Kündigung seitens des Vermieters: Was ist zu beachten?

Wenn Vermieter den Wohnraummietvertrag mit ihrem Mieter kündigen möchten, haben sie nur sehr eingeschränkte Möglichkeiten. Da in Deutschland ein starker Mieterschutz im Gesetz verankert ist, müssen sowohl bei der ordentlichen als auch der außerordentlichen Kündigung strenge Formalien eingehalten werden. Wann haben Sie überhaupt das Recht, Ihrem Mieter zu kündigen? Und wie sollten Sie dann agieren?

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1. Rechtliche Lage: Kündigung von Mietverträgen

Während der Mieter fast immer, meist mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten, aus einem Mietvertrag aussteigen kann, gestaltet sich dieser Schritt seitens des Vermieters deutlich schwieriger. In § 573 BGB wird geregelt, wann der Vermieter dem Mieter kündigen darf.

Das deutsche Gesetz stärkt tendenziell die Rechte des Mieters, da es ihn vor willkürlichen Entscheidungen des Vermieters schützen will. Dabei steht die Sozialbindung des Eigentums nach Art. 14, Abs. 2 GG im Vordergrund und trägt der Tatsache, dass die Wohnung den Mittelpunkt menschlicher Existenz bildet, Rechnung. So richtig das auf gesellschaftlicher Ebene sein mag, so ärgerlich kann es im Einzelfall für den Vermieter werden.

Gibt es Probleme mit einem unkooperativen Mieter, ist eine ordentliche Kündigung schwierig.

2. Ordentliche Kündigung: Begründung und Form

Hinreichende Gründe und Fristen für eine ordentliche Kündigung

Gemäß dem oben erwähnten Gesetz § 573 BGB darf der Vermieter nur kündigen, wenn er ein sogenanntes berechtigtes Interesse dafür vorweisen kann. Das wiederum kennt drei Ursachen:

  • Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten verletzt.

  • Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt zukünftig die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts.

  • Der Mieter wird durch das Weiterführen des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert. Hierbei gelten jedoch eine mögliche teurere Vermietung oder eine reine Verkaufsabsicht nicht.

Egal, aus welchem Grund eine Wohnungskündigung ausgesprochen wird, sie sollte immer schriftlich erfolgen und per Post zugestellt werden. Die Kündigungsfristen richten sich dabei nach dem Zeitraum, den der Mieter bereits in der Wohnung verbracht hat:

  • kürzer als 5 Jahre → 3 Monate

  • länger als 5 Jahre → 6 Monate

  • länger als 8 Jahre → 9 Monate

Was ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten?

Benötigt der Vermieter seine Wohnung selbst für sich oder seine Familie, darf er dem Mieter kündigen. Dabei sind jedoch verschiedene Einschränkungen und Formalien einzuhalten. So zählt hier die Familie ersten und zweiten Grades, zum Beispiel Kinder, Eltern, Geschwister, Neffen und Nichten, Schwiegerkinder und Schwiegereltern, Lebenspartner, Schwager und Schwägerin. Ist das Familienmitglied, das die Wohnung erhalten soll, weiter entfernt, muss die engere Verbindung bzw. die Notwendigkeit des Einzugs genauer begründet werden.

Damit eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam ist, muss der Vermieter eine strenge Form berücksichtigen:

  • Das Kündigungsschreiben muss in Schriftform erfolgen, von der kündigenden Partei unterschrieben und per Post zugestellt werden. Eine Kündigung per E-Mail ist unzulässig. 

  • Der Eigenbedarf muss gut begründet werden und die Person benennen, für die die Wohnung benötigt wird, zum Beispiel den Vermieter selbst, seinen Sohn, etc. Von Gerichten bereits anerkannte Gründe waren Heirat, Begründung einer Lebenspartnerschaft oder auch eine Trennung, Kinderwunsch bzw. die Geburt von Kindern, starke Verkürzung des Arbeitsweges oder eine leichtere Zugänglichkeit der Wohnung, die in Zusammenhang mit Alter, Krankheit oder Pflegebedürftigkeit nun benötigt wird.

Aus dem Schreiben sollte ebenfalls hervorgehen, warum die Wohnung zu diesem Zeitpunkt benötigt wird und – falls der Vermieter Besitzer von mehreren Wohnungen ist – warum der Eigenbedarf ausgerechnet diese betrifft. Kann er dem Mieter eine andere, ähnliche Wohnung aus seinem Bestand anbieten, sollte er das tun.

  • Des Weiteren müssen die Kündigungsfristen einer ordentlichen Kündigung geachtet werden.

  • Für Mietshäuser, die in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, gilt in der Regel eine Sperrfrist von drei Jahren. Soll für die gekaufte Eigentumswohnung Eigenbedarf angemeldet werden, kann das also erst im Anschluss daran geschehen.

Wann drohen dem Vermieter Schadensersatzklagen?

Wenn der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nur vorschiebt, um den Mieter loszuwerden, aber sich anschließend herausstellt, dass dieser Eigenbedarf nicht besteht, darf der Mieter in der Regel in der Wohnung verbleiben. Gleiches gilt, wenn die Begründung des Eigenbedarfs nicht nachvollziehbar ist.

So zum Beispiel, wenn der Vermieter erklärt, die Wohnung für seine gehbehinderte Mutter zu benötigen, aber die Wohnung keineswegs für ältere, gehbehinderte Menschen geeignet ist. Die Begründung muss also plausibel sein, denn die Gesetzgebung will mit den Einschränkungen möglichem Missbrauch vorbeugen.

Musste der Mieter bereits ausziehen, beispielsweise in eine teurere Wohnung, ohne, dass der ursprüngliche Kündigungsgrund tatsächlich eingetreten ist, kann er seinen ehemaligen Vermieter auf Schadensersatz verklagen. Die Eigenbedarfskündigung ist also kein offenes Hintertürchen für Vermieter, sondern sollte tatsächlich nur im berechtigten Fall erfolgen.

Alternative: Aufhebungsvertrag

Für Mieter, die lange eine Wohnung bewohnen und sich immer an alle vertraglichen Pflichten gehalten haben, ist eine Kündigung, auch wenn sie aus Eigenbedarf geschieht, häufig ein Affront. Das kann schnell in Streitigkeiten münden, die für beide Seiten unangenehm und teuer werden können.

Ein Aufhebungsvertrag, der sich in gegenseitigem Einvernehmen ergibt, kann hier eine sinnvolle Alternative sein. Schließlich kann der Vermieter ebenso persönlich sein Anliegen und den Bedarf an seinem Eigentum erklären und auf das Verständnis des Mieters hoffen.

Innerhalb dessen können die beiden Parteien beispielsweise über eine Abfindung verhandeln, die den Mieter beim Umzug unterstützt. Wichtig ist, dass die Form gewahrt wird: Auch ein Aufhebungsvertrag muss schriftlich fixiert werden, alle wichtigen Angaben zu Mieter, Vermieter, dem Mietobjekt, Gültigkeitsdatum und den Bedingungen, zu denen die Aufhebung stattfindet, enthalten.

Vorteil dieser Variante: Sie ergibt sich aus einem gegenseitigen Einvernehmen und ist daher – solange keine Täuschung im Spiel ist – nicht anfechtbar.

3. Sonderfall: Verwertungskündigung

Von einer Verwertungskündigung spricht man, wenn dem Mieter gekündigt wird, weil das Mietverhältnis einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie im Wege steht. Dabei handelt es sich um den letzten in § 573 BGB aufgeführten Grund, der den Vermieter zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt. Die offensichtlichste Interpretation, die Wohnung anderweitig zu einem höheren Preis zu vermieten, ist dabei natürlich ausgeschlossen. Zulässige Gründe können aber folgende sein:

  • Der Eigentümer muss die Immobilie aus finanziellen Gründen, beispielsweise zur Tilgung von Schulden, verkaufen.

  • Umfassende Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten sind geplant, beispielsweise weil die aktuelle Vermietung unrentabel ist.

  • Das Gebäude soll abgerissen werden, um einen Neubau zu errichten, beispielsweise weil die Bausubstanz nicht in Ordnung ist.

  • Die Wohnungen sollen umgestaltet, beispielsweise zu größeren Wohnungen zusammengefasst oder zu kleineren zerteilt werden.

Daran anschließend müssen bestimmte weitere Voraussetzungen erfüllt sein: Die vom Vermieter beschlossene Verwertung muss angemessen und nachvollziehbar sein. Das bestehende Mietverhältnis erschwert dem Vermieter nicht nur die geplante Verwertung, sondern hindert ihn daran und bringt ihm dadurch finanzielle Nachteile ein.

4. Außerordentliche Kündigung: Wann darf der Vermieter fristlos kündigen?

Auch wenn die Gesetzgebung dem Vermieter die ordentliche Kündigung erschwert, hat er dennoch das Recht einer außerordentlichen Kündigung, sollte es zu Pflichtverletzungen seitens des Mieters kommen.

In welchen Fällen darf der Vermieter außerordentlich kündigen?

Zahlungsrückstand

Zahlt der Mieter über zwei Monate seine Miete gar nicht oder gerät über einen längeren Zeitraum in einen Zahlungsrückstand, der zwei Monatsmieten übersteigt, kann der Vermieter ihm fristlos kündigen.

Dazu genügt eine außerordentliche Kündigung, eine vorherige Abmahnung ist nicht notwendig. Unter Umständen kann aber der Mieter die außerordentliche Kündigung über eine Schonfristzahlung noch aufhalten.

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Gut zu wissen: Hat Ihr Mieter schon einmal die Schonfristzahlung in Anspruch genommen, kann er dies nicht noch einmal tun. Wenn Sie sichergehen wollen, dass Ihr Mieter ausziehen muss, können Sie aufgrund des gegebenen Zahlungsrückstands zeitgleich ordentlich und außerordentlich kündigen, dann muss der Mieter spätestens, wenn die gesetzliche Kündigungsfrist greift, die Wohnung verlassen.

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Störung des Hausfriedens

Hierbei können unterschiedliche Verhaltensweisen des Mieters Grundlage bieten, beispielsweise Beleidigungen, tätliche Angriffe oder aggressives Verhalten gegenüber dem Vermieter, Hausverwalter oder anderen Bewohnern. Aber auch Drogenhandel, Lärm- oder Gestanksbelästigung, Müllablagerungen in dafür nicht vorgesehenen Bereichen u.v.m.

Ist die Situation unzumutbar, gar gefährlich oder im Bereich einer Straftat, darf der Vermieter fristlos kündigen. Andernfalls, beispielsweise bei gelegentlicher Ruhestörung, sollte der Vermieter zuvor eine Abmahnung verschicken.

Gefährdung oder Vernachlässigung der Mietsache

Der Vermieter darf das Mietverhältnis auflösen, wenn der Mieter seiner Sorgfaltspflicht nicht nachkommt und die Wohnung gefährdet. Für eine fristlose Kündigung sollte aber eine „erhebliche“ Gefährdung vorliegen, beispielsweise eine durch gelagerte Chemikalien herbeigeführte Brandgefahr oder eine unterlassene Beheizung der Mietwohnung trotz Frostgefahr.

Übermäßige Tierhaltung, Überbelegung, extreme Vermüllung oder Beeinträchtigung der Wohnsubstanz können ebenfalls als Gründe gelten. Nach Einzelfall muss entschieden werden, ob eine vorherige Abmahnung, die dem Mieter die Gelegenheit zu einer Verhaltensänderung gibt, sinnvoll ist.

Unrechtmäßige Untervermietung

Überlässt der Mieter die Mietsache oder einen Teil davon, ohne den Vermieter zuvor um Erlaubnis zu bitten, einem Dritten – beispielsweise weil er seine Bleibe für die Dauer eines Auslandsaufenthalts untervermietet – muss er mit einer Abmahnung rechnen. Sollte der Mieter diese ignorieren, kann eine fristlose Kündigung folgen.

  • Unrechtmäßige Gewerbenutzung

Wird der Wohnraum entgegen der Absprache im Mietvertrag gewerblich genutzt, kann das– je nach Ausmaß – eine Abmahnung bzw. fristlose Kündigung nach sich ziehen, beispielsweise wenn ständig Waren angeliefert werden oder Kunden das Geschäft aufsuchen.

5. Welche Formalien müssen bei der außerordentlichen Kündigung eingehalten werden?

In manchen Fällen muss der Vermieter zuerst den Mieter abmahnen, bevor er von einer außerordentlichen Kündigung Gebrauch machen darf. Dabei sollte der Vermieter beachten, dass die Abmahnung auch tatsächlich den Mieter erreicht und nicht verleugnet werden kann. Das heißt, der Brief muss per Einschreiben, Gerichtsvollzieher, Boten oder persönlich (am besten begleitet von einem Zeugen) zugestellt werden.

Für eine Abmahnung besteht keine gesetzlich vorgeschriebene Form. Um vermeintliche Missverständnisse auszuschließen, sollte jedoch im Schreiben das Wort Abmahnung explizit auftauchen.

Dem Mieter muss deutlich mitgeteilt werden, inwiefern er gegen die Vertragspflichten oder die Hausordnung verstoßen hat. Handelt es sich dabei beispielsweise um einen Mietrückstand oder eine Belästigung durch Gestank oder Müll sollte der Vermieter eine Frist setzen, mit deren Eintreten der Mieter das Problem behoben haben muss.

Auch die außerordentliche Kündigung bedarf der Schriftform und muss vom Vermieter oder eben einem Bevollmächtigten unterschrieben werden. Sie enthält eine detaillierte Begründung, die sich auf die gesetzlichen Voraussetzungen beruft.

Des Weiteren ist wichtig, dass die vollständigen Namen aller Bewohner und Beteiligten sowie Wohnungsadresse und Datum der Kündigung genannt werden. Der Vermieter sollte genau wie bei der Abmahnung eine Art der Zustellung wählen, die sich im Zweifel beweisen lässt.

6. Mieterrechte: Womit muss der Vermieter rechnen?

Für den Auszug hat der Mieter zwei Wochen Zeit. Ignoriert er aber die außerordentliche Kündigung oder weigert sich ihr nachzukommen, muss der Vermieter eine Räumungsklage bei dem zuständigen Amtsgericht einreichen. Das Gericht überprüft dann zunächst, ob die außerordentliche Kündigung rechtmäßig war. Ist das der Fall, wird nun ein Gerichtsvollzieher beauftragt, der eine Zwangsräumung durchführen kann.

Der Vermieter sollte keinesfalls selbst einschreiten, denn damit kann er Schadensersatzforderungen riskieren. Die Kosten für den Gerichtsvollzieher trägt zunächst der Vermieter; er darf sie sich aber vom Mieter zurückholen.

Gegen eine ordentliche Kündigung kann der Mieter Widerspruch einlegen. Dazu befähigt ihn die sogenannte Sozialklausel. In § 574 ist festgelegt, dass sein Widerspruch Berücksichtigung finden kann, wenn die Kündigung eine besondere Härte für ihn selbst oder eines seiner Familienmitglieder bedeuten würde. Das kann zum Beispiel der Fall sein bei

  • einer schweren Erkrankung

  • hohem Alter

  • Pflegebedürftigkeit

  • Schwangerschaft

  • Kinderreichtum

  • in der Region angespannter Wohnungsmarkt

Hier muss ein Gericht ggf. die berechtigten Interessen des Vermieters gegenüber der Härtesituation des Mieters abwägen. Daraus kann eine befristete oder gelegentlich auch unbefristete Verlängerung des Mietzeitraums resultieren. Bei einer außerordentlichen Kündigung entfällt das Widerspruchsrecht des Mieters.

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8. Kündigungsrechte im Zeitmietvertrag bzw. befristeten Mietvertrag

Bei einem Zeitmietvertrag oder befristeten Mietvertrag ist das Mietverhältnis bereits auf eine bestimmte Dauer angelegt. In der Regel können beide Parteien deshalb nicht Gebrauch von einer ordentlichen Kündigung machen.

Das Recht einer außerordentlichen Kündigung bleibt dennoch  unberührt. Möchte eine Seite früher den Vertrag beenden, kommt auch hier ein Aufhebungsvertrag, der auf gegenseitigem Einverständnis beruht, in Betracht.


Fragen und Antworten

Fristlose Kündigung des Mietvertrags: Wann muss der Mieter ausziehen?

Der Vermieter sollte Sorge tragen, dass das Kündigungsschreiben alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt, der Situation bzw. dem Verhalten des Mieters angemessen ist und ihm – am besten durch Einschreiben, Gerichtsvollzieher, Boten oder eine persönliche Abgabe nachweisbar – zugestellt wird. Ab dem Zeitpunkt, an dem der Mieter das Kündigungsschreiben erhält, bleibt ihm eine Auszugsfrist von zwei Wochen.

Wie viele Abmahnungen bis zur Kündigung des Mietvertrags?

Hierbei kommt es auf den Einzelfall und die jeweiligen Pflichtverletzungen des Mieters an: Möchten Sie als Vermieter rechtlich auf der sicheren Seite stehen, können Sie Ihren Mieter immer zuerst abmahnen und ihm so die Möglichkeit einräumen, sein Verhalten zu ändern. Das wird jedoch nicht in jedem Fall von Ihnen gefordert; es hängt von der Zumutbarkeit der jeweiligen Situation ab.

Neigt Ihr Mieter zu Gewaltausbrüchen und bedroht Sie oder andere Hausbewohner, brauchen Sie ihn natürlich nicht zuerst abzumahnen. In manchen Fällen mahnen Vermieter auch häufiger ab, beispielsweise, wenn die Pflichtverletzungen zwischenzeitlich unterbrochen wurden.

Mietvertrag: Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?

Eine fristlose Kündigung kann sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter ausgesprochen werden, wenn es von einer Seite zu Pflichtverletzungen kommt, das heißt wenn eine Seite nicht den Vereinbarungen nachkommt, die im Mietvertrag oder auf gesetzlicher Ebene bestehen.

Zum Beispiel sorgt der Vermieter nicht für die Bereitstellung der Mietsache zum festgelegten Datum oder für wichtige Instandhaltungen, die die Gesundheit des Mieters beeinträchtigen können. Andersherum kann ein Ausbleiben der Mietzahlungen oder schwerere Verstöße gegen die Hausordnung ein Bedürfnis, das Vertragsverhältnis zu beenden, hervorbringen.

In der Regel wird die andere Partei aber zuerst abgemahnt, um den Schaden, der für beide aus einer außergewöhnlichen Kündigung resultiert, zu vermeiden.

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