Bei der Verteilung der Heizkosten sind grundsätzlich die Regelungen der Heizkostenverordnung (HKVO) zu beachten. Dort ist vorgeschrieben, dass der Verbrauch der einzelnen Nutzer zu erfassen und die Kosten überwiegend verbrauchsabhängig abzurechnen sind.

Die HKVO macht davon eine Ausnahme in § 2: In Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, kann die Geltung der HKVO im Mietvertrag abbedungen werden. Dies muss aber ausdrücklich im Mietvertrag geregelt sein. Es ist darauf zu achten, dass eine Regelung zur Umlage der Heizkosten allein nach Wohnfläche im Mietvertrag enthalten ist. Liegt keine vertragliche Vereinbarung über die Verteilung der Heizkosten vor, ist die Verteilung nach der HKVO vorzunehmen.

Bei einem Verstoß gegen diese Verpflichtung kann der Mieter die auf ihn entfallenden nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten um 15 % kürzen. § 12 Abs.1 S. 1 HKVO lautet: „Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen.“.

Eine Regelung im Mietvertrag, dass der allein im Haus wohnende Mieter auch für den Leerstand aufzukommen hat, ist unwirksam. Dies vor dem Hintergrund, dass alle in einem Mietvertrag einseitig vorgegebene Regelungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten und als solche einer Inhaltskontrolle standhalten müssen. Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind daher nach § 307 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

Absatz 2 Nr. 1 des § 307 BGB lautet: „Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist“.

Hierzu folgende Überlegungen: Nach der Rechtsprechung des BGH trägt grundsätzlich der Vermieter das sog. Leerstandsrisiko. Dazu der nachfolgende Leitsatz des BGH aus einem Urteil vom 31.05.2006: „Wenn die („kalten“) Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Fläche der Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden.“.

In den Gründen zu diesem Urteil führt der BGH wie folgt aus: „Maßgebend für diese Beurteilung ist, dass der Vermieter das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko selbst zu tragen hat. Aufgrund dieser Risikoverteilung, die aus der gesetzgeberischen Wertung in § 556 a Abs. 1 BGB abzuleiten ist, aber auch schon vor dieser Neuregelung allgemein anerkannt war, kann der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich nicht auf die Mieter abwälzen, wenn die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind. Dies gilt nicht nur für verbrauchsunabhängige Betriebskosten, sondern auch für verbrauchsabhängige, die – wie hier – wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden.“.

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