Sehr geehrtes Mitglied,

mit unserem aktuellen Newsletter erhalten Sie unter I. unsere Antworten auf eine Auswahl von Beratungsanfragen, die in den letzten Wochen durch Mitglieder an uns gestellt wurden. Die Antworten auf diese Fragen betreffen also auch Ihren Vermieteralltag.

Unter II. finden Sie wie gewohnt eine Darstellung aktueller mietrechtsrelevanter Rechtsprechung. In diesem Monat ist u.a. eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Erstellung von Betriebskostenabrechnungen zusammengefasst, die große praktische Relevanz haben wird.

Für Rückfragen stehen Ihnen die Geschäftsstellen gerne zur Verfügung.

 

I. Beratung

1. Mieter kann nicht zur Wartung einer Heizungsanlage verpflichtet werden
Die Regelung in einem Mietvertrag, wonach der Mieter verpflichtet ist, einen Wartungsvertrag für die Heizungsanlage abzuschließen, ist unwirksam, wenn sie nicht als Individualvereinbarung mit dem Mieter ausgehandelt wurde. Wenn die Regelung im Mietvertrag einseitig vorgegeben ist, gilt sie als sog. Allgemeine Geschäftsbedingung und unterliegt einer Inhaltskontrolle.

Nach der gesetzlichen Regelung gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB obliegt dem Vermieter die sog. Instandhaltungspflicht. Diese Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters beinhaltet die Prüfungs- und Wartungspflicht.

Die Übertragung von Wartungspflichten auf den Mieter ist unwirksam. Es handelt sich hierbei um eine sog. Vornahmeklausel. Als Vornahmeklauseln werden solche Regelungen bezeichnet, die den Mieter verpflichten, die Reparaturarbeiten zur Instandhaltung bzw. Instandsetzung selbst durchzuführen. Sie sind gem. § 307 BGB unwirksam.

Die unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt in einem Verstoß gegen die zwingende Vorschrift des § 536 Abs. 4 BGB. Die beim Wohnraummietverhältnis nach dieser Vorschrift unabdingbaren Minderungsrechte nach § 536 Abs. 1 und 2 BGB werden durch die Vornahmeklausel ausgeschlossen, da die Erhaltungspflichten des Vermieters auf den Mieter mit der Folge übertragen werden, dass während der Vertragsdauer auftretende Fehler der Mietsache nicht zur Mietzinsminderung führen.

Eine Nichtdurchführung der Wartungsarbeiten durch den Mieter ist daher auch nicht als Vertragsverstoß zu bewerten und kann keinesfalls für eine Kündigung herhalten.

2. Rauchen auf dem Balkon
Ein Mieter raucht auf seinem Balkon, der Mieter in der darüber liegenden Wohnung beschwert sich, dass der Rauch nach oben ziehe. Wie ist die Rechtslage?

Nach § 862 Abs. 2 S. 1 BGB hat jeder, der durch sog. verbotene Eigenmacht in seinem Besitz gestört wird einen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung dieser Besitzstörung. Dies gilt auch für Mieter untereinander. Der BGH hat in einem Urteil vom 16.01.2015 entschieden, dass auch Störungen durch Tabakrauch als verbotene Eigenmacht zu qualifizieren sind.

Ein entsprechender Anspruch besteht aber nur für wesentliche Beeinträchtigungen, während unwesentliche Beeinträchtigungen hinzunehmen sind. Hierbei ist auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen abzustellen.

Auch wenn eine wesentliche Beeinträchtigung, die der gestörte Mieter nachweisen muss, vorliegt, besteht der Schutzanspruch des gestörten Mieters nicht uneingeschränkt, sondern ist durch das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme begrenzt.

Hierzu führt der BGH in seinem Urteil aus: „Bei Beeinträchtigungen durch Tabakrauch führt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme – wenn eine Verständigung der Parteien untereinander nicht möglich ist – im Allgemeinen zu einer Gebrauchsregelung für die Zeiten, in denen beide Mieter an einer Nutzung ihrer Balkone interessiert sind. Dem Mieter sind Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf.“

Soweit in dem Mietvertrag / Hausordnung keine Regelung enthalten ist, erscheint es daher sinnvoll, eine einvernehmliche Regelung mit den Mietern zu suchen, die dergestalt aussehen könnte, dass verbindliche Zeiten festgelegt werden, in denen geraucht werden kann und wann dies zu unterbleiben hat. Eine allgemeinverbindliche Regelung gibt es nicht, so dass im Einzelfall zu entscheiden ist.

3. Anbringen von Dübeln durch den Mieter
Das Dübeln – auch durch Kacheln und Fliesen – ist ohne Zustimmung des Vermieters in angemessenem Umfang gestattet.

Die Angemessenheit bestimmt sich danach, ob mit den Dübeln Gegenstände an die Wand geschraubt werden, die zu den üblichen Einrichtungen in einem Haushalt gehören. Allein die Anzahl der verwendeten Dübel ist daher grundsätzlich nicht ausschlaggebend.

Der Mieter ist im Rahmen seiner Obhutspflicht allerdings gehalten, schonend mit der Mietsache umzugehen und möglichst wenig Schäden durch das Dübeln zu verursachen.

 

4. Verurteilung der Heizkosten und Leerstandsregelung
Bei der Verteilung der Heizkosten sind grundsätzlich die Regelungen der Heizkostenverordnung (HKVO) zu beachten. Dort ist vorgeschrieben, dass der Verbrauch der einzelnen Nutzer zu erfassen und die Kosten überwiegend verbrauchsabhängig abzurechnen sind.

Die HKVO macht davon eine Ausnahme in § 2: In Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, kann die Geltung der HKVO im Mietvertrag abbedungen werden. Dies muss aber ausdrücklich im Mietvertrag geregelt sein. Es ist darauf zu achten, dass eine Regelung zur Umlage der Heizkosten allein nach Wohnfläche im Mietvertrag enthalten ist. Liegt keine vertragliche Vereinbarung über die Verteilung der Heizkosten vor, ist die Verteilung nach der HKVO vorzunehmen.

Bei einem Verstoß gegen diese Verpflichtung kann der Mieter die auf ihn entfallenden nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten um 15 % kürzen. § 12 Abs.1 S. 1 HKVO lautet: „Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen.“.

Eine Regelung im Mietvertrag, dass der allein im Haus wohnende Mieter auch für den Leerstand aufzukommen hat, ist unwirksam. Dies vor dem Hintergrund, dass alle in einem Mietvertrag einseitig vorgegebene Regelungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten und als solche einer Inhaltskontrolle standhalten müssen. Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind daher nach § 307 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

Absatz 2 Nr. 1 des § 307 BGB lautet: „Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist“.

Hierzu folgende Überlegungen: Nach der Rechtsprechung des BGH trägt grundsätzlich der Vermieter das sog. Leerstandsrisiko. Dazu der nachfolgende Leitsatz des BGH aus einem Urteil vom 31.05.2006: „Wenn die („kalten“) Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Fläche der Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden.“.

In den Gründen zu diesem Urteil führt der BGH wie folgt aus: „Maßgebend für diese Beurteilung ist, dass der Vermieter das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko selbst zu tragen hat. Aufgrund dieser Risikoverteilung, die aus der gesetzgeberischen Wertung in § 556 a Abs. 1 BGB abzuleiten ist, aber auch schon vor dieser Neuregelung allgemein anerkannt war, kann der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich nicht auf die Mieter abwälzen, wenn die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind. Dies gilt nicht nur für verbrauchsunabhängige Betriebskosten, sondern auch für verbrauchsabhängige, die – wie hier – wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden.“.

 

II. Rechtsprechung

Mietrecht: Fälligkeit der Kaution und Zugriff des Vermieters
Das Amtsgericht Dortmund hat sich in seinem Urteil vom 19.06.2018 (Az. 425 C 376/18) mit der Frage beschäftigt, wann der Anspruch des Mieters auf Freigabe eines verpfändeten Kautionssparbuchs fällig wird.

Das Gericht führt unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus, dass der Anspruch erst fällig werde, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen sei und dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustünden, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen dürfe. Der Bundesgerichtshof habe insbesondere der Ansicht widersprochen, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch in jedem Fall spätestens sechs Monate nach Mietvertragsende fällig werde.

Es wird Bezug auf eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs zum Leasingrecht genommen, nach der ein Anspruch auf die Rückgabe der Sicherheit nicht nur nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist fällig sei, sondern vielmehr zusätzlich keine Forderungen des Gläubigers mehr aus dem Vertragsverhältnis bestünden. Nichts anderes gelte auch für das Wohnraummietrecht.

Das Gericht weist allerdings darauf hin, dass der Vermieter nur bei unstrittigen und rechtskräftig festgestellten Ansprüchen nach Ende des Mietverhältnisses auf die Kaution auch zurückgreifen dürfe. Der Bundesgerichtshof habe dies bis jetzt offen gelassen.

Das Gericht vertritt die folgende Ansicht: Die Mietsicherheit sei nur ein Sicherungs- und kein Befriedigungsmittel für den Vermieter. Es bestehe nur eine Treuhandabrede zwischen den Parteien. Nur durch die eine solche Beschränkung könne der Mieter vor dem Insolvenzrisiko des Vermieters geschützt werden. Dies ergebe sich daraus, dass die Mietkaution nach der zwingenden Vorschrift des § 551 BGB vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden muss.

Ansonsten würde die Verpflichtung zur insolvenzfesten Anlage entfallen, da das Guthaben dann in das sonstige Vermögen des Vermieters fallen würde. Im Falle einer Vermieterinsolvenz würde dann, wenn sich herausstellen sollte, dass etwa eine Aufrechnung unberechtigt gewesen sei, der Kautionsrückzahlungsanspruch eine einfache Masseforderung darstellen.

Daher könne sich der Vermieter nur mit unstreitigen Forderungen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aus der Mietsicherheit befriedigen.

Mietrecht: Mietpreisbremse in Hamburg unwirksam
Das Landgericht Hamburg hat mit Entscheidung vom 14.06.2018 in zweiter Instanz (Az. 333 S 28/17) ein Urteil des Amtsgerichts Altona bestätigt, nach dem die Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung unwirksam ist.

Im konkreten Fall hatte der klagende Mieter von seinem beklagten Vermieter seiner Ansicht nach überzahlte Miete zurückgefordert, weil die im Mietvertrag vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent überstieg und damit gegen die „Mietpreisbremse“ verstieß.

Das Landgericht führt allerdings aus, dass die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 23.06.2015, die das ganze Stadtgebiet Hamburg als angespannten Wohnungsmarkt ausweist, wegen des Fehlens einer der Öffentlichkeit zugänglichen Begründung jedenfalls zum Zeitpunkt des hier maßgeblichen Vertragsschlusses vom 01.09.2015 unwirksam sei. Der Anspruch des Mieters sei daher nicht gegeben.

Grundsätzlich bestehe für Rechtsverordnungen zwar kein Begründungszwang. Der Bundesgesetzgeber sei von diesem Grundsatz allerdings ausdrücklich abgewichen, indem er in § 556d Abs. 2 BGB eine Begründungspflicht anordne. Dies mache deutlich, dass der Gesetzgeber dem Begründungserfordernis ein besonderes Gewicht zumessen wollte.

Grund sei, dass der Erlass einer Mietpreisbegrenzungsverordnung stets zu einem erheblichen Eingriff in das verfassungsrechtliche Eigentumsrecht der Vermieter führe und somit einer besonderen Rechtfertigung bedürfe. Der Vermieter solle also, wenn schon in sein Eigentumsrecht eingegriffen werden, wenigstens erkennen, warum dieser Eingriff erfolge.

Der Wille des Gesetzgebers, dass die Entscheidungen der Landesregierungen nachvollziehbar sein sollen, lasse sich nur verwirklichen, wenn zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung die für den Erlass der Verordnung maßgebliche Begründung vorliege, von der Landesregierung beschlossen und zugleich mit der Verordnung veröffentlicht werde. Dies sei hier nicht geschehen.

WEG: Beschränkung des Rederechts auf Versammlung
Nach Ansicht des Landgerichts Frankfurt a. M. muss eine Beschränkung des Rederechts von Eigentümern auf einer Versammlung unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes so schonend wie möglich erfolgen.

Im mit Urteil vom 07.06.2018 (Az. 13 S 88/17) entschiedenen Fall wollte der klagende Eigentümer auf der Versammlung eine Frage stellen, was ihm nicht ermöglicht wurde. Ein weiterer Eigentümer stellte den angenommenen Beschlussantrag, die Diskussion zu beenden und zur Beschlussfassung überzugehen. Der Kläger stellte im Anschluss einen Beschlussantrag mit dem Ziel, eine erneute Grundsatzdiskussion zu führen, der abgelehnt wurde.

Das Gericht vertritt die Ansicht, dass in dem völligen Abschneiden des Rederechts eines Eigentümers ein formeller Mangel zu sehen sei, der sich auch auf das Beschlussergebnis ausgewirkt habe. Zwar könne die Redezeit mit Blick auf die ordnungsgemäße Durchführung der Versammlung beschränkt werden. Allerdings handele es sich bei dem Rederecht um ein elementares Teilhaberecht eines Eigentümers, das nicht grundlos eingeschränkt werden dürfe. Das Rederecht biete die Möglichkeit, auf die Willensbildung der anderen Eigentümer einzuwirken.

Eine Einschränkung sei demnach nur möglich, wenn ein sachlicher Grund vorliege, etwa die effiziente Durchführung der Versammlung, und der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz beachtet werde, also die Einschränkung des Rederechts so schonend wie möglich erfolge.

Im konkreten Fall sei der vollständige Ausschluss des Rederechts zu weitgehend. Dem Kläger hätte als Minus zu dem von ihm gestellten Antrag eine zeitlich begrenzte Möglichkeit eingeräumt werden müssen, abschließend Stellung zu nehmen. Nach Ansicht des Gerichts wäre es vor einem Ausschluss weiterer Wortmeldungen zur Wahrung der Verhältnismäßigkeit auch erforderlich gewesen, hierauf zuvor hinzuweisen und den Eigentümern, die sich noch zu Wort melden wollten, eine begrenzte Redezeit einzuräumen.

Mietrecht: Tatsächliche Fläche bei der Abrechnung maßgeblich
Soweit Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung maßgeblich. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30.05.2018 (Az. VIII ZR 220/17) erstmals entschieden.

Unabhängig von einer im Mietvertrag vereinbarten Größe der Mietsache müsse der Vermieter im konkreten Fall für seine Heizkostenabrechnung auf Grundlage der tatsächlich beheizten Flächen abrechnen.

Der Bundesgerichtshof nimmt zu seiner Rechtsprechung Stellung, nach der eine im Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahingehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung enthalte. Daher könne ein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung infolge der Überschreitung der gesetzlichen Erheblichkeitsschwelle dann gegeben sein, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % unter der mietvertraglichen Wohnfläche liege.

Diese subjektive Beurteilungsgrundlage gelte allerdings nicht für  eine spätere Mieterhöhung, wie der Bundesgerichtshof bereits Ende des Jahres 2015 entschieden hatte. Maßgeblich sei alleine die tatsächliche Größe der Wohnung, weil nach dem Willen des Gesetzgebers alleine  der objektive Wohnwert maßgeblich sein solle.

Selbiges gelte für die Betriebskosten, sofern und soweit sie nach der Wohnfläche abzurechnen seien. Dazu zählten nach den gesetzlichen Regelungen zu einem bestimmten Prozentsatz auch die Heizkosten, die also nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach Parteivereinbarungen abzurechnen seien.

Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht zu erreichen sei, erfordere eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten doch jedenfalls grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit einheitlich erfasste Betriebskosten nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt würden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gelte. Damit fielen subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße von vornherein als Abrechnungsmaßstab aus.

 



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