Wohnung vermieten: in 7 Schritten zur erfolgreichen Vermietung

Vermietung vorbereiten: Mietpreis und Verwaltung

Welcher Mietpreis ist angemessen?

Bevor der Vermieter auf die Suche nach dem passenden Mieter gehen kann, muss der richtige Mietpreis feststehen. Generell gilt: Ein Mietpreis setzt sich aus der Nettokaltmiete und den Betriebskosten zusammen. Diese stellen einen Anteil der Nebenkosten dar, den er auf den Mieter umlegen darf.

Für die Einordnung der Wohnung und die Berechnung der Nettokaltmiete müssen mehrere Aspekte betrachtet und bewertet werden:

Wichtige Merkmale der Mietwohnung, wie

• Größe und Ausstattung

• Lage und infrastrukturelle Anbindung

• Zustand der Immobilie und Energieeffizienz

Außerdem hat immer der lokale Mietspiegel bzw. die örtliche Vergleichsmiete einen Einfluss: Der Mietpreis muss sich an diesen bestehenden Werten orientieren. So darf er bei einer Neuvermietung höchstens 20 Prozent darüber liegen. Ist der Wohnungsmarkt am jeweiligen Ort angespannt und gilt deshalb die Mietpreisbremse, darf die Miethöhe nur 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Erstvermietungen bilden hierbei aber eine Ausnahme.

Auch langfristige Konsequenzen sollten abgewogen werden: Mit einer zu niedrigen Miete läuft der Vermieter Gefahr, dauerhaft nicht alle Kosten, beispielsweise Instandhaltungen, decken zu können. Zudem kann sie sich negativ – falls der Vermieter später sein Eigentum verkaufen möchte – auf den Verkaufspreis auswirken. Zu hohe Mieten dagegen können zu einem häufigen Mieterwechsel und zwischenzeitlichem Leerstand führen, was ebenfalls unnötige Kosten verursacht. Ein angemessener Mietpreis hält also ein gutes Gleichgewicht zwischen den Argumenten und schließt die jeweils negativen Folgen aus.

Wohnung vermieten: In Eigenregie oder mit Hausverwaltung?

Manche Vermieter übernehmen die Verwaltungsarbeit für die Vermietung selbst, andere beauftragen dafür eine Hausverwaltung, eine sogenannte Miet- oder Sondereigentumsverwaltung. Bei dieser Entscheidung ist sicherlich von Bedeutung, wie viel Zeit und Mühe der Vermieter investieren möchte und wieviel Spaß er an der Verwaltungsarbeit hat.

Handelt es sich bei dem Eigentum nicht um ein gesamtes Mietshaus, sondern um eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus, arbeitet die Eigentümergemeinschaft häufig bereits mit einer Wohnungseigentumsverwaltung zusammen. Diese WEG-Verwaltung organisiert und führt gesetzlich vorgeschriebene Verwaltungsaufgaben aus. Hierzu zählen beispielsweise die Einberufung einer Eigentümerversammlung, das Kümmern um die Gemeinschaftsbereiche und die Nebenkostenabrechnung.

Eine Mietverwaltung oder eine Sondereigentumsverwaltung kann von einem Eigentümer engagiert werden, um die Vermietungen zu begleiten. Dann fungiert sie u.a. als Ansprechpartner für die Mieter, übernimmt Erstellung und Abschluss von Mietverträgen, die Verwaltung der Mietzahlungen und die jährliche Betriebskostenabrechnung für die Mieter.

In der Regel erheben Hausverwaltungen einen monatlichen Satz pro Mieteinheit, der zwischen 20 und 30 Euro liegt. Sonderleistungen, die nicht regelmäßig anfallen, werden meist aber neben der Pauschale extra in Rechnung gestellt. Ob sich der Service für den Eigentümer lohnt, hängt stark davon, wie gut er mit der Verwaltungsarbeit vertraut ist. Auch sollte bedacht werden, dass Reparaturarbeiten, ein Hausmeisterdienst und Vermietungen überprüft werden müssen. Lebt der Vermieter nicht in der Nähe des Mietobjektes, kann dies zu Schwierigkeiten führen.

Inserat und Besichtigung: Wie den richtigen Mieter finden?

Worauf sollten Vermieter bei der Erstellung eines Inserats achten?

Am Anfang jeder Mietersuche steht die Frage nach dem idealen Mieter. Welcher Interessent passt zu Größe und Ausstattung der Wohnung, für wen kann ihre Lage vorteilhaft sein? Und wer würde sich gut in die bestehende Hausgemeinschaft eingliedern?

Eine Vorstellung des perfekten Mieters kann dem Vermieter ein Bild von seiner Zielgruppe vermitteln. Das wiederum hilft ihm dabei, sein Inserat gezielt zu platzieren und eventuell Objektbeschreibungen daran auszurichten. Schließlich sollen die Wohnungssuchenden möglichst zügig entscheiden können, ob das Angebot für sie infrage kommt. Einige Elemente dürfen deshalb im Inserat nicht fehlen:

• Der Grundriss offenbart direkt, ob die Wohnung hinsichtlich bereits vorhandener Möbel und geplanter Bewohnerzahl passend ist.

• Fotos sollten alle Zimmer und Besonderheiten der Wohnung, wie eine Einbauküche, einen Balkon, den Deckenstuck etc. gut zeigen. Generell sollte jeder Raum aus zwei unterschiedlichen Perspektiven festgehalten werden, um einen realitätsnahen Eindruck zu bieten.

• Die Beschreibungen geben Auskunft über alle weiteren Informationen: Mietpreis, Größe, Ausstattung, Zustand des Gebäudes, Verweis auf Energieausweis, Lage und Umgebung, Besonderheiten am Objekt selbst oder in unmittelbarer Nähe etc.

Das vorbereitete Inserat sollte so veröffentlicht werden, dass die Zielgruppe es finden kann. Ältere Leute, die in der Gegend verwurzelt sind, suchen vielleicht eher in ihren Lokalzeitungen nach Angeboten. Zuziehende von außerhalb, die aus beruflichen Gründen einen Ortswechsel vornehmen, nutzen häufiger große Internetportale, aber andere als Studenten, die eine WG gründen möchten.  

Wohnungsbesichtigung richtig organisieren

Nun geht es für den Vermieter daran, Interessenten zu einer Wohnungsbesichtigung einzuladen: Dabei sollte er sich zuvor entscheiden, ob er Massen- oder Einzelbesichtigungen durchführen möchte. Mit der ersten Variante spart er natürlich Zeit; bei Einzelterminen lernt er direkt seine Interessenten persönlich kennen. Egal, welche Form er wählt, zwei Dinge sollten bei einer Wohnungsbesichtigung immer Berücksichtigung finden:

• Zum einen sollte bei der Terminplanung Tageslicht und ausreichend Zeit einkalkuliert werden, damit die Interessenten alles in Ruhe besichtigen und alle Fragen formulieren können.

• Zum anderen sollte der Vermieter einen Bogen für die Mieterselbstauskunft mit den richtigen Fragen vorbereiten und bei dem Termin ausfüllen lassen.

Mit einer gut organisierten Vorbereitung steigert der Vermieter die Wahrscheinlichkeit, zügig den richtigen Mieter zu finden, der die Vorteile des Mietobjekts zu schätzen weiß. Ob er die finanziellen Voraussetzungen erfüllt, kann der Vermieter direkt anhand der Selbstauskunft einschätzen. Beides sind Grundbestandteile eines langfristigen Mietverhältnisses.

Mieter auswählen: Was dürfen Vermieter vorab überprüfen?

Eine schlechte Mieterwahl kann für den Vermieter finanzielle Konsequenzen über Jahre bedeuten. Aus diesem Grund sollte er nicht nur nach seinem Bauchgefühl urteilen, sondern auch eine professionelle Überprüfung des Interessenten vornehmen:

• Eine Mieterselbstauskunft stellt dem Interessenten die wichtigsten Fragen zur finanziellen Situation und kann dem Vermieter einen ersten Eindruck vermitteln, ob der Kandidat hinsichtlich der Miethöhe in Frage kommt.

• Anhand einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung weist der Interessent über Auskunft und Unterschrift des vorherigen Vermieters dem neuen Vermieter nach, dass keine alten Mietschulden bestehen.

• Mit einer Bonitätsprüfung erhält der Vermieter eine Bewertung des Zahlungsverhaltens und der Kreditwürdigkeit des potentiellen Mieters.

• Die Gehaltsnachweise der letzten drei Monate zeigen dem Vermieter, dass der Interessent über ein regelmäßiges Gehalt verfügt. Sollte das Einkommen nicht ausreichen, kann trotzdem über eine Bürgschaft ein Mietverhältnis zustande kommen.

Wohnung vermieten: Mietvertrag vermieterfreundlich gestalten

Ist die Auswahl getroffen, muss im nächsten Schritt der Mietvertrag gestaltet und unterschrieben werden. Die gesetzlichen Vorgaben zu einem vertraglichen Mietverhältnis finden sich ab § 535 im Bürgerlichen Gesetzbuch. So sind viele Bestimmungen eines Mietvertrags bereits rechtlich festgelegt, aber dennoch gibt es einige Stellen, an denen er mieter- oder vermieterfreundlicher ausfallen kann. Auch wer eine kostenlose Vorlage benutzt, sollte sie daher an die individuelle Situation anpassen.

Reglungen, die dem Vermieter entgegenkommen:

Befristeter Mietvertrag

Der Vermieter muss bereits vor Beginn des Mietverhältnisses wissen, ob er das Mietobjekt langfristig vermieten möchte. Denn er sollte sich im Klaren darüber sein, dass es aufgrund des Mieterschutzes viel Aufwand bedeutet, ein unbefristetes Mietverhältnis aufzulösen. Entscheidet er sich für einen Zeitmietvertrag, muss das dem Mieter zuvor und mit triftigen Gründen für die Befristung mitgeteilt werden. Der Vermieter muss die Vorgaben von § 575 BGB erfüllen, andernfalls bleibt sie unwirksam.

Betriebskosten

Einen Teil seiner Nebenkosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen. Die Voraussetzung dafür liegt aber im Mietvertrag: Wird der Mieter darin nicht ausdrücklich verpflichtet, Betriebskosten zu zahlen, kann der Vermieter das auch nicht fordern.

Kleinreparaturklausel

Mit einer Kleinreparaturklausel kann der Vermieter anfallende Kosten für Kleinreparaturen, wie der Säuberung eines verstopften Abflusses, dem Mieter übertragen. Generell ist das zulässig, aber der Vermieter muss darauf achten, sowohl für die jeweilige einzelne Reparatur als auch für die Gesamtsumme über das ganze Jahr einen Höchstbetrag zu definieren.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen meinen beispielsweise das Streichen oder Tapezieren der Wohnung zum Auszug. Generell ist aber der Vermieter dafür zuständig. Soll die Renovierung dennoch dem Mieter angelastet werden, muss das im Mietvertrag fixiert sein. Bei der Formulierung dieser Klausel ist jedoch Sorgfalt geboten, da sie sonst aufgrund von zahlreichen Gerichtsurteilen schnell ungültig sein kann. Wichtig ist auch, dass der Mieter selbst die Wohnung renoviert bezogen hat.  

Kaution

Eine Kaution ist nicht gesetzlich festgelegt, weshalb eine entsprechende Vereinbarung in den Vertrag aufgenommen werden sollte. Der Höchstbetrag einer Kaution darf die dreifache Kaltmiete nicht übersteigen.

Weitere Punkte

die aus der Sicht des Vermieters wichtig sein könnten, sind beispielsweise eine Regelung über die Haustierhaltung, die Nutzung der Mietwohnung (gewerbliche Nutzung, Untervermietung) oder vom Mieter auszuführende Reinigungsarbeiten.

Nebenkosten: Welche Kosten sind umlagefähig?

Mit welchen Nebenkosten müssen Wohnungseigentümer rechnen?

Jedem Immobilieneigentümer entstehen bereits beim Kauf eine Reihe von Nebenkosten, die er mit in seine Kalkulationen einbeziehen muss. Ganz zu Beginn sind das beispielsweise Maklercourtage, Notarkosten und Grunderwerbsteuer. Für die Bewirtschaftung einer Immobilie fallen dann wiederum andere Nebenkosten, wie Grundsteuern, Wartungs- und Reparaturkosten, Verwaltungsausgaben, Versicherungsbeiträge, Aufwendungen für Hausmeister, Heizung, Wasser u.v.m. an. Diese Kosten, die durch die Bewirtschaftung des Gebäudes auftreten, werden in drei unterschiedliche Posten aufgeteilt:

• Betriebskosten

• Instandhaltungskosten

• Verwaltungskosten

Welche Nebenkosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden?

Nach § 556 BGB dürfen bestimmte Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Dabei handelt es sich um Betriebskosten, d.h. ausschließlich jene Ausgaben, die dem Vermieter durch den Gebrauch des Gebäudes laufend anfallen. In der zugehörigen Betriebskostenverordnung sind 17 Posten aufgeführt, an denen er den Mieter beteiligen darf.

Dazu gehören u.a.

• Grundsteuer

• Wasser- und Wärmeversorgung

• Straßenreinigung und Müllbeseitigung

• Gebäudereinigung

• Gartenpflege

Einmalige Kosten, die zum Beispiel durch Reparaturarbeiten aufkommen, muss der Vermieter alleine tragen. Die Betriebskosten werden anhand eines Verteilerschlüssels, der sich entweder an der Anzahl der Wohneinheiten, an der Wohnungsfläche, an der Bewohnerzahl oder am Verbrauch ausrichtet, berechnet.

Fordert der Vermieter die Beteiligung als eine Vorauszahlung ein, muss er einmal jährlich zum Abschluss des Abrechnungszeitraums dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung aushändigen. Um diesen Bürokratieaufwand zu umgehen, kann er aber im Mietvertrag stattdessen die Zahlung einer Pauschale vereinbaren.

Wohnung vermieten: Was ist bei der Wohnungsübergabe zu beachten?

An einer Wohnungsübergabe nehmen in der Regel der Vermieter und der neue Mieter teil. Beide haben die Möglichkeit, sich ggf. über eine Vollmacht vertreten lassen. So führt häufig eine Hausverwaltung anstelle des Vermieters die Wohnungsübergabe durch.

Bei dem Termin erhält der Mieter die Schlüssel zur Wohnung und allen zugehörigen Bereichen, wie Keller, Dachboden, Briefkasten. Des Weiteren dient die Gelegenheit dazu, alle Räume gemeinsam zu begehen und auf mögliche bestehende Schäden hin, zu überprüfen.

Die wichtigsten Punkte, die bei einer Wohnungsübergabe abgehakt werden sollten:

• Aushändigen aller zur Wohnung gehörenden Schlüssel

• Zählerstände ablesen und dokumentieren

• Öffnen und Schließen der Fenster und Türen: Funktionieren Griffe, Dichtungen und Klinken?

• Auf- und Zudrehen der Wasserhähne und Betätigen der Klospülung

• Aufdrehen der Heizkörper

• Untersuchung der Räume auf Schäden, beispielsweise Kratzer im Parkett, Flecken an den Wänden etc.

Bei einer Wohnungsübergabe sollten die Beteiligten immer ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellen, in dem alle Mängel dokumentiert werden. Im Idealfall sollte dieses Dokument, das zwar nicht gesetzlich verpflichtend ist, aber doch vor Gericht Beweiskraft erhalten kann, von beiden Parteien unterschrieben werden.

Gut zu wissen: Wenn Ihr neuer Mieter die Wohnung als Meldeadresse nutzen möchte, müssen Sie ihm eine Wohnungsgeberbescheinigung ausstellen. Auch das können Sie direkt bei diesem Termin erledigen.

Vermietung und Steuern

Da Sparkonten sich heute kaum mehr lohnen, Ersparnisse aufgrund des Negativzinses sogar schmälern können, werden andere Anlageklassen immer attraktiver. Besonders, wenn Käufer in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren, spielen Steuervorteile eine Rolle. Denn die Vermietung einer Immobilie ermöglicht, viele Kostenpunkte als Werbungskosten geltend zu machen und so die erzielten Mieteinnahmen zu verringern. Generell müssen diese in der Anlage V der Steuererklärung aufgeführt werden.

Einige Beispiele für Kosten, die sich absetzen lassen:

• Kreditzinsen, die durch die Finanzierung der Immobilie anfallen

• Inserate und Maklerprovision

• Anschaffungskosten der Immobilie (Abschreibung)

• Steuerberater- und Anwaltskosten

• Renovierungen und Reparaturen

• Nebenkosten

• u.e.m.

Besonders für Gutverdiener kann eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll sein: Es verringert das auf der Bank angelegte Geld, und die Mieteinnahmen können stark durch das Absetzen der Kosten gesenkt werden. Trägt der Käufer sowieso aufgrund seines Einkommens eine hohe Steuerlast, kann diese eventuell durch anfängliche Verluste bei der Immobilie reduziert werden.

Kündigung: Wie lässt sich ein Mietvertrag beenden?

Da die deutsche Gesetzgebung den Mieter vor willkürlichen Entscheidungen des Vermieters schützen will, ist eine Kündigung seitens des Vermieters schwierig. Während der Mieter fast immer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten das Mietverhältnis beenden kann, muss der Vermieter strenge Formalien einhalten, damit eine Kündigung überhaupt wirksam ist.

Ordentliche Kündigung

So darf der Vermieter überhaupt nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse dafür vorweisen kann. Dem Gesetz nach können drei Gründe dieses bedingen:

• Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten.

• Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt zukünftig die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts.

• Der Vermieter wird durch das Weiterführen des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert. Hierbei sind eine mögliche teurere Vermietung oder eine reine Verkaufsabsicht aber ausgeschlossen.

Des Weiteren ist wichtig, dass der Vermieter bei einer Kündigung die gültigen Kündigungsfristen respektiert. Diese hängen von dem Zeitraum ab, die der Mieter in der Wohnung gelebt hat:

• kürzer als 5 Jahre → 3 Monate

• länger als 5 Jahre → 6 Monate

• länger als 8 Jahre → 9 Monate

Außerordentliche Kündigung

Trotz der gesetzlichen Erschwernis hat der Vermieter natürlich im Ernstfall das Recht, eine außerordentliche Kündigung auszusprechen. Dazu kommt es in der Regel, wenn schwerwiegende Pflichtverletzungen vorliegen.

Beispiele hierfür sind

• ein Zahlungsrückstand, der zwei Monatsmieten überschreitet

• Störung des Hausfriedens, beispielsweise wenn der Mieter den Vermieter oder andere Bewohner beleidigt oder bedroht oder im Hausflur mit Drogen handelt.

• oder einer Gefährdung der Mietsache, beispielsweise durch intensive Vermüllung

Im Einzelfall muss entschieden werden, wann eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt ist und ob die gesetzliche Frist einzuhalten oder auch eine fristlose Kündigung angebracht ist. In vielen Fällen, wenn keine akute Gefahr droht, mahnen Vermieter erst einmal ab und hoffen auf eine Verhaltensänderung des Mieters.

Formal ist immer zu beachten, dass sowohl eine Abmahnung als auch jede Art der Kündigung schriftlich erfolgen und per Post zugestellt werden muss. Inhaltlich sollte sie das Vergehen, das dem Mieter vorgeworfen wird, detailliert darstellen. Außerdem bedarf sie der Unterschrift des Vermieters oder eben des Bevollmächtigten und sollte nachweisbar (per Einschreiben oder Boten) den Mieter erreichen.

Fragen und Antworten

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