Vermieterverein Newsletter 04/19

Nach Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.03.2019 (Az. 2-13 S 135/8) kann für einen ausgeschiedenen Wohnungseigentümer ein direkter Rückforderungsanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen fehlender Rechtsgrundlage bestehen. Einer gesonderten Beschlussfassung der Eigentümer bedürfe es hierfür nicht.

Im konkreten Fall war die Klägerin Miteigentümerin der beklagten Gemeinschaft. Diese hatte eine Sonderumlage wegen anstehender Renovierungsarbeiten beschlossen und die Klägerin den auf sie entfallenden Anteil auch gezahlt. Die Beschluss hinsichtlich Erhebung der Sonderumlage wurde allerdings zwischenzeitlich rechtskräftig für ungültig erklärt. Die Klägerin hatte Ihren Miteigentumsanteil zwischenzeitlich veräußert.

Zwar sei innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein besonderes Treueverhältnis gegeben, das im Grundsatz dazu führe, dass im Regelfall lediglich ein Innenausgleich innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Grundlage beschlossener Abrechnungen zulässig sei, welches durch eigenmächtige Rückforderungsansprüche empfindlich gestört wäre.

Dies könne allerdings nicht einer Rückforderung in dem Fall entgegenstehen, in welchem ein Beschluss, welcher einen Eigentümer zur Zahlung verpflichtet, nachträglich für ungültig erklärt wird, zumal wenn der Zahlende nicht mehr Eigentümer ist, wie es hier der Fall sei.

Soweit die Gegenauffassung darauf abstelle, dass für derartige Rückerstattungsansprüche eine Jahresabrechnung erforderlich sei, so verkenne sie, dass die Jahresabrechnung derartige Rückerstattungsansprüche überhaupt nicht ausweisen könne. Nach der vom Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung vertretenen Auffassung sei die Jahresabrechnung eine kombinierte Soll-Ist-Abrechnung, so dass in ihr geschuldete Vorauszahlungen den tatsächlichen Ausgaben, unabhängig von deren Berechtigung, gegenüber gestellt würden. Gegenstand der Beschlussfassung der Jahresabrechnung sei dabei nur die sogenannte Abrechnungsspitze, also die Differenz aus den beiden vorgenannten Werten. Demzufolge könne sich aus der Jahresabrechnung ein entsprechender Rückzahlungsanspruch nicht ergeben.

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