Immobilie als Kapitalanlage: Wann lohnt sich das Investment?

Kapitalanlage

Während in den 80er und 90er Jahren des letzten Jahrhunderts das klassische Sparkonto auf der Bank einträglich war, hat sich inzwischen die Lage geändert: Meist gleichen die niedrigen Zinsen kaum mehr die Inflation aus, sodass sich das Vermögen im Laufe der Jahre verringern kann. Ist der angesparte Betrag auf dem Bankkonto zu hoch, kommt es sogar zu einem Strafzins, auch Negativzins genannt. 

In vergangenen Zeiten wurde der Kunde für das Sparen belohnt, heute zahlt er dafür, dass das Geld auf dem Konto bleiben darf. Natürlich gibt es viele Alternativen, das eigene Geld anzulegen, beispielsweise Aktien, Wertpapiere oder ETFs; in Immobilien kann auch über Fonds oder Crowdinvesting investiert werden. 

Ein Immobilienkauf aber ist nicht den Schwankungen an der Börse ausgesetzt und bietet für viele Anleger – aufgrund seines realen Wertes – eine höhere Sicherheit. Dennoch ist es eine langfristige Investition, die im Vergleich zu anderen Anlageklassen eine geringere Flexibilität aufweist. Das hat Vor- und Nachteile.

Immobilie als Kapitalanlage: Vor- und Nachteile

Um einen ersten Überblick zu gewinnen, lohnt es sich, die allgemeinen Eigenschaften eines Immobilien Investment und die aktuelle Marktsituation zu betrachten:

Vorteile

• Immobilien als Kapitalanlage werden oft als besonders sicher betrachtet, da sich Börsenschwankungen nicht direkt auf diese Anlageklasse auswirken. Zudem lässt sich die Rendite mit einer sorgfältigen Herangehensweise gut abschätzen.

• Die Immobilienpreise steigen im bundesdeutschen Durchschnitt weiter: Im Mittel legten die Kaufpreise 2019 im Vergleich zu 2018 um 9,3 Prozent (inflationsbereinigt) zu, dabei kam es in fast allen Landkreisen zu Preissteigerungen. Die größten Differenzen finden sich dabei in Großstädten, aber auch in manchen ländlichen Gegenden kam es zu starken Veränderungen. Eine Entwicklung, die sich nach dem Urteil von Experten auch in der Zukunft fortsetzen soll. Wer sich über die Daten einen genauen Überblick verschaffen will, findet im Postbank Wohnatlas 2020 eine aufschlussreiche Studie.

• Die aktuell niedrigen Zinsen machen eine Finanzierung über ein Baudarlehen deutlich einfacher.

• Ein Immobilienkauf bietet auch steuerliche Vorteile. So lassen sich Kreditzinsen beispielsweise von den Mieteinnahmen abziehen.

• Erhöhte Stabilität: Besonders, wenn die Immobilie nur einen Teil des Vermögens ausmacht, und sich das Gesamtvermögen somit über verschiedene Anlageklassen verteilt, kann sie stark zur Stabilisierung beitragen.

• Ist die Investition sorgfältig geplant, lässt sich das Risiko gut abschätzen.

Nachteile

• Ein Immobilienkauf ist eine langfristige Geldanlage. Das bedeutet, dass das Kapital für einen bestimmten Zeitraum gebunden ist und damit die Liquidität sinkt.

• Deutschland verfügt über eine sehr mieterfreundliche Gesetzgebung, vor allem was die Kündigungsrechte seitens des Vermieters anbelangt. Sollte man einmal eine schlechte Wahl bezüglich des Mieters treffen, können die finanziellen Schäden verheerend sein.

• Kreditzinsen können sich im Verlauf der Zeit ändern. Die Kredite sollten daher über einen längeren Zeitraum abgesichert werden. Um im Anschluss an die Zinsbindung nicht Einbußen in der Rendite hinnehmen zu müssen, sollte der Käufer sich ggf. frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern.

• Eine Immobilie ist immer eine große Investition. Wenn sie nur noch wenig verbleibendes Vermögen hinterlässt, um über weitere Anlagen die Investition abzusichern, erhöht sich das Risiko. Eine Fehleinschätzung kann nicht über Gewinne aus anderen Bereichen ausgeglichen werden.

• Bei einer Immobilie als Kapitalanlage sollte immer mit unvorhergesehenen Reparaturkosten gerechnet werden. Auch diese Beträge müssen in die Berechnungen mit einfließen.

• Auch bei einer allgemein steigenden Tendenz des Wohnungsmarktes, besteht natürlich immer ein Restrisiko von einer abfallenden Miethöhe, beispielsweise aufgrund eines Wandels des sozialen Milieus oder ausfallenden Mietzahlungen.

• Viele Anleger sehen einen Nachteil in dem hohen Verwaltungsaufwand, der mit einem Kauf und einer Vermietung einhergeht.

Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Als Kapitalanlage können sich grundsätzlich alle Immobilientypen eignen:

• Eigentumswohnung

• Haus

• Gewerbeimmobilie

• Ferienwohnung

Natürlich gibt es hier noch viele weitere Differenzierungen, beispielsweise zwischen Reihen- und Einfamilienhaus, unterschiedlichen Wohnungstypen usw. Als Investor sollte man sich über die eigenen Absichten im Klaren sein. Wie lange möchte man die Immobilie behalten? Kommt eine Eigennutzung in Betracht? Wie viel Risiko ist verkraftbar?

Bei einer Gewerbeimmobilie beispielsweise muss von anderen Einflussfaktoren ausgegangen werden als bei einer Ferienwohnung, die vielleicht auch ab und an selbst genutzt wird. Verschlechtert sich die wirtschaftliche Lage, kann ein Gewerbe seinen Betrieb einstellen müssen. 

Eine Privatperson dagegen wird, auch bei Jobverlust, nicht direkt aus ihrem Zuhause ausziehen. Die Renditeerwartungen liegen im Gegenzug bei Gewerbeimmobilien oft höher. Bei einem Haus mit Grundstück kann die Rendite bei einem Verkauf interessanter sein als bei einer dauerhaften Vermietung. Hier gilt es, die eigenen Interessen in verschiedenen Hinsichten abzuwägen.

Welche Faktoren spielen beim Kauf einer Immobilie eine wichtige Rolle?

Generell sollten zur Bewertung einer Immobilie viele verschiedene Faktoren betrachtet werden, die von Bausubstanz über Ausstattung bis hin zur Umgebung ein möglichst präzises Bild vermitteln.

Lage

Um entscheiden zu können, ob die Lage einer Immobilie auch zukünftig zu deren Wertsteigerung beitragen kann, analysiert man sowohl die Makro- als auch die Mikrolage. Für erstere spielt zum Beispiel die ganzheitliche Einschätzung der Stadt bzw. Region eine Rolle.

Wie entwickelt sich die Bevölkerung und die lokale Wirtschaft? Wie sieht der Arbeitsmarkt aus und wie steht es um die infrastrukturelle Anbindung der Gegend? In manchen Gebieten, in denen es beispielsweise zu Hochwasser kommen kann, sollten auch Umweltrisiken abgewogen werden.

Die Mikrolage nimmt die direkte Umgebung der Immobilie in den Blick: Wie angenehm ist die Nachbarschaft, was für ein Lärmpegel ist zu erwarten? Ist eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr vorhanden? Hier sollten Einkaufsmöglichkeiten, aber auch öffentliche oder medizinische Einrichtungen, Freizeitangebote etc. aufgenommen werden.

Zustand der Immobilie

Der potentielle Immobilienkäufer will natürlich unerwartete Kosten, die in Form vom Reparaturen schnell entstehen können, vermeiden. Gerade bei älteren Immobilien kann das Einholen einer weiteren professionellen Meinung, beispielsweise eines Gutachtens, von Nöten sein.

Ausstattung

Ist die Wohnung mit einem Balkon, einer Terrasse, einer Badewanne, einem zweiten Badezimmer, Garage oder Tiefgaragenstellplatz ausgestattet? Gibt es sonstige Besonderheiten, die dem Mieter den Alltag angenehmer machen?

Energieeffizienz

Jeder Käufer und Neumieter hat ein Anrecht auf einen Energieausweis. Dieser gibt Aufschluss darüber, wie der Energieverbrauch einzuschätzen ist. Ist die Dämmung schlecht, führt das zu hohen Nebenkosten und kann in der Folge auch das Interesse potenzieller Mieter mindern.

Mieter

Ein nicht gleich offensichtlicher, aber eventuell aufschlussreicher Ansatz liegt darin, sich die Geschichte der Vermietungen anzuschauen. Wie war das Verhalten der Mieter, gab es häufige Mieterwechsel? Dies könnte auf verborgene Probleme hinweisen, beispielsweise darauf, dass der vom Verkäufer angenommene Mietpreis nicht realistisch ist.

Eigentümergesellschaft

Wer eine Wohnung in einem Haus kauft, muss sich darauf einstellen, mit einer Eigentümergesellschaft auskommen zu müssen. Das kann im Zweifelsfall bedeuten, das bestimmte Gebäudeinvestitionen mitgetragen werden müssen, obwohl sie nicht in den eigenen Zeit- oder Investitionsplan passen. Oder andersherum, dass es zu einem Investitionsstau kommt, weil andere Eigentümer Instandhaltungen aufschieben.

Was ist bei einem Kauf zu beachten?

Erfüllt die angedachte Immobilie in ihrer Qualität die wichtigsten Voraussetzungen, sollte der Kaufinteressent alle mit der Investition in Verbindung stehenden Zahlen zusammentragen. Schließlich muss er das Gesamtausmaß der Kosten richtig beurteilen können.

• Wie hoch sind die anfallenden Nebenkosten, beispielsweise Maklercourtage, Notarkosten und Grunderwerbsteuer, die mit dem Kauf einhergehen?

• Mit welchen Verwaltungskosten ist zukünftig für das Mietobjekt zu rechnen?

• Wie hoch ist das Hausgeld, das für den gemeinschaftlichen Erhaltungsaufwand des Gebäudes anfällt?

• Und wie hoch der Betrag, der für die Instandhaltungskosten der Eigentumswohnung einzuplanen ist?

• Bei einem kreditfinanzierten Kauf fordern viele Banken einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent. Aber in der Regel gilt: Je höher das Eigenkapital, desto besser die Kreditkonditionen.

Ein Teil dieser Kosten kann von den Steuern abgesetzt werden. So die Nebenkosten, die beim Kauf anfallen oder die Zinsen, die für den Kredit gezahlt werden müssen. Auch Aufwendungen für Reparaturen oder Renovierung dürfen bei den Mieteinnahmen gegengerechnet werden. Besonders für Gutverdiener, die sowieso eine hohe Steuerlast haben, kann das Risiko somit sinken. 

Sollten die Einnahmen geringer als die Ausgaben sein, können die Verluste auch auf andere Einkunftsarten übertragen werden. Nichtsdestotrotz sollte sich eine Investition in eine Immobilie bereits ohne die Steuervorteile lohnen.

Ein Immobilienkauf stellt für die meisten Menschen eine bedeutende Ausgabe dar, die einen großen Anteil des Gesamtvermögens ausmacht. Wie groß ist der Anteil genau? Reicht der verbleibende Puffer, um unerwartete Kosten oder Mietausfälle abzufedern?

Um die lauernden Risiken abschätzen zu können, sollte der Anleger sich die Mühe machen, verschiedene Szenarien – optimistisch, realistisch und pessimistisch – durchzurechnen und dabei die Veränderungen der Rendite beobachten. Lohnt sich die Investition auch noch, wenn nicht alles glatt läuft?

Gut zu wissen: Bei dem Finanzierungskonzept ist Aufmerksamkeit gefragt, denn hier stehen sich verschiedene Vorteile gegenüber: Steckt man mehr Eigenkapital in die Investition, kommen einem die Banken in der Regel mit den Zinsen für den restlichen Betrag entgegen. Andererseits lassen sich die gezahlten Zinsen von den Mieteinnahmen abziehen und damit von der Steuer absetzen.

Wann kann sich eine Immobilie als Geldanlage lohnen?

In der Regel wird dem Käufer seitens des Anbieters eine Modellrechnung vorgelegt, die die anfallenden Kosten den Einnahmen gegenüberstellt und so eine Einschätzung der zu erwartenden Rendite gibt. Wichtig dabei ist, nachvollziehen zu können, ob das Modell realistisch errechnet wurde. Elementar ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahreskaltmiete. Hier sollte der Faktor, je nach ausgewählter Gegend und Risikobereitschaft des Anlegers, zwischen 20 und allerhöchstens 30 liegen. 

Ein Vergleich dieses Wertes mit dem anderer Wohnungen in der Nachbarschaft kann bereits das gezeichnete Bild zurechtrücken. Hierbei zeigt sich nämlich, ob die angenommenen Mietzahlungen bei vergleichbarem Wohnraum realistisch sind.

Kaufpreis : Jahreskaltmiete → Mietpreismultiplikator

Beispiel: 250.000 (Kaufpreis) : 9.600 (Jahreskaltmiete bei 800 Euro / Monat) → 26

In dem vom Anbieter entworfenen Szenario sollte der Kaufinteressent den Fokus auf die Nettorendite legen. Das bedeutet, der Kaufpreis sollte bereits alle zusätzlichen Kosten, wie Modernisierungs- oder Nebenkosten beinhalten. Die Mieteinnahmen dagegen sollten sich in einem realistischen Rahmen bewegen und am besten um die laufenden Bewirtschaftungskosten reduziert worden sein.

Daraus ergibt sich der Mietpreismultiplikator, der aufzeigt, wie viele Jahre es voraussichtlich dauert bis der Kauf sich über die Mieteinnahmen selbst finanziert hat. Je weniger Zeit nötig ist, um das Investment zu refinanzieren, umso rentabler ist es im Endeffekt. Der Mietpreismultiplikator gibt nur eine grobe Vorstellung und ersetzt keine präzise Gegenüberstellung der Kosten und Einnahmen. Da viele Punkte, wie eine Veränderung der Zinsraten, Mietausfälle, Steuervorteile etc. nicht in die Berechnung integriert werden, eignet er sich für eine Einschätzung, aber nicht für eine tatsächliche Kaufentscheidung.

Wie wird die Rendite berechnet?

Um einen Eindruck der möglichen Rendite zu bekommen, kehrt man die obige Rechnung um:

Jahreskaltmiete x 100 : Kaufpreis → Bruttorendite

Beispiel: 9.600 x 100 : 250.000 → 3,84 Prozent

Damit würde die Rendite bei 3,84 Prozent liegen.

Um die Nettorendite zu berechnen, müssen alle Kosten mit eingerechnet werden. Das bedeutet, folgende Posten werden mit in den Kaufpreis aufgenommen:

• Immobilienkaufpreis

• Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar und Grundbucheintrag, Maklercourtage)

Des Weiteren kommen Rücklagen (für Reparaturen) und laufende Kosten für die Bewirtschaftung hinzu, die der Vermieter nur teilweise, nach den in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Punkten, auf den Mieter umlegen kann.

• Verwaltungskosten

• Instandhaltungskosten für die Eigentumswohnung

• Hausgeld für Aufwendungen, die das gesamte Gebäude betreffen

• Kreditzinsen

• Versicherungen, zum Beispiel eine Rechtsschutzversicherung

• Wartungsarbeiten

• Rücklagen

Um den letzten Punkt der Rücklagen möglichst passend einzukalkulieren, gibt es zwei gängige Methoden, die jedoch etwas voneinander abweichen. Die Peterssche Formel berechnet die Kosten auf eine Nutzungsdauer des Gebäudes von 80 Jahren, die Vorlage der Berechnungsverordnung nach § 28 Absatz 2 staffelt nach dem bisherigen Alter des Gebäudes. Aus der ersten Variante folgen meist höhere Beträge pro Quadratmeter und pro Jahr. Auch hier sollten verschiedene Modelle durchgegangen werden und die Eigenschaften des Gebäudes (Alter, Ausstattung, Energieeffizienz) angemessen Berücksichtigung finden.

Um die Nettorendite zu erhalten, würde man also dieser Berechnung folgen:

(Jahreskaltmiete – Bewirtschaftungskosten) x 100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = Nettorendite

Wenn dieser Wert nun immer noch gut ausfällt und den Aufwand, der mit dem Kauf und der Vermietung einer Immobilie zusammenhängt, rechtfertigt, kann die Kapitalanlage langfristig rentabel sein und dem Anleger die gewünschte Sicherheit und attraktiven Ertrag bringen.

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Fragen und Antworten

Wann lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Eine Wohnung als Kapitalanlage kann sich lohnen, wenn der Kaufpreis in einem guten Verhältnis zu den zukünftigen Mieteinnahmen steht. Um das beurteilen zu können und die mögliche Rendite richtig einschätzen zu können, müssen eine Reihe von Faktoren beachtet und die Kosten und Einnahmen sorgfältig gegenübergestellt werden. 

Als eine erste Orientierung kann hier der Mietpreismultiplikator genutzt werden. Teilt man den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete, erhält man die Anzahl der Jahre, die nötig sind, um das Investment über die Miete zu tilgen. Je niedriger der Wert, desto lukrativer das Investment.

Wohnung als Kapitalanlage: Was ist zu beachten?

Beim Kauf einer Wohnung sind zunächst konkrete Punkte zur Lage, Ausstattung, Zustand und Energieeffizienz der Wohnung wichtig. Auch sollte man sich zuvor mit der Eigentümergesellschaft und Mietsituation der letzten Jahre beschäftigen, um das Objekt und die folgende Entwicklung einschätzen zu können. 

Hält die Immobile der ersten Prüfung stand, ist anschließend wichtig, dass alle Berechnungen stimmen. Wie wird die Investition finanziert? Wie lange dauert es, bis der Kredit abzahlt ist und die Kapitalanlage tatsächlich das Kapital vermehrt? Welche zukünftigen Ausgaben sind zu erwarten? Für alle diese Fragen gibt es Berechnungsmodelle, anhand derer man zumindest theoretisch bestimmte Szenarien vorzeichnen kann.

Mit welchen Steuervorteilen kann ich bei einem Immobilienkauf rechnen?

Bei einem Immobilienkauf gibt es verschiedene Aspekte, die mit Steuern in Verbindung stehen: Wird Ihre Immobilie über einen Kredit finanziert, dürfen Sie Kreditzinsen von den Mieteinnahmen abziehen. Einen Teil der Kosten zur Bewirtschaftung der Immobilie dürfen Sie auf den Mieter umlegen, den anderen Teil müssen Sie selbst tragen, dürfen ihn aber auch bei den Mieteinnahmen gegenrechnen. 

Als Vermieter können Sie ziemlich viele Posten (Maklergebühren, Inserate, Fahrtkosten, Reparaturen etc.) als Werbungskosten in Zusammenhang mit ihrem Mietobjekt absetzen. Sollten Sie mit der Vermietung einer Immobilie zunächst Verlust machen, aber über andere zu versteuernde Einkünfte verfügen, wird auch dort die Steuerlast geschmälert. Damit kann sich ein Immobilienkauf besonders für Gutverdiener, die sowieso viel Steuern zahlen, lohnen.