Die Mietkaution: Zusätzliche Sicherheit für Vermieter

Eine Mietkaution, auch Mietsicherheit genannt, ist ein Geldbetrag, der zu Vertragsbeginn beim Vermieter hinterlegt wird und ihm eine zusätzliche Sicherheit bietet. Welche Regeln gelten?

Was ist eine Mietkaution?

Die Mietkaution dient dazu, mögliche Verluste des Vermieters auszugleichen für den Fall, dass der Mieter seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt. Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, mindern darüber das Risiko von Verlusten. Sollte der Mieter beispielsweise einen Schaden in der Wohnung verursachen und nicht bereit sein, die Kosten zu übernehmen, kann der Vermieter sie mit der hinterlegten Kaution tilgen. Auch, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist, darf die Sicherheit für ausbleibende Miet- oder Betriebskostenzahlungen genutzt werden.

Worauf müssen Vermieter bei einer Mietkaution achten?

  • Die zusätzliche Absicherung über eine Mietkaution ist in Deutschland sehr üblich und betrifft nahezu alle Mietwohnungen. Dennoch ist der Mieter nicht gesetzlich zur Zahlung verpflichtet, weshalb die betreffende Vereinbarung im Mietvertrag erfolgen muss. Weitergehend sollten Höhe und Art der Kaution, aber auch wie sie bereitgestellt werden soll, schriftlich festgehalten werden.

  • Die Höhe der Kaution darf gemäß § 551 BGB die dreifache Nettokaltmiete nicht übersteigen. Zudem hat der Mieter das Recht, die Kaution in drei Raten abzuzahlen.

Gut zu wissen: Selbst wenn Sie als Vermieter eine höhere Mietkaution schriftlich vereinbaren sollten, ist diese in der Regel ungültig. Ihr Mieter ist dann berechtigt, die Zahlung auf drei Nettokaltmieten zu begrenzen oder bei Überzahlung die Differenz zurückzufordern. Nur wenn er einen höheren Betrag von sich aus anbietet – beispielsweise, weil er über ein niedriges Gehalt verfügt – kann das zulässig sein. Andersherum gilt aber auch: Haben Sie eine Mietkaution vertraglich vereinbart und der Mieter weigert sich, diese zu zahlen, sind Sie zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

  • Der Vermieter ist verpflichtet, das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen auf einem insolvenzfesten Konto anzulegen. Schließlich soll bei einer Insolvenz des Vermieters keinesfalls das Geld des Mieters verloren gehen.

Mietkaution: Welche Arten gibt es?

Die Möglichkeit, die am häufigsten von Vermietern genutzt wird, ist die sogenannte Barkaution. Dabei muss der Mieter nicht zwangsläufig das Geld bar auf den Tisch legen, sondern er stellt es dem Vermieter zur Verfügung, der sich um die korrekte Anlage kümmert. So kann er ein Kautionskonto bzw. Treuhandkonto eröffnen oder es auf ein Sparbuch einzahlen. Theoretisch können sich die Parteien auch auf andere Anlageformen einigen, wie beispielsweise ein Mietkautionsdepot. Generell sollte aber bedacht werden, dass in einigen Fällen, so bei Aktien oder ETFs, auch immer ein Verlustrisiko besteht.

Eine Alternative zur Barkaution ist die Kautionsbürgschaft. Nicht jeder Mieter hat zwangsläufig den Kautionsbetrag direkt zur Hand; als Alternative kann eine Kautionsbürgschaft vereinbart werden. Die Höhe ist hier ebenfalls auf drei Nettokaltmieten begrenzt ist. Diese Leistung wird beispielsweise von Banken oder spezialisierten Versicherungen angeboten. Der Mieter zahlt dann einen bestimmten Prozentsatz im Jahr als Gebühr, die Kautionssumme wird dem Vermieter bereitgestellt. Auch Privatpersonen, beispielsweise Eltern für ihre Kinder, können als Bürgen auftreten.

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Rückzahlung der Mietkaution: Welche Regeln gelten?

In der Regel erhält der Mieter mit Ende des Mietvertrags, wenn er aus der Wohnung auszieht, die Kaution zurück. Während der Wohnungsübergabe kann der Vermieter überprüfen, ob es Schäden an der Mietsache gibt, die der Mieter zu verantworten hat und ob Schönheitsreparaturen vertragsgerecht ausgeführt wurden. Hilfreich ist hier natürlich das beim Einzug erstellte Übergabeprotokoll. Sollten Ansprüche seitens des Vermieters bestehen, muss er sie zügig geltend machen, denn der Verjährungszeitraum beträgt hier nur sechs Monate.

Aber auch andersherum gilt: Sind alle Rechnungen beglichen, sollte der Vermieter zeitnah die Kaution zurückzahlen und den Vorgang nicht unnötig verzögern. Zwar gibt es keine gesetzliche Vorgabe für einen Zeitraum, Gerichte pochen aber auf Angemessenheit. Geht der Vermieter davon aus, dass mit der kommenden Betriebskostenabrechnung noch eine Nachzahlung fällig wird, darf er diesen Differenzbetrag nachvollziehbar schätzen und auch über die sechs Monate hinaus einbehalten.

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