Mit dem Einbau von Rauchmeldern, die zum Bestandteil der vermieteten Wohnung werden, trifft den Vermieter gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Verpflichtung, die Rauchmelder im gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten und die von der DIN 14676 vorgeschriebene jährliche Überprüfung und Wartung durchzuführen. Letzteres ist erforderlich, um die allgemeine Verkehrssicherungspflicht zu erfüllen.

Die DIN 14676 lautet: „In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchmelder müssen so eingebaut (oder angebracht) und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.“.

Die Wartung von Rauchmeldern ist nach der Rechtsprechung nicht als Instandhaltung einzuordnen und kann daher als „Sonstige Betriebskosten“ gemäß § 2 Nr. 18 der Betriebskostenverordnung umgelegt werden.

Voraussetzung für eine Umlage sonstiger Betriebskosten ist allerdings, dass im Mietvertrag die Abwälzung dieser Betriebskostenart vereinbart wurde, diese muss dazu konkret als solche bezeichnet werden. Das bedeutet, dass der Mietvertrag nicht nur abstrakt auf die „Sonstigen Betriebskosten“ verweisen darf, sondern die hierüber auf den Mieter umgelegten Positionen (in diesem Fall Wartung der Rauchwarnmelder) konkret benannt werden müssen.

Umgelegt werden kann auch der notwendige Austausch von Batterien. Denn dass sich diese im Gebrauch entleeren und regelmäßig ersetzt werden müssen, ist kein Mangel, sondern eine Folge der bestimmungsgemäßen Verwendung derselben. In der Regel müssen sogar netzbetriebene Melder mit einer zusätzlichen Batterie ausgestattet sein. Umgelegt werden kann auch eine Sichtkontrolle und eine kurze Überprüfung der Funktion.

Entstehen die Kosten für die Wartung der Geräte allerdings erst nach Vertragsschluss (die Wohnung wird also zunächst noch ohne die Geräte vermietet), kommt man nach überwiegender Ansicht auch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu einer Umlage der Kosten.

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