Mietpreis: Welcher Preis passt zur Wohnung? Wie Vermieter den richtigen Preis finden.

Vermieter stehen vor der nicht immer einfachen Aufgabe, den richtigen Preis für ein Mietobjekt festlegen zu müssen. Die anfallenden Kosten wollen gedeckt sein, der Mieter zufrieden und ein paar Groschen Rendite sollte die Immobilie auch einbringen. Welche gesetzlichen Bestimmungen sind zu beachten? Und an welchen Stellen gibt es Spielräume?

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1. Der Mietpreis

Was ist der Mietpreis?

Unter dem Mietpreis versteht man den Betrag, den der Mieter für die Überlassung des Wohnraums üblicherweise monatlich an den Eigentümer zahlt. Er wird im Mietvertrag, neben weiteren Rechten und Pflichten beider Seiten, festgehalten. Verschiedene Faktoren, wie Größe und Lage der Wohnung haben Einfluss auf ihn. 

Der Vermieter verfügt zwar über einen gewissen Spielraum, muss sich aber an der ortsüblichen Vergleichsmiete, die oft konkretisiert im örtlichen Mietspiegel dargestellt wird, orientieren.

Aus welchen Kosten setzt sich der Mietpreis zusammen?

In der Regel setzt sich der Mietpreis aus zwei Posten zusammen, die im Mietvertrag sorgfältig aufgeführt werden sollten.

Nettokaltmiete

Darunter versteht man den Betrag, der ausschließlich für die Mietfläche fällig wird.

Betriebskosten (Müllabfuhr, Warmwasser, Gebäudeversicherungen etc.)

Dem Eigentümer fallen zur Bewirtschaftung der Immobilie eine Reihe von Nebenkosten an. Einen Teil dessen darf er anteilig als Betriebskosten auf den Mieter umlegen.

Zusammengenommen bilden die beiden Posten den Bruttomietpreis. Bezüglich der Stromversorgung hat der Mieter meist ein eigenes Vertragsverhältnis mit einem Anbieter seiner Wahl. Die Unterscheidung der einzelnen Posten wird dann wichtig, wenn ein Mietvertrag zustande kommt. Verschläft der Vermieter nämlich die Betriebskosten schriftlich zu fixieren, ist der Mieter auch nicht verpflichtet, sie zu bezahlen. Auch sollte der Vermieter sich frühzeitig überlegen, ob er die Betriebskosten als Pauschale oder nach Verbrauch erheben möchte.

Nachteile von zu hohen oder zu niedrigen Mieten

Um den angemessenen Mietpreis für seine Immobilie zu finden, sollte der Vermieter mehrere Seiten betrachten. Neben konkreten Aspekten, wie beispielsweise der Ausstattung des Mietobjekts, sollten auch langfristige Auswirkungen in die Überlegungen mit einfließen: Eine zu niedrige Miete beispielsweise kann dazu führen, dass anfallende Instandhaltungskosten nicht gedeckt werden können und der Vermieter ggf. auf notwendigen Ausgaben sitzen bleibt. Spielt der Wohnungseigentümer mit dem Gedanken, zu einem späteren Zeitpunkt die Wohnung zu verkaufen, beeinflussen zu niedrige Mieten den Verkaufspreis unvorteilhaft. 

Aber auch ein zu hoch angesetzter Mietpreis kann Nachteile mit sich bringen; so lässt er die Wahrscheinlichkeit für einen häufigen Mieterwechsel oder zeitweisen Leerstand steigen. Dann fehlen dem Vermieter nicht nur die Mieteinnahmen, er muss zudem auch die Nebenkosten vollständig aus eigener Tasche bestreiten. Die Argumente sollten gut abgewogen werden, um beide Interessen in ein Gleichgewicht zu bringen und die jeweiligen Nachteile zu vermeiden.

2. Mietpreis berechnen: Welche Faktoren spielen eine Rolle?

Bei der Berechnung der Nettokaltmiete sollte der Vermieter zunächst die Wohnung unter den gängigen Kriterien, die auch der Mietspiegel ins Auge fasst, bewerten:

Größe und Ausstattung

  • Wie viele Quadratmeter umfasst die Wohnfläche und wie viele Zimmer?

  • Gibt es einen Außenbereich, beispielsweise einen Balkon, eine Terrasse, einen zugehörigen Parkplatz?

  • Zählen eine Badewanne oder ein zweites Badezimmer zur Ausstattung?

  • Wie wird die Wohnung beheizt?

  • Welche Qualität haben die Fußböden, beispielsweise Parkett oder PVC?

  • Auch die Bauart – ob Fertighaus oder Massivhaus, Plattenbau oder Altbau – wirkt sich auf den Preis aus.

Lage und Anbindung an die Infrastruktur

Die Bewertung der Lage einer Immobilie ist mindestens genauso wichtig: Hier sollte sowohl die Makro- als auch die Mikrolage in Augenschein genommen werden. Wie ist die wirtschaftliche Situation der Stadt und des Stadtviertels? Der soziale Status der Nachbarschaft? Ist der Standort gut an die Infrastruktur angebunden, gibt es Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe? Auch öffentliche Einrichtung, wie Kindergärten, Schulen, Freizeitzentren und Parks erhöhen die Attraktivität und rechtfertigen somit im Endeffekt einen höheren Preis.

Zustand der Immobilie

Der Zustand einer Immobilie hängt natürlich stark vom Baujahr bzw. dem Zeitpunkt den letzten umfassenden Modernisierungsmaßnahmen ab. Wurden beispielsweise kürzlich neue Fenster eingesetzt oder die Wärmedämmung verbessert, ist eine Reduktion der Heizkosten zu erwarten.

Über die Energiebilanz des Gebäudes gibt ein bedarfsorientierter oder verbrauchsorientierter Energieausweis Auskunft. Ersterer basiert auf Berechnungen anhand der verwendeten Materialien, letzterer auf dem tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre. In der Regel ist er zehn Jahre gültig. Eine hohe Energieeffizienz lässt den Mieter natürlich Heizkosten sparen – da kann die Kaltmiete eventuell etwas höher ausfallen.

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Gut zu wissen: Bei einer Neuvermietung hat der Mieter einen Anspruch auf einen Energieausweis, bei einem bestehenden Mietverhältnis dagegen nicht. Sie können das Dokument entweder bei der Bauaufsichtsbehörde oder den jeweiligen Bauordnungsämtern (abhängig vom Bundesland) beantragen.

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3. Welchen Einfluss hat der Mietspiegel auf einen Mietpreis?

Ein weiterer wichtiger Orientierungspunkt für den Vermieter ist die ortsübliche Vergleichsmiete. In vielen Städten wird diese anhand des örtlichen Mietspiegels erfasst. In der Regel wird ein Mietspiegel in Zusammenarbeit beider Interessensgruppen, also von Mieter- und Vermieterverbänden, erstellt. 

Er soll den Begriff der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ konkretisieren; Städte und Gemeinden sind jedoch nicht verpflichtet, ihn zu erarbeiten. Über die zuvor bereits aufgeführten Kriterien (Größe, Lage, Ausstattung) ermöglicht er, die Mietwohnung in eine bestimmte Preisspanne einzuordnen.

Auf welchen Daten beruht der Mietspiegel und was bildet er ab?

Der Mietspiegel, auch Mietindex genannt, wird alle zwei Jahre aktualisiert und spätestens alle vier Jahre neu aufgesetzt. Er zeigt, wie hoch die Preise für vergleichbaren Wohnraum an demselben Ort sind. Die Daten, auf denen er basiert, werden aus neu vermieteten Wohnungen und den Mieterhöhungen der letzten Jahre ermittelt. 

Bei dem angesetzten Zeitraum handelt es sich natürlich um einen Kompromiss beider Interessengruppen: Ist der Zeitraum kürzer, liegt der Mietspiegel näher an den aktuellen Mietpreisen und kommt damit der Vermieterseite entgegen. Ist der Zeitraum länger, begünstigt er tendenziell den Mieter. Seit 1. Januar 2020 wird der Betrachtungszeitraum – aufgrund zu stark steigender Mieten – von vier auf sechs Jahre angehoben.

Welche Bedeutung hat der Mietspiegel für die Miethöhe?

Der Mietspiegel beeinflusst die Miete in fast allen Fällen. Generell darf die Miete nicht mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel liegen. Überschreitet sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent, handelt es sich um sogenannten Mietwucher. Dann können dem Vermieter auch strafrechtliche Konsequenzen drohen.

Aber wie meist, gibt es auch hier Ausnahmen: So besteht ein Unterschied zwischen dem qualifizierten (einem wissenschaftlich fundierten) und einem einfachen Mietspiegel. Liegt in der Stadt, in der sich die angebotene Wohnung befindet, nur ein einfacher Mietspiegel vor, darf der Vermieter ggf. seinen Mietpreis oder eine Mieterhöhung auch auf anderem Wege rechtfertigen: Er hat die Möglichkeit, die ortsübliche Vergleichsmiete beispielsweise über mindestens drei andere, vergleichbare Objekte oder ein Sachverständigengutachten zu ermessen.

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Gut zu wissen: Eine Ausnahme bilden auch Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Für den Fall, dass die Miete bereits vor der Einführung der Mietpreisbremse 2015 über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, muss der Mietpreis nicht nachträglich gesenkt werden.

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4. Welche Grenzen setzt die Mietpreisbremse?

Neben dem Mietspiegel muss der Vermieter sich auch darüber informieren, ob die Wohnungslage in dem jeweiligen Ort besonders angespannt ist und deshalb die Mietpreisbremse greift. Die Mietpreisbremse wurde zum 1. Juni 2015 eingeführt und soll dafür sorgen, dass die Mietpreise aufgrund von Wohnungsknappheit nicht regional explodieren können.

In der Konsequenz bedeutet das für den Vermieter, dass er den Mietpreis nicht frei festlegen darf. Der Mietpreis kann somit bei Neuvermietungen höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. dem Mietspiegel liegen. Um den Neubau von Wohnungen nicht zu hemmen, gilt diese Regelung aber nicht für Neubauten und Erstvermietungen.

5. Mietpreis erhöhen: Welche gesetzlichen Rahmenbedingungen gibt es?

Der gesetzliche Rahmen zur Mieterhöhung ist in § 558 BGB festgelegt. Demnach darf der Vermieter den Mietpreis – vorausgesetzt dieser hat sich über die letzten 15 Monate nicht verändert – an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Eingeschränkt wird dieses Recht durch eine Kappungsgrenze. Über den Zeitraum von drei Jahren dürfen die Mieterhöhungen 20 Prozent nicht überschreiten. In manchen Gegenden liegt dieser Grenzwert bei 15 Prozent.

Bei einer Staffelmiete oder Indexmiete sind Mieterhöhungen bereits Teil des Vertrags. Ein Staffelmietvertrag erhöht die Miete in bestimmten Zeitabständen – gesetzlich vorgegeben ist auch hier mindestens ein Jahr – um einen festgelegten Betrag oder einige Prozentpunkte. Dennoch muss nun in Zusammenhang mit der Regulierung des Wohnungsmarktes jede einzelne Staffel überprüft werden. Auch nach der bereits vereinbarten Mieterhöhung darf der Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20 Prozent übersteigen; gilt die Mietpreisbremse darf er nicht mehr als 10 Prozent darüber liegen.

Die Indexmiete passt den Mietpreis in der Regel jährlich an die steigenden Lebenshaltungskosten an. Als Grundlage dient hier der vom Statistischen Bundesamt erfasste Verbraucherpreisindex. Die Mieterhöhungen eines Indexmietvertrags werden durch den regionalen Mietspiegel nicht beeinträchtigt.

6. Wie verändert sich der Mietpreis durch eine Möblierung der Wohnung?

Ist eine Wohnung möbliert, erhöht sich dadurch ihr Nutzwert. Der Vermieter darf dies in Form eines Zuschlags geltend machen. Die Höhe ist natürlich einerseits abhängig von Qualität und Zustand des Mobiliars, andererseits von der verbleibenden Nutzungsdauer. Wie genau die Berechnung des Zuschlags zu erfolgen hat, ist nicht gesetzlich vorgeschrieben.

Es gibt jedoch mehrere praxistaugliche Modelle, so zum Beispiel das Berliner Modell, das im Jahr 2003 vom Berliner Landgericht bestätigt wurde. Dabei werden die Anschaffungskosten der Möbel mit zwei Prozent über höchstens zehn Jahre berücksichtigt. Wenn die Möbel gerade neu angeschafft wurden und die Wohnung zum ersten Mal möbliert vermietet wird, beträgt die Nutzungsdauer zehn Jahre.

Beispielrechnung:

Neuwert Möblierung 6.000 Euro x 0,02 → 120 Euro

Diesen Betrag könnte der Vermieter somit monatlich im ersten Jahr als Aufschlag zu dem regulären Mietpreis einfordern. Jedoch reduziert sich über die Zeit der Wert des Mobiliars. Nach beispielsweise fünf Jahren hätte sich der Zuschlag unter der Berücksichtigung einer verbleibenden Nutzungsdauer von fünf Jahren abgesenkt:

Neuwert Möblierung 6.000 Euro : 10 (Nutzungsdauer insgesamt) x 5 (Nutzungsdauer verbleibend)

→ 3.000 Euro

Zeitwert Möblierung 3.000 Euro x 0,02 → 60 Euro

Der Zuschlag hat sich mit der Nutzungsdauer des Mobiliars halbiert.

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Um den angemessenen Mietpreis zu finden, muss das Mietobjekt nach den Kriterien passend eingeordnet und gesetzliche Bestimmungen beachtet werden. Wer keine Erfahrung damit hat, macht leicht Fehler.

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Fragen und Antworten

Wie setzt sich der Mietpreis zusammen?

Der Bruttomietpreis setzt sich aus der Nettokaltmiete und den Betriebskosten zusammen. Die Kaltmiete berechnet sich ausschließlich für die Wohnfläche. Die Betriebskosten sind der Teil der gesamten Nebenkosten einer Immobilie, der sich anteilig auf den Mieter umlegen lässt.

Wie wird der Mietpreis berechnet?

Bei der Festlegung eines Mietpreises sollte der Vermieter sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete oder, wenn in der Stadt vorhanden, am Mietspiegel orientieren. Zur richtigen Einordnung müssen Faktoren, wie Größe, Lage, Ausstattung und Zustand der Wohnung berücksichtigt werden. Je nachdem, wie angespannt der lokale Wohnungsmarkt ist, darf der Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 bis 20 Prozent überschreiten. In der Regel wird der Mietpreis pro Quadratmeter berechnet.

Ab wann gilt der Mietendeckel in Berlin?

Da in Berlin der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist, hat die Politik zu einem harten Maßnahmenpaket gegriffen, um die Mieterhöhungen aufzuhalten. Der Mietendeckel gilt rückwirkend zum 18. Juni 2019 und friert alle Nettokaltmieten zu diesem Zeitpunkt (Stichtagsmiete) bis Ende 2021 ein. Auch werden mögliche Mieterhöhungen nach Modernisierung eingeschränkt und überhöhte Mieten können nachträglich gesenkt werden. Die Maßnahmen sind zunächst auf 5 Jahre befristet.

Mietpreiserhöhung – was ist erlaubt?

Liegt die im Mietvertrag vereinbarte Miete unter dem Mietspiegel, darf sie mit einem Abstand von jeweils 15 Monaten bis zum Mietspiegel angehoben werden. Innerhalb von drei Jahren darf die Erhöhung trotzdem 20 Prozent (Kappungsgrenze) nicht übersteigen. 

Bei Neuvermietungen darf, wenn im betroffenen Gebiet Wohnungsknappheit herrscht, die Miete höchstens 10 Prozent über dem Mietspiegel liegen. Besitzt die Mietpreisbremse in der Region keine Relevanz, kann der neue Mietpreis höchstens 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In Zusammenhang mit umfassenden Modernisierungsmaßnahmen ergeben sich weitere Möglichkeiten für Vermieter.

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