Sehr geehrtes Mitglied,

Sie erhalten unseren Newsletter, in dem wir Sie unter I. zu aktuellen Beratungsanfragen von Mitgliedern informieren, die also sicher auch für Sie von Bedeutung sein können.

Unter II. finden Sie wie gewohnt eine Darstellung aktueller mietrechtsrelevanter Rechtsprechung. In diesem Monat sind zwei wohnungseigentumsrechtliche Entscheidungen vertreten.

Im Hinblick auf die vielen Fragen, die wegen der seit dem 25.06.2018 geltenden Datenschutzgrundverordnung an uns herangetragen werden, möchten wir an dieser Stelle nochmals beruhigend auf Sie einwirken. Es trifft zwar zu, dass Sie als Vermieter(in) in der Regel von der Verordnung betroffen sind. Bei Nutzung unserer Verträge nutzen Sie jedoch rechtssichere Formulare, weil nur Daten vom Mieter verlangt werden, die zur Durchführung des Mietverhältnisses erforderlich sind. Damit liegt ein Ausnahmetatbestand zur grundsätzlich erforderlichen Einwilligung der Mieter zur Verwendung der Daten vor. Die Rechtslage ist in Einzelheiten noch umstritten, wir beobachten die ersten gerichtlichen Entscheidungen und informieren Sie wenn nötig. Auf vielfachen Wunsch von Mitgliedern haben wir Datenschutzinformationen zur Aushändigung an Ihre Mieter bei Vertragsschluss erarbeitet und im Shop zum Download bereitgestellt. So sind Sie auch bei der durch die Verordnung geforderten Transparenzpflicht auf der sicheren Seite.

Gerne weisen wir auf unsere neuen Geschäftsstellen in

Talstr. 55, 66424 Homburg (Saar), RA Frank Brück sowie

Höninger Weg 172, 50969 Köln, RAin Michaela Stanke

hin. Wir danken den Beratungsanwälten für deren Tätigkeit und deren Beitrag, für unsere Mitglieder vor Ort zur Verfügung stehen zu können. Einzelheiten zu den Geschäftsstellen erfahren Sie auf unserer Website.

 

I. Beratung

1. Mietzuschlag bei fehlendem Wohnungsberechtigungsschein
Ein Mietvertrag für eine öffentlich geförderte Wohnung enthält die folgende Regelung: „Für diese Wohnung ist ein Wohnberechtigungsschein notwendig. Der Mieter hat diesen auf eigene Kosten zu beschaffen und dem Vermieter vorzulegen. Falls der Mieter keinen Wohnberechtigungsschein vorlegen kann, verpflichtet er sich, die Kosten für die Ausgleichzahlung, die die Stadt Dortmund dem Vermieter in Rechnung stellt, zu tragen.“.

Eine solche mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Ausgleichszahlung zu leisten, wenn er nicht im Besitz eines Wohnberechtigungsscheins ist, ist zulässig. Auch im Gesetz ist z.B. in § 26 Abs. 4 NMV (Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen), das nach wie vor für alle vor dem 31.12.2001 errichteten Gebäude im sozialen Wohnungsbau gültig ist, dieser „Zuschlag“ zur Kostenmiete vorgesehen.

Das Amtsgericht Wedding hat in einem ähnlich gelagerten Fall mit Urteil vom 23.02.2000 (Az. 3 C 247/99) wie folgt entschieden: „Schließt ein Mieter unter Vorlage eines bedingten Wohnberechtigungsscheins einen Mietvertrag über eine Sozialwohnung und erfüllt sodann die Bedingung nicht, so hat er dem Vermieter den Schaden zu ersetzen, der diesem dadurch entsteht, dass er eine Fehlbelegungsabgabe an die Gemeinde zahlen muss.“.

Die Mietzahlungen und sonstigen Bestandteile der Miete, also auch die Ausgleichszahlung, unterliegen gemäß § 195 BGB der sog. Regelverjährung. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Die Verjährungsfrist beginnt mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist. Das bedeutet, dass alle Mieten aus dem Jahr 2015 zum 31.12.2018 verjährt sind, solange aber noch geltend gemacht werden können.

2. Mieter verletzt Pflicht zur Treppenhausreinigung
Sofern der Mieter die Verpflichtung zur Treppenhausreinigung vertraglich übernommen hat, liegt ein Vertragsverstoß vor, wenn diese Verpflichtung nicht erfüllt wird.

Sie können diesen Vertragsverstoß abmahnen. Darüber hinaus können Sie dem Mieter eine Frist zur Vornahme der Reinigungsverpflichtung setzen und ihm androhen, dass bei Nichterfüllung dies auf seine Kosten anderweitig erledigt wird. Auch an eine Kündigung kann im Wiederholungsfall gedacht werden.

Die dann entstandenen Kosten schuldet der Mieter aber nicht als Betriebskosten, sondern als Schadensersatz. Sie sind daher gesondert geltend zu machen und haben nichts mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung zu tun.

3. Schimmelschaden nach Räumung der Wohnung
Wenn der Mieter einen Schimmelschaden in der Wohnung verursacht hat, dann ist er auch zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet. Sie können den Schaden daher mit der Kaution verrechnen und darüber hinausgehende Beträge beim Mieter geltend machen bzw. mittels einer gerichtlichen Klage oder eines gerichtlichen Mahnverfahrens durchsetzen. Sie müssen allerdings beachten, dass jeder Geschädigte nachweisen muss, dass der Schaden vom Verursacher, also dem Mieter, verschuldet wurde.

Die Beweislast bei Fällen der vorliegenden Art liegt zuerst beim Vermieter. Dieser muss beweisen, dass die Feuchtigkeit und der Schimmel keine Ursache in der Bausubstanz haben, dass also keine Baumängel vorliegen. Erst wenn dies nachgewiesen ist, muss sich der Mieter durch den Beweis entlasten, dass er die Feuchtigkeitsschäden nicht zu vertreten hat. Hierzu hat der Mieter sein Heiz- und Lüftungsverhalten konkret darzulegen.

Was die Ursache für Feuchtigkeit ist, kann letztendlich nur ein Sachverständiger verbindlich feststellen. Hierzu kann bei Gericht ein sog. Selbständiges Beweissicherungsverfahren eingeleitet werden. Der Gutachter macht dann auch Angaben, welche Kosten für die Schadensbeseitigung aufzuwenden sind. Ergibt sich, dass der Mieter die Schäden verursacht hat, muss er neben dem Schadensersatz auch die Kosten des Gerichtsverfahrens tragen. Sie müssen allerdings mit allen Kosten in Vorlage treten. Die Kosten sind meist nicht unerheblich. Wir schätzen hier mindestens 1.500 – 2.000 EUR.

Wenn Sie vorerst kein gerichtliches Beweissicherungsverfahren anstrengen wollen, sollten Sie Beweise durch Fotos und Feuchtemessungen des beauftragten Handwerkers und dessen schriftliche Stellungnahme sichern oder einen Sachverständigen beauftragen, der mindestens den Schaden dokumentiert.

Wenn die Adresse des Mieters unbekannt ist, können Sie über uns eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt stellen, die aber erfolglos bleibt, wenn der Mieter sich nicht umgemeldet hat. Wir können weiterhin eine sog. Umzugsdatenbank abfragen, in der die bei der Post gestellten Nachsendeanträge registriert sind.

4. Maklervertrag
In der Regel liegt bei Beauftragung eines Maklers ein gewöhnlicher Maklervertrag vor, da der Makler nur Nachweis eines Vertragsschlusses oder Vermittlungsbemühungen schuldet, ohne dass also eine Pflicht zum Tätigwerden des Maklers besteht. Eine Vergütung verdient der Makler also nur, wenn aufgrund seiner Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit der angestrebte Vertrag zustande kommt.

Anders als beim Alleinauftrag steht es dem Auftraggeber also mangels anders lautender Vereinbarung frei, während des Bestehens des Maklervertrages weitere Makler einzuschalten oder einen Mietvertrag selbst herbeizuführen.

Ist der Maklervertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, ist dieser mangels anderweitiger Regelung im Vertrag jederzeit ohne Einhaltung einer Frist von beiden Seiten kündbar, § 671 Abs. 1 BGB.

Eine Vergütung für bisherige Tätigkeiten wird nur geschuldet, wenn eine entsprechende Aufwandsentschädigung gesondert vereinbart worden ist. Ansonsten besteht keine Zahlungsverpflichtung durch den Vermieter, wenn kein vom Makler vorgeschlagener Mietinteressent einen Mietvertrag unterzeichnet hat.

Auch wenn eine solche Aufwandsentschädigung zugunsten des Maklers vereinbart worden ist, besteht eine Ersatzpflicht nach der Rechtsprechung nur dann, wenn sie sich ausschließlich auf den Ersatz von konkretem Aufwand bezieht, sich also nicht in Wahrheit doch als erfolgsunabhängige Provision darstellt.

5. Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen sind beispielsweise das Entfernen von Tapeten, das Neutapezieren und die Neulackierung von Türzargen. Es handelt sich um Arbeiten, die der Beseitigung typischer Gebrauchsspuren dienen, weder aufwendig noch durch unsachgemäßen Gebrauch des Mieters erforderlich geworden sind.

Schönheitsreparaturen sind nach dem Grundsatz des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB als Aufwendungen zur Sicherung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache grundsätzlich vom Vermieter zu tragen bzw. durchzuführen. Die mietvertragliche Verpflichtung von Mietern zu Schönheitsreparaturen ist unter bestimmte Umständen möglich, etwa wenn ein sog. flexibler/weicher Fristenplan zur Durchführung der Arbeiten vorgesehen ist. Bei Auszug darf dann aber etwa ein Neuanstrich nur gefordert werden, wenn er tatsächlich erforderlich ist und nicht nur deshalb, weil die Räumung der Wohnung erfolgt.

Der Mieter darf insbesondere auch nicht mit einem Renovierungsbedarf aus einem Zeitraum vor Beginn des andauernden Mietverhältnisses belastet werden. Wurde die Wohnung also ursprünglich nicht renoviert an den Mieter überlassen, kann die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nur dann auf den Mieter übertragen werden, wenn ihm bei Mietbeginn ein angemessener Ausgleich gewährt wurde, etwa durch Verzicht auf die ersten 3 Monatsmieten.

 

II. Rechtsprechung

Mietrecht: Individualvertraglicher Kündigungsausschuss
Auf welchen Zeitraum kann sich ein durch Individualvertrag vereinbarter Kündigungsausschluss erstrecken? In seinem Beschluss vom 08.05.2018 (Az. VIII ZR 200/17) hat sich der Bundesgerichtshof mit dieser Frage beschäftigt.

Gemäß § 305 Abs. 1 BGB lägen Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen im Einzelnen ausgehandelt worden seien. Selbst vorformulierte Klauseln könnten deshalb im Einzelfall Gegenstand von Individualabreden sein.

Hinsichtlich eines Kündigungsausschlusses gelte wie folgt: Die Parteien könnten die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Wege der Individualvereinbarung auch für sehr lange Zeiträume ausschließen. Eine Grenze werde bei einem individuell vereinbarten Kündigungsausschluss nur durch § 138 BGB gesetzt, etwa – wofür hier allerdings keine Anhaltspunkte ersichtlich seien – bei Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben würden.

Der individuelle, dauerhafte Ausschlusses der ordentlichen Kündigung sei daher möglich. Es könne allerdings nach Ablauf von 30 Jahren analog § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein.

WEG: Sanierung bei Schäden am Gemeinschaftseigentum
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 04.05.2018 (Az. V ZR 203/17) über einen Sachverhalt entschieden, in dem Wohnungs- und Teileigentümer darüber streiten, ob Feuchtigkeitsschäden im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums saniert werden müssen. Diese Frage wurde bejaht.

Im konkreten Fall bildeten die Parteien eine Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft. Das im Jahr 1890 errichtete Gebäude wurde im Jahr 1986 in zwölf Wohnungen und drei Teileigentumseinheiten aufgeteilt. Die Kläger sind die Eigentümer der drei Teileigentumseinheiten, die sich im Souterrain des Gebäudes befinden und gewerblichen Zwecken dienen. Weil die Wände dieser Einheiten Durchfeuchtungen aufweisen, wurde ein dies bestätigendes Sachverständigengutachten eingeholt. Dennoch beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich – und nach Ansicht des Bundesgerichtshofs rechtswidrig – keine Instandsetzung vorzunehmen.

Grundsätzlich müsse das gemeinschaftliche Eigentum in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden könne. Weise das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen – wie hier – sei eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, und einzelne Wohnungseigentümer könnten die Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen.

Hier liege die Ursache in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum; daher sei die Sanierung (ebenso wie beispielsweise bei Mängeln des Dachs) Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Da die Teileigentumseinheiten nach der Teilungserklärung als Büro bzw. Laden genutzt werden dürften, müssten sie ebenso wie Wohnungen grundsätzlich dazu geeignet sein, als Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen.

WEG: Beschlussanfechtung bei Untergemeinschaften
Das Landgericht Frankfurt am Main hatte mit Urteil vom 17.05.2018 (Az. 2-13 S 168/15) diesen wohnungseigentumsrechtlichen Sachverhalt zu entscheiden:

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Gemeinschaftsordnung wurden Untergemeinschaften gebildet. Die Gemeinschaftsordnung regelt die getrennte Abrechnung in den einzelnen Untergemeinschaften. Die Untergemeinschaften sollen bzgl. der Kosten so behandelt werden, als seien sie eigenständige Gemeinschaften. Alle nicht einer Untergemeinschaft zuzuordnenden Kosten werden gemeinschaftlich getragen.

Es fand eine Eigentümerversammlung statt. Dort wurden Beschlüsse zur Erneuerung der Dachs und Modernisierung des Aufzugs nebst Sonderumlage gefasst. Das betroffene Dach gehört zu Gebäude a, der Aufzug bezieht sich auf Gebäude c.

Der klagende Eigentümer verfolgte mit seiner Klage erfolgreich die Anfechtung dieser Beschlüsse. Er sei insbesondere rechtsschutzbedürftig, da – auch wenn der Kläger einer anderen Untergemeinschaft angehöre – einer Haftung im Außenverhältnis nach § 10 Abs. 8 WEG ausgesetzt sein könnte. Für die jeweiligen Verpflichtungen der Gemeinschaft – unabhängig von der internen Gemeinschaftsordnung – hafte im Außenverhältnis der einzelne Eigentümer nach seinem Miteigentumsanteil. Die Haftung der Untergemeinschaft im Innenverhältnis ändere nichts an der Haftung des Klägers im Außenverhältnis.

Trotz der Anerkennung der Rechtsfigur der Untergemeinschaft, sei diese nicht rechtsfähig. Die Untergemeinschaft könne daher nicht am Rechtsverkehr teilnehmen. Sie könne nicht im Außenverhältnis Verbindlichkeiten eingehen und auch mangels eigenem Vermögen solche Verbindlichkeiten begleichen. Daher könne es durchaus dazu kommen, dass der Kläger für Verbindlichkeiten der Untergemeinschaft nach § 10 Abs. 8 WEG im Außenverhältnis einzustehen habe.

Mietrecht: Betriebskostenabrechnung bei Wohnungsberechtigung
Ist der dinglich Wohnungsberechtigte zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, gelten für die Abrechnung der Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann entsprechend, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 16.03.2018 (Az. V ZR 60/17) entschieden.

Die Klägerin räumte dem Beklagten an ihrer Wohnung ein lebenslängliches und unentgeltliches Wohnungsrecht ein. Der Beklagte verpflichtete sich, die auf einen Mieter umlegbaren Nebenkosten hinsichtlich des Vertragsgegenstandes zu tragen. Vorauszahlungen wurden nicht vereinbart.

Für das Kalenderjahr 2010 erstellte die Klägerin am 22. Dezember 2014 eine Nebenkostenabrechnung. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs zu Unrecht. Die Klägerin sei mit der Geltendmachung ihres Anspruchs auf Erstattung der Betriebskosten für das Jahr 2010 ausgeschlossen, weil sie die Abrechnungsfrist versäumt habe.

Das Ziel von § 556 Abs. 3 Satz 2 u. 3 BGB, durch eine zeitnahe Abrechnung dem Mieter Abrechnungssicherheit zu geben und Streit zu vermeiden, das auch dem Interesse des dinglichen Wohnungsberechtigten entspreche, rechtfertige die Anwendung der Vorschrift auch in diesem Fall.

Der dinglich Wohnungsberechtigte habe ein Interesse daran, innerhalb einer absehbaren Zeit nach Ablauf des Abrechnungszeitraums Klarheit über die Höhe der Betriebskosten zu erlangen. Stünde es im Belieben des Eigentümers, wann er die Nebenkosten abrechne, könnten sich über mehrere Abrechnungszeiträume hinweg hohe Forderungen ansammeln.

 



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Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Michael Wolf, Bundesgeschäftsstelle

Rechtsanwalt Markus Timmler, Miet- und Immobilienrecht, Bundesgeschäftsstelle

Rechtsanwalt Christopher Wolf, Miet- und Immobilienrecht, Bundesgeschäftsstelle

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