Sehr geehrtes Mitglied,

mit diesem Newsletter möchten wir Ihnen wieder einige Antworten auf häufige Beratungsanfragen zur Verfügung stellen und Ihnen den Vermieteralltag erleichtern.

Haben Sie sich beispielsweise schon einmal gefragt, ob Sie die Warmwasserversorgung Ihrer Mieter zur Nachtzeit reduzieren dürfen? Die Antwort erhalten Sie unter I.

Beachten Sie auch unter II. die sich anschließende Übersicht über die aktuelle Rechtsprechung, deren Kenntnis für Anpassungen und neue Ideen immer zu empfehlen ist.

Für Rückfragen können Sie sich gerne an Ihre örtliche Geschäftsstelle oder die Bundesgeschäftsstelle wenden. Den aktuellen Newsletter erhalten Sie auch im Downloadbereich für Mitglieder auf unserer Website. Ältere Newsletter können Sie gerne anfordern.

 

I. Beratung

1. Vermieter ist zur dauerhaften Warmwasserversorgung verpflichtet
Wenn Sie als Vermieter eine Wohnung mit Warmwasserversorgung vermietet haben, muss nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung die Anlage das ganze Jahr in Betrieb gehalten werden, und zwar rund um die Uhr.

Nach dem Bundesgerichtshof gehört eine ständig verfügbare Warmwasserversorgung im Regelfall zur Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung. Das warme Wasser muss demnach stets eine Temperatur zwischen 40 und 50 Grad C aufweisen. Ansonsten kann der Mieter in zulässiger Weise eine Minderung vornehmen. Der Umstand, dass warmes Wasser erst nach Ablaufen des in den Leitungen stehenden Kaltwassers zur Verfügung steht, spielt aber keine Rolle. Entgegenstehende Formularklauseln verstoßen gegen § 307 BGB.

Das Amtsgericht Köln hat etwa eine Minderung von 7,5 Prozent durch den Mieter nicht beanstandet, dem zwischen 22 Uhr und 7 Uhr kein warmes Wasser zur Verfügung stand.

2. Fensterwartung als umlagefähige Betriebskosten
Regelmäßig ist § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung Thema: „sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1-16 nicht erfasst sind.“.

Die Bestimmung stellt dabei einen Auffangtatbestand dar, der es beispielsweise ermöglichen soll, Kosten aufgrund zukünftiger technischer Entwicklungen umzulegen. Die Umlage solcher Kosten muss jedoch ausdrücklich vereinbart werden.

Ein Mitglied hatte mit einem Fachbetrieb einen Wartungsvertrag für die Fenster der Wohnung abgeschlossen. Hierbei werden die Fenster einer Sicht- und Funktionskontrolle unterzogen, bewegliche Bauteile geölt, Reparaturbedarf festgestellt, usw.

Die Wirksamkeit der Umlage der Kosten solcher Wartungsarbeiten erscheint zweifelhaft. Umlagefähiger Aufwand dürfte nur dann entstehen, wenn es darum geht, die technische Funktionsfähigkeit der Fenster zu erhalten. Dies mag etwa dann der Fall sein, wenn es sich um komplexe Mechanik handelt, die ohne eine regelmäßige Wartung nicht ordnungsgemäß funktionieren würde.

Und auch dann steht das sog. Wirtschaftlichkeitsgebot im Raum: Insgesamt dürfte es wirtschaftlich günstiger sein, den Eintritt kleinerer Schäden am Fenster abzuwarten und diese dann zu beheben, als zusätzlich regelmäßige Kosten für die Überprüfung der Fenster entstehen zu lassen.

Ansonsten ist die Beseitigung von Schäden, die nicht dem Mieter anzulasten sind, Sache des Vermieters im Rahmen seiner allgemeinen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht.

3. Staffelmiete
Bei der Festlegung einer Staffelmiete handelt es sich um eine Vereinbarung, nach der spätere Mietsteigerungen bereits bei Vertragsschluss im Voraus festgelegt werden. Eine Staffel empfiehlt sich also immer dann, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist oder das förmliche Mieterhöhungsverfahren vermieden werden soll.

Die in gestaffelter Form vereinbarte Miete muss schriftlich und betragsmäßig festgelegt werden. Der Erhöhungsbetrag oder die nach der Erhöhung geltende neue Miete müssen betragsmäßig genannt werden. Die jeweils geltende Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Die Vertragspartner sind in der Wahl der Miethöhestaffeln in weiten Grenzen frei. Sie können über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die in den jeweils erreichten Staffeln geschuldete Miete ist durch § 5 WiStG und § 291 StGB begrenzt. Damit darf die jeweils zu zahlende Miete maximal 20Prozent, sofern die laufenden Aufwendungen des Vermieters dies erfordern, auch bis zu 50 Prozent, über der ortsüblichen Vergleichsmiete für den jeweiligen Zeitraum liegen.

Eine Prüfung, ob vereinbarte Staffeln sich innerhalb dieser Grenzen halten, ist somit im Voraus nicht möglich. Maßgebend ist immer die ortsübliche Vergleichsmiete, die zu der Zeit erreicht ist, für die eine zukünftige Staffel gelten wird. Übersteigen die vereinbarten Sätze dieses Maß, sind sie teilweise unwirksam. Bei überhöhten Mietstaffeln gilt jeweils nur die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 20 Prozent als vereinbart.

4. Kaution und Bürgschaft
Nach § 551  Abs. 1 BGB darf die vom Mieter zu stellende Kaution die dreifache Monatskaltmiete nicht übersteigen.

Diese Regelung findet auch dann Anwendung, wenn eine dritte Person für den Mieter eine Bürgschaft beibringt. Oft tritt dieser Fall ein, wenn die Eltern eines Studenten gegenüber dem Vermieter für die Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietvertrag bürgen.

Beide Sicherheiten werden dann zusammengerechnet und dürfen insgesamt die Grenze von 3 Monatskaltmieten nicht übersteigen. Ein Verstoß führt allerdings nicht zum Unwirksamkeit der gesamten Kautionsregelung. Die Mietsicherheit bleibt bis zur Grenze des gesetzlich zulässigen Betrages wirksam.

Der Bundesgerichtshof führt dazu im maßgeblichen Urteil wie folgt aus: „Die Vereinbarung einer Mietsicherheit bis zur Höhe von drei Monatsmieten ist nach der gesetzlichen Regelung ausdrücklich vorgesehen. Nach dem Sinn und Zweck des § 551 BGB ist dem berechtigten Interesse des Vermieters am Erhalt einer gewissen Sicherung Rechnung zu tragen; sie ist lediglich insoweit unwirksam, als sie überhöht ist.“.

 

II. Rechtsprechung

Immobilienrecht: Grundbucheinsicht durch gekündigten Mieter
Kann ein wegen Eigenbedarf gekündigter Mieter Grundbucheinsicht beim Grundbuchamt verlangen? Im konkreten Fall hat das Oberlandesgericht München diese Frage mit Beschluss vom 24.07.2018 (Az. 34 Wx 68/18) verneint. 

Die Einsicht in das Grundbuch sei zwar nach den maßgeblichen Vorschriften in der Grundbuchordnung jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegen könne. Ein solches Interesse bestehe auch nicht nur, wenn dieses rechtlicher Natur sei, sondern könne mit einem bloß tatsächlichen, insbesondere wirtschaftlichen Interesse, begründet werden. Unbefugten solle die Einsicht also verwehrt bleiben.

Das Grundbuchamt habe allerdings in jedem Einzelfall zu prüfen, ob durch die Einsichtnahme schutzwürdige Interessen des Eingetragenen verletzt werden könnten.  Was die Fallgruppe der Mieter anbelange, werde ganz überwiegend ein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht angenommen. So solle etwa der Mietinteressent im Vorfeld feststellen können, ob der Vermieter mit dem Eigentümer identisch ist.  Außerdem müsse er die Risiken einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages bei der Zwangsversteigerung abschätzen können.

Nach Abschluss des Mietvertrages könne die Einsichtnahme  – wenn überhaupt – nur noch beschränkt in das Bestandsverzeichnis und die erste Abteilung bestehen, damit der Mieter seiner Darlegungslast im Räumungsprozess, dem Vermieter stehe noch freier oder freiwerdender Wohnraum zur Verfügung, genügen könne.

Das Gericht bezweifelt jedoch, ob der Nachweis der Unwirksamkeit der dinglichen Übereignung  durch die Grundbucheinsicht ein berechtigtes Interesse begründen könnte. Denn das Einsichtsinteresse sei darauf gerichtet, die Eigentümerstellung des eingetragenen Eigentümers, für den aber die gesetzliche Vermutung des § 891 BGB spreche, überprüfen zu können. Im konkreten Fall fehlte dafür ausreichender Tatsachenvortrag, weshalb die Klage unbegründet war.

Mietrecht: Unerlaubte Vermietung an Touristen
Der Mieter hatte seine Wohnung entgegen dem Mietvertrag eine Nacht über airbnb und nach Abmahnung durch den Vermieter dennoch ein weiteres Mal für eine Nacht über das Portal vermietet. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis außerordentlich und hilfsweise ordentlich.

Dem beklagten Mieter falle damit zwar eine zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung zu Last. Nach Urteil des Landgerichts Berlin vom 03.07.2018 (Az. 67 S 20/18) konnte das Mietverhältnis dennoch nicht rechtswirksam beendet werden, da in diesem Fall eine zeitgleiche Pflichtverletzung des Vermieters gegeben war.

Die Pflichtverletzung des Mieters sei daher im Ergebnis nicht hinreichend erheblich, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Im Falle einer unbefugten Gebrauchsüberlassung sei für die Frage, ob die schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters hinreichend erheblich ist, sowohl für die Wirksamkeit einer darauf gestützten außerordentlichen als auch für die einer ordentlichen Kündigung – nicht anders als bei sonstigen verhaltensbedingten Kündigungen auch  – im Rahmen einer umfassenden Gesamtabwägung auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abzustellen.

Zugunsten der Mieter sei das über mehrere Jahre beanstandungsfrei geführte Mietverhältnis zu berücksichtigen. Es komme hinzu, dass die Vermietungen mit keiner tatsächlichen Nutzung der Mietsache verbunden waren.

Denn wie sich im Rahmen der Beweiserhebung herausgestellt habe, seien die Anmietungen nur zum Schein auf Veranlassung des Vermieters vorgenommen worden, um später gegenüber dem Mieter den gerichtsfesten Nachweis der unerlaubten gewerblichen Vermietung der Wohnung führen zu können. Eine versuchte Gebrauchsüberlassung wiege weniger schwer als eine vollzogene. Die Gebrauchsüberlassungen hätten im Falle ihres tatsächlichen Vollzugs auch nur zu einer kurzfristigen – jeweils eintägigen – Nutzung der Mietsache geführt. Das falle weniger erheblich ins Gewicht als eine über einen längerfristigen Zeitraum währende Gebrauchsüberlassung, da eine solche in der Regel zu einer größeren Abnutzung der Mietsache und einer stärkeren Beeinträchtigung der Nachbarmieter führe.

Dass sich die Vermieterseite nach der Scheinanmietung mit den hinterlegten Schlüsseln auch noch Zutritt zur Mieterwohnung verschafft habe, sei ein unverhältnismäßiger Eingriff in dessen Rechte.

Rundfunkbeitrag im Wesentlichen verfassungsgemäß
Die Rundfunkbeitragspflicht ist im privaten und im nicht privaten Bereich im Wesentlichen mit der Verfassung vereinbar. Mit dem allgemeinen Gleichheitssatz nicht vereinbar ist allerdings, dass auch für Zweitwohnungen ein Rundfunkbeitrag zu leisten ist. Dies hat das Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 18.07.2018 (Az. 1 BvR 1675/16, 1 BvR 981/17, 1 BvR 836/17, 1 BvR 745/17) entschieden.

Nach dem Urteil stehe das Grundgesetz der Erhebung von Beiträgen nicht entgegen, die diejenigen an den Kosten einer öffentlichen Einrichtung beteiligen, die von ihr – potentiell – einen Nutzen haben. Beim Rundfunkbeitrag liege dieser Vorteil in der Möglichkeit, den öffentlich-rechtlichen Rundfunk nutzen zu können. Auf das Vorhandensein von Empfangsgeräten oder einen Nutzungswillen komme es nicht an. Die Rundfunkbeitragspflicht darf im privaten Bereich an das Innehaben von Wohnungen anknüpfen, da Rundfunk typischerweise dort genutzt wird. Inhaber mehrerer Wohnungen dürften für die Möglichkeit privater Rundfunknutzung allerdings nicht mit insgesamt mehr als einem vollen Rundfunkbeitrag belastet werden.

Es komme nicht darauf an, ob in jeder beitragspflichtigen Wohnung tatsächlich Rundfunkempfangsgeräte bereitstünden. Die Gesetzgeber dürften die Erhebung des Beitrags auch unabhängig von dem Besitz eines Empfangsgeräts vorsehen. Maßgeblich sei, dass eine realistische Nutzungsmöglichkeit bestehe. Sie sei stets gegeben, weil den Beitragsschuldnern durch das Beschaffen von entsprechenden Empfangsgeräten ein Empfang im gesamten Bundesgebiet möglich ist. Wo es Beitragsschuldnern objektiv unmöglich sei, zumindest über irgendeinen Übertragungsweg Rundfunk zu empfangen, solle auf Antrag eine Befreiung nach § 4 Abs. 6 Satz 1 des Rundfunkbeitragsstaatsvertrags (RBStV) erfolgen. Darüber hinaus erweise sich eine Anknüpfung an Empfangsgeräte auch als nicht mehr praktikabel. Insbesondere angesichts der Diversifizierung der Empfangsmöglichkeiten seien effektive Kontrollen kaum möglich.

Keine Störerhaftung des WLAN-Betreibers mehr
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26.07.2018 (Az.: I ZR 64/17) zur Neuregelung im Telemediengesetz (TMG) Stellung genommen.

Der Vermittler eines Internetzugangs über WLAN haftet demnach nach der seit dem 13.10.2017 geltenden Neufassung des § 8 Abs. 1 Satz 2 TMG wegen einer rechtswidrigen Handlung eines Nutzers nicht mehr auf Schadensersatz, Beseitigung oder Unterlassung. Jedoch kommt ein Sperranspruch des Rechtsinhabers gemäß § 7 Abs. 4 TMG in Betracht.

Gegen die Anwendung des § 8 Abs. 1 Satz 2 TMG bestünden auch keine unionsrechtlichen Bedenken. Zwar seien die Mitgliedstaaten verpflichtet, zugunsten der Rechtsinhaber die Möglichkeit gerichtlicher Anordnungen gegen Vermittler vorzusehen, deren Dienste von einem Dritten zur Verletzung eines Urheberrechts genutzt würden. Der deutsche Gesetzgeber habe die Unterlassungshaftung des Zugangsvermittlers in § 8 Abs. 1 Satz 2 TMG zwar ausgeschlossen, jedoch zugleich in § 7 Abs. 4 TMG einen auf Sperrung des Zugangs zu Informationen gerichteten Anspruch gegen den Betreiber eines Internetzugangs über WLAN vorgesehen.

Der Anspruch auf Sperrmaßnahmen sei nicht auf bestimmte Sperrmaßnahmen beschränkt und könne auch die Pflicht zur Registrierung von Nutzern, zur Verschlüsselung des Zugangs mit einem Passwort oder – im äußersten Fall – zur vollständigen Sperrung des Zugangs umfassen.

 



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Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Michael Wolf, Bundesgeschäftsstelle

Rechtsanwalt Markus Timmler, Miet- und Immobilienrecht, Bundesgeschäftsstelle

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