Sehr geehrtes Mitglied, 

das Bundeskabinett hat am 05.09.2018 den Entwurf einer Mietrechtsänderung beschlossen. 

Das Gesetzesvorhaben soll etwa die Modernisierungsumlage kürzen, die missbräuchliche Modernisierung zur Verdrängung eines Mieters als Ordnungswidrigkeit ausgestalten und zu einer Verschärfung der Mietpreisbremse führen. Mittelbar werden sich die Maßnahmen jedoch negativ für die Mieter auswirken. 

Werden Sie als Vermieter eine Modernisierung dann schlicht nicht mehr vornehmen oder eine Wohnung gar nicht mehr vermieten? Das sind Fragen, die sich Ihnen und uns stellen. Auch die praktische Umsetzung der Regeln wird sich problematisch gestalten. 

Unten angefügt finden Sie unter II. die aktuelle Rechtsprechung sowie unter I. Antworten auf häufige Beratungsanfragen aus den letzten Tagen. 

Für Rückfragen können Sie sich gerne an Ihre örtliche Geschäftsstelle oder die Bundesgeschäftsstelle wenden. 

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I. Beratung

1. Gartenpflege durch den Mieter
Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter zur Gartenpflege verpflichtet ist, kann nach der Rechtsprechung ohne nähere Bestimmung im Mietvertrag nur das allgemein Übliche verlangt werden. Dies sind nach einer viel zitierten Rechtsprechung des OLG Düsseldorf aus dem Jahre 2004 nur einfache Pflegearbeiten, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern, zum Beispiel Rasenmähen, Unkrautjäten und Entfernen von Laub. 

Sollen darüber hinausgehende Arbeiten geschuldet werden, sind diese konkret im Mietvertrag zu vereinbaren, also neben der Tätigkeit an sich auch wie, wann und wo die Arbeiten auszuführen sind. 

Allgemein handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters zur Übernahme der Gartenarbeiten um eine sog. vertragliche Leistungspflicht. Kommt der Mieter seiner Verpflichtung nicht nach, ist er unter Setzung einer angemessenen Frist zur Durchführung der vertraglichen Leistungen unter konkreter Angabe, was verlangt wird, aufzufordern, die Arbeiten durchzuführen. Gleichzeitig ist ihm anzudrohen, dass bei ergebnislosem Ablauf der Frist eine Ersatzvornahme auf seine Kosten durchgeführt wird. Erst dann wandelt sich der vertragliche Leistungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch, der gegebenenfalls auch gerichtlich geltend gemacht werden könnte.

2. Unterschiedliche Regelung zur Bestimmung der Miethöhe im selben Objekt
Es gibt keine Regelung, dass alle Mietverträge in einem Objekt gleich sein müssen. Jedes Mietverhältnis kann vertraglich anders ausgestaltet sein. 

Für neu abzuschließende Mietverträge kann daher beispielsweise die übliche Marktmiete vereinbart werden, während für weitere Wohnungen im Objekt ein Indexmiete vereinbart ist. 

Somit wäre es für die Neuvermietungen möglich, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen dafür vorliegen, zukünftig eine Mieterhöhung als Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete auszusprechen.

3. Kündigungssperrfrist bei Umwandlung in Eigentumswohnung
Grundsätzlich ist es so, dass der Käufer einer vermieteten Wohnung in den bestehenden Mietvertrag als neuer Vermieter eintritt. Dabei ist er an den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten gebunden, wie er ursprünglich mit dem Voreigentümer abgeschlossen wurde. Das Gesetz benutzt hier die Schlagworte „Kauf bricht nicht Miete“. Die Regelung ist in § 566 BGB enthalten. Daher gilt auch für den neuen Eigentümer eine Kündigungsfrist von 9 Monaten, wenn das Mietverhältnis länger als 8 Jahre besteht (§ 573 c Abs. 1 BGB).

Nur wenn die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter, also nach Abschluss des Mietvertrages mit dem bisherigen Eigentümer, in eine sog. Eigentumswohnung durch eine notarielle Regelung umgewandelt wird, gilt nach dem Gesetz (§ 577 a BGB) eine sog. Kündigungssperrfrist von 3 Jahren, insbesondere für die Eigenbedarfskündigung. Hier wäre erst der Ablauf dieser Sperrfrist ab Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch abzuwarten, um eine Eigenbedarfskündigung aussprechen zu können. Wäre die Wohnung schon vor der Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden, würde die Sperrfrist nicht gelten.

Durch landesrechtliche Regelungen kann diese Sperrfrist auf bis zu 10 Jahre erweitert werden, insbesondere für Gebiete mit knappem Wohnraum.

Sollte keine Umwandlung erfolgt sein, kann eine Kündigung ausgesprochen werden, sobald der neue Eigentümer ist Grundbuch eingetragen wurde.

4. Sonderkündigungsrecht im vom Vermieter bewohnten Zweifamilienhaus
§ 573 a Abs. 1 BGB lautet: „Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.“.

Das Sonderkündigungsrecht besteht nur, wenn der Vermieter selbst in dem Gebäude wohnt. Der Vermieter muss einen Teil der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken nutzen. Dabei muss es sich nicht um eine Wohnung handeln. Es genügt, wenn das Gebäude im Wesentlichen vom Mieter genutzt wird und der Vermieter lediglich ein Zimmer bewohnt. Bei einer Nutzung zu gewerblichen Zwecken besteht kein Sonderkündigungsrecht. Dies gilt auch dann, wenn ein Teil der Gewerberäume so eingerichtet ist, dass der Vermieter dort wohnen könnte. Gelegentliche Übernachtungen in den Gewerberäumen machen diese nicht zur Wohnung.

Der Vermieter muss selbst in dem Gebäude wohnen. Bei einer Vermietermehrheit muss mindestens ein Vermieter in dem Gebäude wohnen. Es genügt nicht, wenn die Wohnung durch einen Ehegatten oder Verwandten des Vermieters bewohnt wird. 

Bei einer Vermietung durch eine juristische Person ist das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen. Ist der Vermieter nicht der Eigentümer, so besteht kein Sonderkündigungsrecht, wenn zwar der Eigentümer, nicht aber der Vermieter im Haus wohnt.

 

II. Rechtsprechung

Mietrecht: Verlängerung des Mietvertrages über Gewerberaum
Dem Oberlandesgericht Dresden lag im mit Urteil vom 15.08.2018 (Az. 5 U 539/18) entschiedenen Fall ein Gewerberaummietvertrag vor, in dem eine Verlängerungsklausel und -option aufeinandertrafen, der Vermieter jedoch einer Verlängerung widersprochen und der Mieter die Verlängerung ausgeübt hatte.

Konkret lautete die vertragliche Regelung:
 „1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2008 und endet am 31.12.2017.
2. Das Mietverhältnis verlängert sich automatisch um weitere 10 Jahre, wenn es nicht innerhalb einer Frist von 3 Monaten vor Ablauf des Mietvertrages, d. h. bis zum 31.08.2017 gekündigt wird.
3. Dem Mieter wird die Option eingeräumt auf eine Verlängerung um weitere zehn Jahre.“. 

Der klagende Vermieter hatte vorgetragen, das bestehende Mietverhältnis sei aufgrund seiner Kündigung beendet worden, die die Ausübung der Verlängerungsoption durch den Mieter ausschließe. 

Das Oberlandesgericht gibt der Mieterseite Recht. Es könne nicht angenommen werden, dass das Optionsrecht für den Mieter davon abhängig sein solle, dass sich das Mietverhältnis zuvor schon gemäß  Ziffer 2 um 10 Jahre verlängert hätte. Es sei kein Grund erkennbar, warum allein der Umstand, dass sich das Mietverhältnis nicht nach Ziffer 2 wegen Kündigung des Vermieters  um weitere 10 Jahre verlängert habe, dazu führen solle, dass der Mieter sein in Ziffer 3 des Mietvertrages gewährtes Optionsrecht nicht ausüben könne. Ansonsten hätte es der Vermieter in der Hand, über eine Kündigung das dem Mieter eingeräumte Optionsrecht auszuhebeln. 

Es sei aber das Wesen eines Optionsrechtes, dass einem Vertragspartner die Rechtsmacht eingeräumt werde, durch einseitige Erklärung – auch gegen den Willen des Vertragspartners – eine Verlängerung des Vertrages herbeizuführen.

Mietrecht: Vereinbarung mit Vormieter bei Renovierungen
Der beklagte Mieter war von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 Mieter einer Wohnung der klagenden Vermieterin, die ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben worden war. Der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen. 

Am Ende der Mietzeit führte der Beklagte Schönheitsreparaturen durch, die die Klägerin als mangelhaft ansah und deshalb durch einen Malerbetrieb nachbessern ließ. Wegen dieses Betrages begehrt die Klägerin Schadensersatz wegen nicht beziehungsweise mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen. 

Der Beklagte hat sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berufen, wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam ist. 

Die Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt, da es angesichts der Vereinbarung zwischen dem Beklagten und der Vormieterin interessengerecht sei, den Beklagten so zu behandeln, als habe ihm die Klägerin die Mietsache im renovierten Zustand übergeben. 

Der Bundesgerichtshof sieht dies mit Urteil vom 22.08.2018 (Az. VIII ZR 277/16) anders. Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlege sei auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. 

Diese Grundsätze blieben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet habe. Denn eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie habe deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen. Insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Mietrecht: Tierhaltung in der Mietsache
Nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs ist eine Klausel im Mietvertrag wirksam, die dem Mieter die Tierhaltung nur mit ausdrücklicher auch mündlicher Erlaubnis des Vermieters ermöglicht, wenn die Haltung von Kleintieren wie Zierfischen, oder ähnlichen Tieren vom Erlaubnisvorbehalt ausgenommen ist. 

Dem Amtsgericht Bielefeld lag im Urteil vom 25.07.2018 (Az. 401 C 275/17) ein Sachverhalt vor, in dem die Mieter in einem Einfamilienhaus mehrere Warane hielten. Ein Anspruch der Mieter auf Erteilung einer Erlaubnis zur Haltung dieser Tiere bestand jedoch nach der Entscheidung des Gerichts nicht. 

Das Gericht gibt die von der Rechtsprechung und der Kommentierung dazu aufgestellten Grundsätze wieder, nach denen eine Erlaubnis grundsätzlich zu erteilen sei, wenn die praktizierte Tierhaltung noch einen normalen Gebrauch des Mietobjekts darstelle. 

Was zum normalen Mietgebrauch gehöre, lasse sich nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten feststellen. Zu den Beurteilungskriterien zählten insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere sowie Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befinde. Das Halten exotischer Tiere, auf die Mitbewohner allgemein mit Abscheu, Ekel oder Angst reagieren, gehöre nicht zum Wohngebrauch. Auch Gesichtspunkte des Tierschutzes seien bei der Abwägung zu berücksichtigen. Unabhängig von der Größe der Tiere sei es vertragswidrig, gefährliche Tiere zu halten. 

Im konkreten Fall handele es sich insbesondere nicht um typische Haustiere, von denen auch eine gewisse Gefährlichkeit ausgehe. Zudem erscheine die Form der Haltung mit Blick auf den Tierschutz zweifelhaft. Ein normaler Mietgebrauch sei daher nicht anzunehmen und eine Erlaubnis nicht zu erteilen.

Mietrecht: Begründung einer Mieterhöhung durch Gutachten
Ein Mieterhöhungsverlangen kann der Vermieter gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB auch durch Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten begründen. Im konkreten Fall hat der Bundesgerichtshof zu den Anforderungen mit Urteil vom 11.07.2018 (Az. VIII ZR 1369/7) Stellung genommen. 

Demnach müsse der Sachverständige die Wohnung, auf die sich das Mieterhöhungsverlangen beziehe, nicht zwingend vor Ort besichtigen. Die Begründung der Erhöhung diene nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Vielmehr solle der Mieter lediglich in die Lage versetzt werden, der Berechtigung nachzugehen und diese zumindest ansatzweise nachzuvollziehen. Der Sachverständige müsse die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen.  

Ob der Mieter aber in die Lage versetzt werde, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen, hänge davon ab, welche Angaben das Gutachten zu der konkreten Wohnung enthalte, nicht aber davon, auf welchem Weg – sei es durch eine vorherige Wohnungsbesichtigung oder in anderer Weise – der Sachverständige die tatsächlichen Grundlagen für diese Angaben gewonnen habe. Die Quellen der Sachkunde seien zwar für die Beurteilung der Qualität des Gutachtens bedeutsam, jedoch sei eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht schon deshalb als unzulässig abzuweisen, weil das zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens in Bezug genommene Gutachten die zugrunde gelegten Daten in anderer Weise als durch eine Wohnungsbesichtigung gewonnen habe. 

Auch aus den vom vormaligen Bundesministerium der Justiz herausgegebenen unverbindlichen Hinweisen ergebe sich nichts anderes. Zwar heiße es dort unter anderem: „Der Sachverständige soll die zu bewertende Wohnung grundsätzlich besichtigen.“.

Dies bedeute jedoch nicht, dass die vorherige Besichtigung der Vertragswohnung durch den Sachverständigen eine formalisierte Verfahrensvoraussetzung darstelle, die im Fall der Nichtbeachtung zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führe, sondern eine – auch im Interesse des Vermieters liegende – Maßnahme darstelle, die geeignet sei, überflüssige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft des Mieters zu einer außergerichtlichen Einigung fördere.

 



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