Für Wohnraum in einem Studentenwohnheim gelten nach § 549 Abs. 3 BGB wichtige mieterschützende Vorschriften nicht. Wann aber liegt ein Studentenwohnheim vor?

Auf die Bezeichnung des Vertrags als Heimvertrag kommt es nicht an, maßgeblich sind immer die objektiven Gegebenheiten. Dabei kann von folgender Definition ausgegangen werden: Ein Studentenwohnheim i. S. v. § 549 Abs. 3 BGB ist ein Wohngebäude, das nach seiner baulichen Anlage und Ausstattung ausschließlich oder überwiegend zur entgeltlichen oder unentgeltlichen Unterbringung einer Vielzahl von Studenten der Universitäten, Technischen Hochschulen und höheren Fachschulen für die Dauer ihrer Ausbildung bestimmt ist. Die Räume können leer oder möbliert vermietet werden.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist § 549 Abs. 3 BGB jedoch nur anzuwenden, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind: (1) Die Vergabe der Zimmer muss nach dem sog. „Rotationsprinzip“ erfolgen. Dies erfordert ein Belegungskonzept, das die zeitliche Begrenzung der Mietverhältnisse nach abstrakt-generellen Kriterien gewährleistet. (2) Dieses Belegungskonzept muss sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, z. B. einer Satzung, oder einer entsprechenden Selbstbindung des Vermieters ergeben; unter Um-ständen genügt es, wenn sich die begrenzte Mietdauer aus einer konstanten tatsächlichen Übung ergibt. Dagegen genügt es nicht, wenn die Dauer der jeweiligen Mietverhältnisse auf den Entscheidungen der Studenten beruht oder im Belieben des Vermieters steht. Ebenso dürfte § 549 Abs. 3 BGB un-anwendbar sein, wenn ein regelmäßiger Mieterwechsel zwar vertraglich vor-gesehen ist, dieser aber nicht oder nicht durchgängig praktiziert wird.

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