genüge nicht den formellen Anforderungen einer wirksamen Modernisierungsankündigung.

WEG: Hausgeldansprüche bei Zwangsversteigerung
Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.12.2017 (Az. V ZR 82/17) grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.

Abgeleitet werde diese Pflicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG, wonach der Verwalter unter anderem berechtigt und verpflichtet ist, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern. Diese Ansicht lasse sich damit begründen, dass die Durchsetzung der Kostenbeträge mit geringem Aufwand ermöglicht werde und so ein endgültiger Forderungsausfall abgewendet werden könne.

Die Anmeldung der bevorrechtigten Ansprüche sei gesetzlich zudem bewusst einfach ausgestaltet worden, um der Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechtsverfolgung zu erleichtern. Es bedürfe nicht zwingend eines Titels, die Ansprüche könnten auch durch die Niederschrift der Beschlüsse oder in sonst geeigneter Weise glaubhaft gemacht werden. Weil die bevorrechtigten Ansprüche den Rechten der nachfolgenden Rangklassen – insbesondere denjenigen von Kreditgebern und Vormerkungsberechtigten  – vorgingen, werde der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel eine effektive Rechtsdurchsetzung ermöglicht.

Die Zuordnung der Anmeldung zu den Pflichten des Verwalters sei auch im Hinblick auf den zeitlichen Ablauf der Zwangsversteigerung geboten. Denn nur auf rechtzeitige Anmeldung würden die nicht aus dem Grundbuch ersichtlichen, aber bevorrechtigten Hausgeldansprüche in das geringste Gebot aufgenommen und bei der Erlösverteilung berücksichtigt. Würden sie nicht spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten  angemeldet, trete ein endgültiger Rangverlust ein. Die rechtzeitige Vornahme der Anmeldung wäre gefährdet, wenn der Verwalter zuvor eine (außerordentliche) Eigentümerversammlung einberufen müsste, um eine Beschlussfassung herbeizuführen; zudem stünden deren Kosten außer Verhältnis zu dem geringen Aufwand der Anmeldung.

Mietrecht: Keine Fristsetzung zur Schadensbeseitigung
Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung vom 28.02.2018 (Az. VIII ZR 157/17) mit der Frage befasst, ob ein Vermieter von seinem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Ersatz für Schäden an der Mietsache nur verlangen kann, wenn er ihm zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat. Nach dem Urteil ist dies nicht erforderlich.

Das in § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gelte nur für die sog. Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten. In diesen Fällen müsse der Vermieter dem Mieter grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen könne. Eine derartige Leistungspflicht sei etwa die vom Mieter übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen. Im Gegensatz dazu handele es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht. Deren Verletzung begründe einen Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen.

Daher könne ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung zu setzen. Dies gelte unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder nach der Rückgabe der Mietsache geltend mache.

 



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Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Michael Wolf, Bundesgeschäftsstelle

Rechtsanwalt Markus Timmler, Miet- und Immobilienrecht, Bundesgeschäftsstelle

Rechtsanwalt Christopher Wolf, Miet- und Immobilienrecht, Bundesgeschäftsstelle

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