Sehr geehrtes Mitglied, 

mit diesem Newsletter erhalten Sie unter I. Erläuterungen zu aktuellen Beratungsanfragen von Mitgliedern, die auch für Ihren Vermieteralltag hilfreich sein können. 

Unter II. gehen wir in dieser Ausgabe auf die in einigen Tagen in Kraft tretende Datenschutzgrundverordnung ein, die wegen ihrer Rechtsform als europäische Verordnung unmittelbar in allen Mitgliedsstaaten der EU Anwendung findet und so das Recht vereinheitlicht. Sie gilt auch für den Vermieter, da dieser personenbezogene Daten seiner Mieter erhebt und verarbeitet. 

Unter III. finden Sie den gewohnten Überblick über aktuelle mietrechtsrelevante Rechtsprechung.

 

I. Beratung

1. Umfang der Lastschrift durch den Vermieter
In der Regel verpflichtet sich der Mieter im Mietvertrag, die Gesamtmiete auf ein vom Vermieter benanntes Konto zu zahlen. Alternativ kann der Mieter den Vermieter auch zum Lastschrifteinzug ermächtigen, diese Möglichkeit sehen etwa auch unsere Vertragsmuster vor. 

Wie weit darf die erteilte Einzugsermächtigung zu Gunsten des Vermieters aber gehen? Nach der Rechtsprechung darf sie sich nur auf den Mietzins und die Betriebskostenvorauszahlung beschränken, also insbesondere nicht auf Betriebskostennachzahlungen beziehen. 

Miete und Betriebskosten sind in der Regel in gleichbleibender Höhe und regelmäßig fällig, so dass dem Mieter die „Planungshoheit“ über sein Konto verbleibt. Außerdem hat er die Möglichkeit einzelne Lastschrifteinzüge, die er für unberechtigt hält, zu widerrufen. Damit liegt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor.  

Soweit nichts anderes im Mietvertrag geregelt ist, kann der Mieter die Ermächtigung zum Lastschrifteinzug nicht ohne besondere Gründe insgesamt zurückziehen. 

2. Erforderliche Eigennutzung nach Eigenbedarfskündigung
Ein häufiger Fall: Der Vermieter nutzt seinen wegen Eigenbedarf gekündigten Wohnraum nach Räumung durch den Mieter nur kurzzeitig. Der Eigenbedarf erscheint dann oft nur als vorgeschoben, insbesondere aus Sicht des Mieters, der die Mietsache verlassen musste. Der Mieter könnte dann wegen einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung Schadensersatz für Umzug und eventuell höhere Miete verlangen, auch an eine Überprüfung wegen Betrugs durch die Staatsanwaltschaft ist zu denken. 

Eine gesetzlich geregelte Frist für die Zeit einer Eigennutzung nach Eigenbedarfskündigung gibt es nicht. Ebenso wie es aber für die Begründung einer Eigenbedarfskündigung ausreicht, wenn dafür vernünftige nachvollziehbare Gründe vorgetragen werden, können auch nach Auszug des Mieters Umstände eintreten, die einen Sinneswandel des Vermieters hinsichtlich des Eigennutzungswunsches begründen können. 

Wenn diese Umstände nachweisbar sind und als ebenso vernünftig und nachvollziehbar den Sinneswandel begründen können, dürften negative Rechtsfolgen für den Vermieter ausbleiben. Dennoch ist hier Vorsicht geboten.

3. Vollständiges Verbot der Tierhaltung im Mietvertrag
Durch die sinngemäße Vereinbarung: „Das Halten von Haustieren ist nicht gestattet“ wird das Recht zur Tierhaltung ausgeschlossen. Gegen eine entsprechende Individualabrede bestehen keine Bedenken. Ein formularvertragliches Tierhaltungsverbot ist dagegen nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam. 

Das hat die Anwendung der gesetzlichen Regelung zur Folge, so dass das Recht zur Haltung von Kleintieren (Ziervögel, Zierfische, Hamster, Schildkröten, usw.) zum vertragsgemäßen Mietgebrauch zählt. Das Recht zur Haltung dieser Tiere kann vertraglich nicht abbedungen werden. Das Recht zur Haltung sonstiger Tiere, insbesondere von Hunden und Katzen, ist dagegen nach der Rechtsprechung des BGH erlaubnisbedürftig. Der Vermieter darf die Erlaubnis aber nicht nach freiem Ermessen erteilen oder versagen. Vielmehr hat er hierüber auf Grund einer Interessenabwägung zu entscheiden. 

4. Übertragung der Kostenpflicht für Schönheitsreparaturen auf den Mieter
Auf Grund einer Kostenklausel ist der Mieter verpflichtet, die dem Vermieter aus der Durchführung von Kleinreparaturen entstandenen Kosten zu tragen. Ihre Wirksamkeit hängt bei Wohnraummietverträgen von zwei Voraussetzungen ab, dem Umfang der zu Grunde liegenden Arbeiten und deren Höhe.

Die erste Voraussetzung besteht darin, dass sich die Klausel dem Umfang nach nur auf solche Teile der Mietsache erstrecken darf, die zum unmittelbaren Mietobjekt gehören. Die Einbeziehung von Gemeinschaftseinrichtungen oder sonstigen Ausstattungen des Hauses ist unzulässig, etwa der Hauseingangstür, von Keller- oder Bodenräumen.

Anknüpfend an die Definition der kleinen Instandhaltungen in § 28 Abs. 3 Satz 2 II. BV („den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden“) dürfen auch allein Bestandteile betroffen sein, deren Zustand und Lebensdauer vom – häufigen – Umgang des Mieters mit ihnen abhängen. Nur insoweit ist die Verlagerung der Kostenlast auf den Mieter sachgerecht, weil er es durch pflegliche und sorgsame Behandlung in der Hand hat, wie oft und in welchem Umfang Reparaturen anfallen. 

Die zweite Voraussetzung besteht darin, dass Kleinreparaturklauseln der Höhe nach nur dann mit AGB-Recht vereinbar sind, wenn sie eine doppelte Begrenzung enthalten, zum einen zur Höhe je Einzelreparatur, zum anderen für den Fall, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen. Die Höhe je Einzelreparatur ist für die notwendige Transparenz der Klausel in einem festen Betrag auszuweisen. Die Rechtsprechung geht mittlerweile von eine zulässigen Höhe von bis zu € 110,00 aus.  

Für die jährliche Gesamtbelastung ist nach der Rechtsprechung  ein Anteil von bis zu  8 % der Jahresbruttokaltmiete angemessen.  

 

II. Datenschutzgrundverordnung

Die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) gilt ab dem 25.05.2018 unmittelbar in allen Mitgliedsstaaten der EU. Die inhaltlichen Anforderungen sind dem derzeit geltenden Recht ähnlich, dennoch entstehen eine ganze Reihe neuer Anforderungen.

Die DSGVO gilt nach Art. 2 für die ganz oder teilweise automatisierte Verarbeitung personenbezogener Daten sowie für die nichtautomatisierte Verarbeitung personenbezogener Daten, die in einem Dateisystem gespeichert sind oder gespeichert werden sollen. Der Anwendungsbereich ist also denkbar weit. 

Personenbezogene Daten sind nach Art. 4 Ziffer. 1 der DSGVO alle Informationen, die sich auf eine identifizierte oder identifizierbare natürliche Person beziehen. Nach der Verordnung gilt für den Umgang mit diesen Daten ein sog. Verbot mit Erlaubnisvorbehalt: Er ist daher nur zulässig, wenn die betroffene Person entweder einwilligt oder der Verantwortliche sich auf eine Rechtsgrundlage berufen kann, die ihm erlaubt oder ihn verpflichtet, die Daten zu verwenden.

Eine Einwilligung ist nach der Terminologie des § 183 BGB die vorherige Zustimmung im Gegensatz zur Genehmigung als nachträgliche Zustimmung. Sie ist im Interesse des Datenschutzes die beste Variante, da der Betroffene freiwillig, zweckgebunden, vorab informiert und ausdrücklich die Datenverwendung erlaubt. 

Neben der Einwilligung kommt als Erlaubnistatbestand die Vertragserfüllung in Betracht, die auch die Mietverträge betrifft. Personenbezogene Daten, die zur Erfüllung eines Vertrages notwendig sind, dürfen also verarbeitet werden. 

Praktisch wird die Wahrung der berechtigten Interessen des Verantwortlichen als wichtigste Rechtsgrundlage für die Datenverarbeitung in Betracht kommen. Darunter können etwa die Auswertung von Kundendaten und die Marktforschung fallen.

Die Datenschutzgrundverordnung enthält eine Reihe weiterer Anforderungen. Anpassungen sind etwa auf Ihren Websites erforderlich, es sind sog. Verfahrensverzeichnisse über die Verarbeitung personenbezogener Daten zu erstellen, Auftragsdatenverarbeitungsverträge mit Dritten können zu schließen und die Bestellung eines Datenschutzbeauftragten sowie die Vornahme einer Datenschutzfolgeabschätzung erforderlich sein.

Bei Rückfragen steht Ihnen die Bundesgeschäftsstelle gerne zur Verfügung.

 

III. Rechtsprechung

Mietrecht: Einheitswerte der Grundsteuer verfassungswidrig
Die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den „alten“ Bundesländern sind mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar. Das Festhalten an dem Feststellungszeitpunkt von 1964 führt zu umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen. Dies hat das Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 10.04.2018 (Az. 1 BvL 11/14, 1 BvR 889/12, 1 BvR 639/11, 1 BvL 1/15, 1 BvL 12/14) entschieden. 

Der Gesetzgeber muss spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung treffen. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die verfassungswidrigen Regeln weiter angewandt werden. Nach einer Neuregelung dürfen sie für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024 angewandt werden.

Das System der Einheitsbewertung für Grundbesitz sei davon geprägt, dass in regelmäßigen Zeitabständen eine allgemeine Wertfeststellung (Hauptfeststellung) stattfinde. Diese Hauptfeststellung solle gemäß § 21 Abs. 1 BewG alle sechs Jahre für bebaute und unbebaute Grundstücke erfolgen. Ziel der Bewertungsregeln sei es, Einheitswerte zu ermitteln, die dem Verkehrswert der Grundstücke zumindest nahekommen.

Der Gesetzgeber habe den Zyklus der periodischen Wiederholung von Hauptfeststellungen, nachdem er ihn erst 1965 wieder aufgenommen hatte, nach der darin auf den 1. Januar 1964 bezogenen Hauptfeststellung ausgesetzt und seither nicht mehr aufgenommen. 1970 wurde per Gesetz angeordnet, dass der Zeitpunkt der auf die Hauptfeststellung 1964 folgenden nächsten Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundbesitzes durch besonderes Gesetz bestimmt werde. Ein solches Gesetz sei bis heute jedoch nicht verabschiedet worden.

Mietrecht: Verlängerung der gerichtlichen Räumungsfrist
Die beklagten Mieter wurden mit amtsgerichtlicher Entscheidung zur Räumung ihrer Wohnung verurteilt. Der durch die Mieter geltend gemachte Anspruch auf Verlängerung der im Urteil gewährten Räumungsfrist wurde verneint. Mit Entscheidung vom 05.04.2018 (Az. 67 T 40/18) hat das Landgericht Berlin der dagegen gerichteten sofortigen Beschwerde des Mieters stattgegeben.

Ein Anspruch auf Verlängerung einer gerichtlich gewährten Räumungsfrist könne gemäß § 721 Abs. 3 ZPO insbesondere dann bestehen, wenn die Suche nach Ersatzwohnraum während der gewährten Räumungsfrist – trotz hinreichender Bemühungen der Mieter – erfolgslos gewesen sei. Diese Voraussetzung liege hier vor: Die Beklagten hätten als Bezieher staatlicher Transferleistungen auf dem stark angespannten Berliner Wohnungsmarkt keine realistische Chance auf Anmietung von Ersatzwohnraum gehabt. Es komme erschwerend hinzu, dass sie beide bei einer Auskunftei eingetragen seien und sie die erbetene Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erst verspätet erhielten. Die bereits demnach aussichtslose Suche nach Ersatzwohnraum habe zusätzlich darunter gelitten, dass die Mieter kürzlich Eltern eines zweiten Kindes geworden seien.

Das Amtsgericht habe diesen Vortrag der Beklagten nicht hinreichend zur Kenntnis genommen. Das Amtsgericht müsse daher erneut über die Verlängerung der Räumungsfrist befinden und prüfen, ob den Mietern auch bei hinreichender Suche tatsächlich die Anmietung von Ersatzwohnraum bis zum Ablauf der ursprünglichen Räumungsfrist möglich gewesen wäre.

WEG: Vergemeinschaftlichung von Unterlassungsanspruch
Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat mit Beschluss vom 10.04.2018 (Az. 2 W 51/17) über einen Streitwert eines Berufungsverfahrens entschieden. In dem Ausgangsverfahren richtete sich ein Miteigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit seiner Klage gegen die Nutzung einer anderen Wohnung innerhalb der Gemeinschaft als Physiotherapiepraxis durch zwei weitere Eigentümer.

In einer Wohnungseigentümerversammlung wurde zuvor abgestimmt. Der Beschlussvorschlag lautete dahingehend, den Verwalter anzuweisen, die Nutzung der Wohnung als Physiotherapiepraxis zu untersagen und künftig im Falle des Verstoßes Abmahnungen zu erteilen. Die Wohnungseigentümer lehnten die Beschussfassung jedoch mehrheitlich ab und beschlossen: „Die Verwaltung wird nicht angewiesen, die Nutzung der Praxis zu untersagen.“.

Das Gericht ist der Ansicht, dass der vom Kläger begehrte Beschluss, den Verwalter anzuweisen, eine Untersagung der Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung als Physiotherapiepraxis auszusprechen und andernfalls Abmahnungen zu erteilen, auf die Vergemeinschaftlichung dieses den einzelnen Eigentümern selbst zustehenden Rechts gerichtet sei. Denn das Tätigwerden des Verwalters sei ohne Kompetenz der Eigentümergemeinschaft, diesen Anspruch geltend zu machen, nicht möglich.

Dass die beantragte Beschlussfassung vorliegend nur die Anweisung an den Hausverwalter beinhaltete, die Unterlassung geltend zu machen, nicht aber auch eine ausgesprochene Ermächtigung hierzu, sei unschädlich. Der Bundesgerichtshof stelle bei der Auslegung des Beschlusses primär darauf ab, ob eine Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft als solches bestehe oder nicht, die entsprechende Befugnis also ggf. nur den einzelnen Eigentümern zustehe und daher zwingend zunächst übertragen werden müsse. Das sei der Handlungsanweisung an die Verwaltung in diesen Fällen daher grundsätzlich inhärent und bedürfe keines zusätzlichen Ausspruchs im Beschluss.

Ausreichend sei also, wenn aus der Beschlussfassung hervorgehe, dass die Gemeinschaft Rechte geltend machen solle, die an sich nicht ihr, sondern den einzelnen Eigentümern zustünden. Das könne sich auch aus der Beauftragung der Hausverwaltung zu einer bestimmten Tätigkeit ergeben.

Mietrecht: Fehlerhafte Wahrunterstellung von Mängeln
Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 10.04.2018 (Az. VIII ZR 223/17) entschieden, dass ein Beiseiteschieben des Mietervortrags zu zahlreichen schwerwiegenden Mängeln mit dem pauschalen Argument, die Mängel rechtfertigten bei Wahrunterstellung nicht einmal eine Minderung in Höhe von 40 Prozent, rechtswidrig ist.

Dass derartige Mängel, die erhebliche Gesundheitsgefahren für die Bewohner begründen könnten, mit einer weitgehenden Gebrauchsuntauglichkeit einer Wohnung einhergingen und im Falle des Nachweises eine Minderung in der vom Mieter vorgenommenen Höhe nahelegten, liege auf der Hand. Die Beurteilung des Gerichts beruhe auch auf dieser Gehörsverletzung, weil nicht auszuschließen sei, dass das Gericht zu einer anderen Entscheidung gelangt wäre, wenn es die insoweit angebotenen Beweise erhoben hätte.

Bei einer Minderung genüge der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung brauche er hingegen nicht vorzutragen. Ebenso wenig sei es erforderlich, bei mehreren Mängeln eine Aufgliederung der Minderungsbeträge bezüglich der einzelnen Mängel vorzunehmen.

Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots, die im Prozessrecht keine Stütze finde, verstoße gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör. Dies gelte auch dann, wenn die gebotene Beweisaufnahme unterbleibe, weil das Gericht die Grundsätze der Wahrunterstellung missachte und die Behauptung der Partei nicht so übernehme, wie sie von der Partei aufgestellt wurde. So liege der Fall hier.

 



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Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Michael Wolf, Bundesgeschäftsstelle

Rechtsanwalt Markus Timmler, Miet- und Immobilienrecht, Bundesgeschäftsstelle

Rechtsanwalt Christopher Wolf, Miet- und Immobilienrecht, Bundesgeschäftsstelle

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