Wohnung als Kapitalanlage: Wie wird das Risiko abschätzbar?

Niedrige Zinsen bei Sparkonten führen dazu, dass viele Menschen überlegen, ihre Ersparnisse über einen Immobilienkauf zu investieren. Während ab einer bestimmten Geldsumme ein Negativzins erhoben wird, stehen die Aussichten auf dem Immobilienmarkt gut, dass der Anlagewert sich über den Verlauf der Zeit erhöht. Was jedoch häufig Zweifel bei einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage auslöst, ist der Aufwand, der ihrer Bewirtschaftung einhergeht und die Unwägbarkeit der tatsächlichen Einnahmen. Wie viel Zeit, Aufwand und Kosten werden letztlich in Instandhaltungen und Vermietung investiert werden müssen? Wie mit unvorhergesehenen Mietausfällen umgehen?

Welche Faktoren spielen beim Kauf einer Eigentumswohnung eine Rolle?

Bestimmte Faktoren sind für die Einschätzung des Immobilienwerts immer relevant und sollten daher gewissenhaft analysiert werden:

Lage

Um beurteilen zu können, ob die Lage einer Immobilie auch in Zukunft zu einer Wertsteigerung beitragen wird, sollten Sie sowohl ihre Makro- als auch ihre Mikrolage betrachten.

Zu Ersterem zählen Aspekte, die sich auf die gesamte Stadt oder Region beziehen, wie die Bevölkerungsentwicklung, Infrastruktur, Wirtschaft und Arbeitsmarkt. Zu Zweitem die direkte Nachbarschaft, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten und naheliegende Freizeitangebote.

Zustand der Eigentumswohnung und Energieeffizienz

Da es in Ihrem Interesse liegt, zukünftige Kosten möglichst gering zu halten, sollten Sie den Zustand der Immobilie sorgfältig prüfen, um unvorhergesehenes zu vermeiden. Für ältere Gebäude sollten Sie unbedingt ein weiteres Gutachten eines Sachverständigen einholen.

Als Käufer steht Ihnen, genau wie Ihrem späteren Mieter, Einsicht in den Energieausweis zu. Eine schlechte Wärmedämmung kann hohe Betriebskosten verursachen. Zwar dürfen Sie die auf den Mieter umlegen, aber es steigert nicht unbedingt die Attraktivität Ihres Mietobjekts.

Ausstattung

Gibt es besondere Ausstattungsmerkmale, wie eine Badewanne, Balkon, Terrasse oder ähnliches, die den Komfort der Wohnung erhöhen und zahlungskräftige Mieter anziehen?

Des Weiteren sollten Sie auch einen Blick auf die Personen werfen, mit denen Sie als Eigentümer zu tun haben werden. Was für einen Eindruck macht die Wohnungseigentümergemeinschaft und ihre Arbeitsweise? Auch die „Historie“ der Vermietungen kann interessant sein: Gab es hier häufige Mieterwechsel oder viele problematische Mieter? Dies könnte beispielsweise auf einen zu hoch angesetzten Mietpreis hindeuten.

Kapitalanlage Wohnung: Worauf ist bei der Kaufentscheidung zu achten?

Bei einem Wohnungskauf sollte der Interessent neben dem Kaufpreis auch die anfallenden Nebenkosten, wie Maklercourtage, Grunderwerbsteuer und Notarkosten berücksichtigen. Um eine Investition richtig einschätzen zu können, müssen alle Ausgaben, die mit dem Kauf eintreten und alle Einnahmen realistisch gegenübergestellt werden.

Einen ersten Eindruck bietet der Mietpreismultiplikator. Hierbei wird der Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete geteilt. Der Wert zeigt den etwaigen Zeitraum, der nötig ist, bis sich die Investition durch die Einnahmen finanziert hat. Im besten Fall liegt dieser zwischen 20 und 25. Auch der Renditerechner gibt eine Ahnung davon, wie hoch der Gewinn ausfallen könnte.

Jedoch sollten Sie immer zwischen Brutto und Netto unterscheiden: Das heißt im Kaufpreis sind alle Kosten zu berücksichtigen – auch beispielsweise Posten für unerwartete Reparaturen. Die Einnahmen sollten davon ausgehen, dass es über einen Verlauf von 20 Jahren auch für einige Zeit zu einem Mietausfall kommen kann. Hier gilt es, verschiedene Szenarien durchzurechnen.

Wohnung als Geldanlage: Wie lässt sich der Aufwand reduzieren?

Wenn Eigentümer eine Kapitalanlage vermieten möchten, gilt es auch den Verwaltungsaufwand zu beachten. Eine Hausverwaltung nimmt Eigentümern viele bürokratische Aufgaben ab. Eine WEG-Verwaltung kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum, eine Miet- oder Sondereigentumsverwaltung um Instandhaltung und Vermietung der einzelnen Wohnung.

Dafür kann der Eigentümer einen bestimmten Kostenbetrag einkalkulieren und weiß sich von zeitraubenden Tätigkeiten befreit. Aber wer weiß schon, wie viele Mieterwechsel in den nächsten 20 Jahren zu erwarten sind? Ob der Vermieter einen Leerstand verkraften muss oder einen zahlungsunfähigen Mieter? Oder welche Kosten in Zusammenhang mit einer gerichtlichen Auseinandersetzung entstehen?

Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Zukunft planen mit Home

Mit Home läuft einiges anders als mit einer klassischen Hausverwaltung. Die Garantie der Mietzahlungen ermöglicht Eigentümern ihr Immobilien Investment langfristig zu planen, da über die Vertragslaufzeit die Mieteinnahmen nicht ausfallen. Da Home einen großen Teil der Tätigkeit von Vermieter und Hausverwaltung übernimmt, lässt sich auch der Zeitaufwand, den der Eigentümer für seine Immobilie erbringen muss, gut abschätzen.

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