Den richtigen Mieter finden – Welche Schritte verhelfen zum Erfolg?

Zielgruppe: Wer passt in die Wohnung?

Seit 2015 gilt bei der Beauftragung eines Maklers das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen. Für viele Vermieter bedeutet das, dass sie lieber selbst auf die Suche gehen, um ihren Traummieter zu finden. Denn für rund zwei Monatskaltmieten lässt sich schon die ein oder andere Verschönerung in der Eigentumswohnung vornehmen. Zumal das Internet mit Portalen, Webseiten und Apps unzählige Möglichkeiten bietet, das Angebot vor der Welt auszubreiten.

Ein erster Schritt liegt darin, die Mietwohnung noch einmal genau zu betrachten und neu zu bewerten. Dazu sollte der Vermieter sich einige Fragen stellen:

• Sind alle geplanten Renovierungsarbeiten abgeschlossen und wurde die Wohnung gründlich gereinigt?

• Wie sind Lage, Größe und Ausstattung der Mietwohnung zu bewerten? Eventuell hat sich über den Zeitraum des letzten Mietverhältnisses, das Stadtviertel entwickelt und zieht nun Besserverdienende an. Oder der letzte Mieter wollte seine Einbauküche nicht mehr ausbauen, wodurch der Gebrauchswert der Wohnung insgesamt gestiegen ist.

• Ist der Mietpreis noch angemessen oder kommt eine Mieterhöhung in Frage? Die ortsübliche Vergleichsmiete bietet hier eine Orientierung. Falls in der Gegend der Wohnungsmarkt angespannt ist und deshalb eine Mietpreisbremse besteht, muss auch diese Einschränkung bedacht werden. 

Der Vermieter muss einen angemessenen Mietpreis festlegen und ein Gefühl für die mögliche Interessentengruppe entwickeln: Ist das Einzimmerappartement nur für den prekären Studenten interessant oder auch für den gutverdienenden Single? Wer bewohnt die anderen Wohnungen und wer würde somit in die Hausgemeinschaft passen? Wohnen ansonsten nur Rentner in dem  Haus, passt eine Studenten-WG wahrscheinlich weniger gut hinein.

Andersherum will ein älteres Ehepaar wohl kaum in ein Partyviertel ziehen. Je besser der Vermieter die Zielgruppe bestimmt, umso mehr Aufwand, Zeit und ggf. Mieteinbußen kann er sich sparen.

Wohnung inserieren: Was sollte die Anzeige beinhalten?

Besonders, wenn Vermieter das Internet nutzen, um nach einem Mieter zu suchen, sollten Sie beim Erstellen des Inserats etwas anspruchsvoller sein. Schließlich kann der Wohnungssuchende nur das sehen, was das Inserat offenbart und deshalb sollte es visuell ansprechend sein und die Vorzüge der Wohnung in der Beschreibung hervorheben.

Grundriss

Wohnungssuchende sollen bereits beim Lesen der Anzeige bewerten können, ob die Wohnung ihren Bedürfnissen entspricht. Dazu ist es wichtig, die Zimmeraufteilung zu kennen. Ein Grundriss zeigt ihnen, ob ihre vorhandenen Möbel Platz haben werden, ob die Kinderzimmer etwa gleich groß sind oder ähnliches.

Eine Architekturzeichnung der Wohnung erspart das Ausmessen der Räume. Online finden sich verschiedene kostenlose Tools, mit denen die Zeichnung sich unkompliziert umsetzen lässt.

Fotos

Um ein realistisches Bild der Mietwohnung zu vermitteln, sollte die Anzeige von einigen Fotos in guter Qualität unterstützt werden. Zwei unterschiedliche Perspektiven geben eine gute Vorstellung von den einzelnen Zimmern, zusätzlich sollten alle besonderen Ausstattungsmerkmale der Wohnung festgehalten werden: Ein Kamin, ein Balkon, der besonders leistungsfähige Herd der Einbauküche oder auch der restaurierte Stuck an der Altbaudecke.

Tageslicht und Sonnenschein schmeicheln natürlich den meisten Räumlichkeiten. Gibt es ein besonderes Schmuckstück an dem Mietobjekt – eine reizende Hausfassade, ein gemütlicher Hinterhof mit Grillplatz oder ein Gartenstück? Auch darüber sollte ein Foto Auskunft geben.

Beschreibungen

Innerhalb der Beschreibungen werden alle wesentlichen Angaben zum Haus und zur Wohnung genannt:

• Größe bzw. Quadratmeterzahl

• Anzahl der Zimmer

• Baujahr

•  Zustand des Hauses, beispielsweise wann die letzte Sanierung, Modernisierung oder Renovierung durchgeführt wurde. Auch Angaben zur Heizungsanlage sind erwähnenswert.

• Energieausweis: Bei einer Neuvermietung hat der Mieter Anrecht auf einen Energieausweis. Hierbei wird zwischen einem bedarfsorientierten und verbrauchsorientierten Energieausweis unterschieden. Ersterer basiert auf Berechnungen anhand der verwendeten Materialien, letzterer auf dem tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre. Ein Hinweis auf die Energieeffizienz des Gebäudes kann im Inserat von Vorteil sein.

• Nennung aller Ausstattungsmerkmale, wie Balkon, Terrasse, Badewanne etc.

• Angaben zum Mietpreis: Kaltmiete, (wenn möglich) Nebenkosten und der Kaution

• In der Beschreibung sollte auch ein Blick auf die Umgebung geworfen werden: Wie steht es um Einkaufsmöglichkeiten oder die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr? Gibt es Besonderheiten im jeweiligen Stadtviertel, Nähe zu öffentlichen Einrichtungen wie Schulen und Kitas, Freizeiteinrichtungen, Bars und Restaurants?

Anschließend sollte das Inserat an der passenden Stelle platziert werden. Und zwar dort, wo es von der gewünschten Zielgruppe gefunden werden kann. Handelt es sich bei dem idealen Mieter um ältere Menschen, kann auch ein Inserat in der Lokalzeitung zum Ziel führen. Studenten dagegen werden sicherlich die Angebote auf dem Uniportal durchforsten; Berufstätige, die von außerhalb aufgrund einer beruflichen Tätigkeit zuziehen, nutzen vermutlich eher die großen Internetportale.  

Vermiete an Home

Wenn Sie Ihre Suche nach dem richtigen Mieter beschleunigen möchten, machen Sie Home zu Ihrem nächsten Mieter.

Unsere Endmieter werden in einem strengen Verfahren anhand von 15 Punkten überprüft und anschließend passend ausgewählt. Weiterer Pluspunkt: Sie sparen sich den Aufwand von Fotos, Angebotsbeschreibungen und Online-Inseraten.

Vermieten Sie Ihre Wohnung mit Home.

Wohnung vermieten

Wohnungsbesichtigung

Bevor Vermieter die ersten Interessenten zu einer Wohnungsbesichtigung einladen, sollten sie sich überlegen, ob sie Einzel- oder Massenbesichtigungen bevorzugen. Die jeweiligen Vorteile sind offensichtlich: Mit vielen Mietinteressenten zu einem Termin, spart sich der Vermieter Zeit und Aufwand. Bei einer Einzelbesichtigung aber hat er die Möglichkeit, den potentiellen Mieter direkt kennenzulernen. Damit kann die Entscheidung auch einfacher werden.

Einige beachtenswerte Details bei der Planung:

• Der Termin sollte bei Tageslicht stattfinden, um einen soliden Eindruck der Wohnung zu ermöglichen.

• Der Vermieter sollte den Interessenten ausreichend Zeit geben, um alles in Ruhe besichtigen zu können. Außerdem sollte er alle nötigen Informationen zur Hand haben und wichtige Fragen direkt beantworten.

• Häufig wird die Wohnungsbesichtigung genutzt, um die Interessenten einen Selbstauskunftsbogen ausfüllen zu lassen. Das Formular sollte richtig konzipiert sein und in ausreichender Anzahl zur Verfügung stehen.

Gut zu wissen: Home bietet ausschließlich Selbst Besichtigungen an: Der Mietinteressent wählt sein bevorzugtes Zeitfenster (über unsere Webseite) aus und besichtigt die Wohnung anschließend im Alleingang. Aber bevor das passiert, werden alle Interessenten sorgfältig verifiziert. Mit Home gehören Massenbesichtigungen der Vergangenheit an.

Was dürfen Vermieter vorab prüfen?

Mieterselbstauskunft: Welche Fragen sollten und dürfen Vermieter stellen?

Ein entscheidender Schritt bei der Mietersuche ist die Mieterselbstauskunft, da sie dem Vermieter zu einer besseren Einschätzung verhilft. Zwar ist der Mietinteressent nicht gesetzlich verpflichtet, eine Selbstauskunft auszufüllen, aber auch der Vermieter darf sich aussuchen, ob er ihm die Wohnung dann überlassen möchte.

Falls der Vermieter zu einem späteren Zeitpunkt mit dem Mieter ernsthafte Probleme bekommen sollten, kann ein zuvor ausgefüllter Selbstauskunftsbogen eine große Hilfe sein: Stellt sich beispielsweise in Bezug auf eine mangelnde Zahlungsfähigkeit des Mieters heraus, dass dieser bereits in der Selbstauskunft gelogen hat, ist der Mietvertrag anfechtbar.

Angaben, die ein Bogen zur Mieterselbstauskunft erfragen sollte:

• Identität: Name, Geburtsdatum, aktuelle Adresse

• Anzahl der Personen, die in die Mietwohnung einziehen möchten

• Finanzielle Situation: Beruf, Arbeitgeber und monatliches Nettogehalt

• Bestehende Verpflichtungen in Zusammenhang mit Mietverhältnissen: Andauernde Mietrückstände, laufende Räumungsklagen, Zwangsvollstreckungen oder Insolvenzverfahren

• Absicht einer gewerblichen Nutzung oder auch der Haustierhaltung.

Auf einige Informationen der Wohnungsbewerber hat der Vermieter aber kein Anrecht: Fragen nach Religionszugehörigkeit, Zugehörigkeit zu politischen Parteien, privaten Interessen, Vorstrafen oder Familienplanung gehören nicht in die Mieterselbstauskunft!

Gut zu wissen: Wenn Sie die richtigen Fragen stellen wollen, nutzen Sie bei Ihrer nächsten Wohnungsbesichtigung den Selbstauskunftsbogen von Home. Wir haben bereits das Wichtigste für Sie zusammengestellt.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Mit der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung weist der Mieter über die Auskunft des Vorvermieters nach, dass er seine Miete zuverlässig bezahlt hat und keine Mietschulden mehr bestehen. Der Mieter ist jedoch nicht gesetzlich zu einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verpflichtet.

Bonitätsprüfung / Schufa Auskunft

Anhand der Schufa-Auskunft kann der Vermieter die Kreditwürdigkeit seines zukünftigen Mieters prüfen. Der Mieter kann online eine Selbstauskunft bei der Schufa beantragen; der Vermieter erhält mit dem schriftlichen Einverständnis des Interessenten ebenfalls Einblick in dessen Bonität und Zahlungsverhalten.  

Weitere Aspekte: Gehaltsnachweise, Bürgschaft und Mietkaution

Die meisten Vermieter lassen sich auch die Gehaltsnachweise der letzten drei Monate vorlegen, um ein regelmäßiges Einkommen zu überprüfen. Die Miete sollte etwa einem Drittel des monatlichen Nettoeinkommens entsprechen. Aber auch ein zu niedriges Einkommen kann verbunden mit einer Bürgschaft in Ordnung gehen.

Eine zusätzliche Sicherheit liegt für Vermieter in der Mietkaution, die höchstens drei Monatskaltmieten betragen darf. Damit kann der Vermieter ggf. Schäden in der Wohnung oder einen Mietausfall begleichen.

Zusammengefasst - Checkliste für Vermieter

✔️ Mietpreis: Legen Sie anhand gängiger Faktoren wie Lage, Größe und Ausstattungsmerkmale den richtigen Mietpreis fest. Achten Sie dabei auf die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. den Mietspiegel und überprüfen Sie, ob für die Region eine Mietpreisbremse gilt.

✔️ Definieren Sie Ihre Zielgruppe: Für wen eignen sich Größe, Ausstattung und Lage des Appartements? Welche Personen würden sich gut in die Hausgemeinschaft fügen?

✔️ Erstellen Sie ein attraktives Inserat inklusive Grundriss, Fotos und anschaulichen Beschreibungen.

✔️ Suchen Sie nach den richtigen Portalen für Ihr Inserat: Auf welchem Weg erreichen Sie Ihre Zielgruppe am besten?

✔️ Planen Sie die Wohnungsbesichtigungen so, dass die Besucher anschließend einen soliden Eindruck von der Wohnung haben und zu tatsächlichen Interessenten werden können. Andersherum sollten Sie über das persönliche Kennenlernen und die Mieterselbstauskunft genug Informationen erhalten, um über eine gute Entscheidungsgrundlage zu verfügen.

✔️ Sichern Sie sich ab: Neben der Mieterselbstauskunft sollten Sie eine Schufa-Auskunft, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Gehaltsnachweise und eine Mietkaution in Höhe von drei Monatskaltmieten fordern.

Fragen und Antworten

Wie kann der Vermieter die Bonität des Mieters prüfen?

Um die Bonität des Mieters abzuschätzen, können Sie als Vermieter, beispielsweise eine Schufa-Auskunft von den Mietinteressenten oder mit deren Einwilligung auch direkten Einblick in deren Kreditwürdigkeit erhalten.

Unternehmen wie die Schufa, sogenannte Wirtschaftsauskunfteien sammeln Daten über die wirtschaftliche Situation von allen Bürgern, die u.a. von Banken übermittelt bekommen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, öffentliche Schuldnerverzeichnisse einzusehen.

Was bringt die Mieterselbstauskunft dem Vermieter?

Anhand der Mieterselbstauskunft kann der Vermieter bereits einschätzen, ob die Wohnung für den Mieter auf Dauer erschwinglich ist. Des Weiteren kann er Interessenten, die eine Haustierhaltung, eine gewerbliche Nutzung oder eine Überbelegung der Mietwohnung beabsichtigen, aus dem Bewerberprozess ausschließen.

Im Fall von Betrugsversuchen und falschen Angaben, zum Beispiel Mietnomaden, kann die Mieterselbstauskunft später eine Auflösung des Mietvertrags erleichtern.  

Was sollten Vermieter bei ihrem Inserat beachten?

Mehrere Punkte sind hierbei wichtig: Zunächst legt der Vermieter für die Mietwohnung einen angemessenen Mietpreis fest. Das Inserat sollte ansprechend mit Fotos, Grundriss und allen wichtigen Angaben zum Mietobjekt gestaltet werden.

Anschauliche Beschreibungen, die die Vorzüge hervorheben, aber dennoch der Realität entsprechen, sollten das Inserat stützen. Außerdem sollte er das Inserat auf einem zur Zielgruppe passenden Portal veröffentlichen.