Mietausfallwagnis – Mietausfälle in der Kalkulation berücksichtigen

Bei einer Immobilie als Kapitalanlage müssen Einnahmen und Ausgaben langfristig kalkuliert und abgewogen werden. Schließlich will jeder Anleger bei einer Investition wissen, mit welcher Rendite er rechnen kann. Doch die Zukunft ist ungewiss: Wie soll man wissen, ob die Mietwohnung vielleicht einmal leer stehen wird und Mieteinnahmen ausbleiben? Ob einer der zukünftigen Mieter, die innerhalb eines Planungshorizonts von 20 bis 30 Jahren die Wohnung beziehen werden, in die Zahlungsunfähigkeit rutscht?

Was ist ein Mietausfallwagnis?

Die Gründe für einen Mietausfall können sehr unterschiedlich sein: Ein Mieter verlässt die Wohnung und es findet sich nicht pünktlich ein Nachmieter. Bereits einige Monate Leerstand bedeuten hohe Kosten für den Vermieter. Vielleicht schließen wichtige Arbeitgeber in der Umgebung ihre Niederlassung, die Nachfrage geht zurück. Auch eine veränderte Nachbarschaft kann dazu führen, dass das Preisniveau sinkt. Um die Wohnung zu vermieten, muss der Eigentümer dann den Mietpreis herabsetzen und erhält weniger als er ursprünglich angenommen hatte.

Im Mietrecht wird das Risiko von ausbleibenden Mieteinnahmen als Mietausfallwagnis bezeichnet, das in § 29 der Zweiten Berechnungsverordnung genauer definiert ist. Es dient dazu, die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie besser einzuschätzen. Das Mietausfallwagnis beschreibt also  einen Anteil der kalkulierten Mieteinnahmen, bei dem der Vermieter bereits im Vorhinein davon ausgeht, dass er ihn nicht erhalten wird. Dabei wird ein bestimmter Prozentsatz angenommen.

Mietausfallwagnis: Welcher Prozentsatz sollte einkalkuliert werden?

Generell sollten Wohnungseigentümer zwei Prozent der Mieteinnahmen für das Mietausfallwagnis berechnen. Manche Quellen raten aber auch zu einem Mietausfallwagnis von bis zu fünf Prozent – abhängig von der Immobilie. Da der Vermieter bei Leerstand die Nebenkosten größtenteils trotzdem begleichen muss, sollte hier von der Warmmiete ausgegangen werden. Doch was bedeutet das konkret?

Zukünftige Vermieter sollten sich hier Folgendes vorstellen, um eine richtige Einschätzung gewinnen zu können: Vier Prozent beispielsweise bedeutet vier von hundert – innerhalb von hundert Monaten steht die Wohnung also für vier Monate leer. Oder sie steht alle 24 Monate, also alle zwei Jahre, einen Monat leer. Wie wahrscheinlich ist das bei der betreffenden Immobilie?

Je nachdem, wie häufig ein Mieterwechsel anzunehmen ist, zeigt sich die Zahl als mal mehr, mal weniger realistisch. Weigert sich tatsächlich einmal ein Mieter die Miete zu zahlen, sollte der Zeitraum bedacht werden, der nötig ist, um ihn aus der Wohnung zu klagen.

Abhängig von anderen Faktoren, beispielsweise in welcher Lage sich das Mietobjekt befindet, mit welcher Zielgruppe man zu tun hat, lässt sich hier eine Einschätzung treffen, wie hoch der Prozentsatz tatsächlich ausfallen sollte. Ist die Lage hervorragend, profitiert der Vermieter wahrscheinlich von einer starken Nachfrage, er kann sich zahlungskräftige Mieter aussuchen. Das Mietausfallwagnis kann niedriger kalkuliert werden als in einer sozial schwachen Randlage oder einer Studentenwohnung, in der es naturgemäß häufiger zu Mieterwechseln kommt.

Das Mietausfallwagnis mindert natürlich die Rendite einer Immobilie und sollte daher genauso wie Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten von der Jahresmiete abgezogen werden, um die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens erfassen zu können.

Mietausfallwagnis: Darf das Risiko auf den Mieter umgelegt werden?

Im Gegensatz zum sozialen Wohnungsbau, in dem das Mietausfallwagnis mit zwei Prozent angesetzt werden kann, darf der Vermieter auf dem freien Wohnungsmarkt keinen Betrag zusätzlich zum Mietzins geltend machen, um das Risiko von Mietausfällen auszugleichen. Abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag wurden von Gerichten als unwirksam erklärt.

Gemäß § 187 Bewertungsgesetz (BewG) zählt das Mietausfallwagnis zu den Bewirtschaftungskosten und muss somit von Vermietern einkalkuliert werden. Bei Gewerbeimmobilien wiederum kann es daher als Betriebskostenaufwand auf den Mieter übertragen werden.

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