Der Mietvertrag: Die wichtigsten Punkte zusammengefasst

Der Mietvertrag legt die Rechte und Pflichten zwischen Mieter und Vermieter fest, die mit der Überlassung eines Mietobjekts einhergehen. Bei welchen Klauseln Sie sorgfältig verfahren sollten, lesen Sie im Folgenden.

Altbau

1. Der Mietvertrag und seine gesetzliche Grundlage

Der Wohnraummietvertrag regelt das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter zur Anmietung eines Wohnobjekts, also einer Wohnung oder eines Hauses. Seine gesetzliche Grundlage findet sich in den § 535 bis § 580a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

In Deutschland besitzt der Mieter starke Rechte, da über das sogenannte soziale Mietrecht seine Belange besonders in Punkten Kündigung und Räumungsfrist geschützt werden. So kann er beispielsweise aus bestimmten Gründen, wie Krankheit oder Alter, einer Kündigung seitens des Vermieters widersprechen. 

Dennoch spielen viele andere Regelungen in einem Mietvertrag eine wichtige Rolle, die tendenziell das Interesse einer jeweiligen Seite bevorzugen können und daher sorgfältig abgewogen werden sollten.

Ein an die individuelle Situation angepasster Mietvertrag beugt zukünftigen Konflikten vor: Klauseln zu Schönheits- und Kleinreparaturen oder einem befristeten Mietverhältnis sollten klar und gesetzeskonform formuliert werden.

2. Befristet oder Mieterhöhung bereits inbegriffen: Welche Wohnungsmietverträge gibt es?

Befristeter Mietvertrag bzw. Zeitmietvertrag

Im Normalfall sieht ein Mietvertrag immer ein unbefristetes Mietverhältnis vor. Soll er auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt sein, muss das bereits in einem befristeten Mietvertrag deutlich gemacht werden. Der Vermieter ist angehalten, für eine Befristung triftige Gründe – wie in § 575 Zeitmietvertrag vorgeschrieben – aufzuführen, andernfalls bleibt sie ungültig.

Dazu zählen:

  • Der Vermieter möchte die Räumlichkeiten nach Ablauf des Mietverhältnisses als Wohnraum für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen.

  • Der Vermieter möchte in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder

  • er will die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.

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Gut zu wissen: Als Vermieter sind Sie verpflichtet, dem Mieter den jeweiligen Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitzuteilen. Andernfalls gilt das Mietverhältnis für unbestimmte Zeit. Auch am Ende der Mietzeit sollten Sie den Mieter rechtzeitig darüber informieren, dass Gründe und Zeitpunkt der Befristung bestehen bleiben, denn sonst kann er eine Verlängerung des Mietzeitraums verlangen. Im Streitfall liegt die Beweislast für die Notwendigkeit eines Auszugs übrigens bei Ihnen! 

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Staffelmietvertrag

Eine weitere Form des Wohnraummietvertrags ist der Staffelmietvertrag, in dem direkt mit Vertragsbeginn automatisch erfolgende Mieterhöhungen beschlossen werden. So kann der Mietzins beispielsweise jährlich um einige Prozentpunkte oder um einen Betrag x steigen. Für Vermieter klingt das erst einmal gut, aber auch hier gibt es natürlich Einschränkungen: 

In Gegenden, in denen Wohnungsknappheit herrscht, darf es nicht zur Mietpreisüberhöhung kommen. Liegt der Preis mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit und es kann ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro drohen.

Ab 50 Prozent über den ortsgebundenen Werten kann der Vermieter des Mietwuchers und damit einer Straftat bezichtigt werden. An Orten, an denen die Mietpreisbremse gilt, sollte jede einzelne Staffel geprüft werden, denn sie darf nur 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Falls der Mieter die Überzahlung beanstandet, muss die Erhöhung auf diesen Wert gekappt werden.

Indexmietvertrag

Eine Indexmiete ist eine andere Variante, die nach §557b BGB zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden kann. Die Mieterhöhungen orientieren sich dann am Verbraucherpreisindex, der vom Statistischen Bundesamt erfasst wird und die Preisveränderungen in den Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland abbildet.

Die Vorteile einer Indexmiete für Vermieter sind damit abhängig vom regionalen Wohnungsmarkt. Auch hier gelten Regeln, wie beispielsweise eine Stabilität des Mietzinses über ein Jahr hinweg, schriftliche Mitteilungen über die Mieterhöhungen samt einer Offenlegung deren Berechnung.

3. Welche Punkte werden im Mietvertrag geregelt?

Angaben zur Person und zum Mietobjekt

Ein Mietvertrag enthält die Namen der Vertragspartner, meist auch die Adresse und das Geburtsdatum des Mieters. Auch sollten möglichst konkrete Angaben über die Räumlichkeiten erfolgen: Lage des Mietobjekts, Zimmerzahl, genaue Flächenangabe etc. 

Miethöhe und Zusammensetzung der Kosten

Ebenso selbstverständlich wie wichtig ist die Angabe des Mietpreises und aus welchen Bestandteilen er sich zusammensetzt. Der Vermieter sollte sich hier hinsichtlich der Kaltmiete am lokalen Mietspiegel orientieren. Ggf. kann die Miethöhe auch durch die Mietpreisbremse beeinflusst werden.

Die Betriebskosten müssen unbedingt – entweder als Pauschale oder Vorauszahlung – im Mietvertrag aufgeführt werden. Andernfalls ist der Mieter nicht verpflichtet, sie zu zahlen.

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Gut zu wissen: Erheben Sie als Vermieter eine Pauschale für die Betriebsnebenkosten, hat keine Partei Anspruch auf eine Nachzahlung für den Fall, dass die bereits gezahlten Beträge von dem realen Verbrauch abweichen. Bei einer Vorauszahlung müssen Sie dem Mieter zu Jahresende eine Betriebsnebenkostenabrechnung vorlegen. Der abweichende Betrag wird dann von der jeweiligen Seite ausgeglichen.

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Mietkaution

Eine Mietkaution ist nicht gesetzlich vorgeschrieben und muss deshalb vertraglich vereinbart werden. Sie darf sich höchstens auf drei Monatskaltmieten belaufen.

Vertragslaufzeit

Das Datum, an dem das Mietverhältnis beginnt, muss immer im Vertrag festgehalten werden. Möchte der Eigentümer möglicherweise seine Wohnung oder sein Haus nur temporär vermieten, ist es wichtig, einen befristeten Mietvertrag abzuschließen. Die entsprechenden Bestimmungen in § 575 BGB erfordern eine plausible schriftliche Begründung. Fehlt diese, kann die Regelung insgesamt als hinfällig betrachtet werden.

Nutzungsart der Wohnung

Sollte die Wohnung nur zu Wohnzwecken gebraucht werden oder darf der Mieter sie auch gewerblich nutzen? Bestehen hierbei Einschränkungen, sollte der Vermieter diese in einer Zusatzbestimmung fixieren.

Kleinreparaturklausel

Mit der Kleinreparaturklausel überträgt der Vermieter die Kosten für anfallende Kleinreparaturen, wie beispielsweise einen verstopften Abfluss, dem Mieter. Das ist generell möglich, aber sowohl die Kosten für die jeweilige einzelne Reparatur als auch eine jährliche Gesamtsumme müssen genau festgeschrieben sein.

Viele Klauseln zu Kleinreparaturen oder Schönheitsreparaturen sind aufgrund unpräziser Formulierung ungültig. Daher sollte der Vermieter sich hier an den Vorgaben des Deutschen Mieterbunds orientieren.

Schönheitsreparaturen

Viele Vermieter möchten, dass der Mieter, zum Auszug das Streichen oder Tapezieren der Wohnung übernimmt. Generell fällt das aber in die Pflichten des Vermieters. Soll diese Aufgabe dennoch auf den Mieter abgewälzt werden, muss das im Mietvertrag vereinbart werden. Bei der Formulierung dieser Klausel ist jedoch Sorgfalt angebracht, da sie sonst schnell ungültig sein kann.

Hausordnung

In der Regel findet auch eine Hausordnung Erwähnung im Mietvertrag. Sie bezieht sich konkreter auf das vom Mieter gewünschte Verhalten, so zum Beispiel in Zusammenhang mit Ruhezeiten oder Haustieren.

Übergabeprotokoll

Das Übergabeprotokoll bildet ein weiteres Dokument, das sich an den Mietvertrag gliedert. Mieter und Vermieter halten bei einer gemeinsamen Wohnungsbegehung bereits bestehende Wohnungsmängel fest.

Hier sollte man Sorgfalt walten lassen, da so Konflikte beim Auszug vermieden werden können. Ein kostenloses Muster finden Sie hier.

Widerrufsrecht

In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, ein Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tagen in den Mietvertrag mit aufzunehmen. Fehlt dieses, wird bei einer kurzfristigen Änderung nach Vertragsabschluss ein Aufhebungsvertrag, dem beide Seiten zustimmen müssen, nötig.

Ordentliche Kündigung eines Mietvertrags

seitens des Mieters

Der Mieter kann die gemietete Wohnung in schriftlicher Form in der Regel zum Monatsende mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Dafür muss er keinerlei Gründe nennen.

seitens des Vermieters

Der Vermieter darf dem Wohnungsmieter ebenfalls eine Kündigung schriftlich zukommen lassen, muss dabei jedoch einiges beachten, so die gestaffelten Kündigungsfristen:

Der Mieter bewohnt das Mietobjekt

  • kürzer als 5 Jahre → 3 Monate

  • länger als 5 Jahre → 6 Monate

  • länger als 8 Jahre → 9 Monate

Außerdem benötigt der Vermieter für eine Kündigung immer ein berechtigtes Interesse und somit Gründe, die innerhalb des Kündigungsschreibens dem Mieter mitgeteilt werden müssen.

Beispiele hierfür sind die Anmeldung von Eigenbedarf oder offensichtliche Nachteile, die dem Vermieter durch eine Weiterführung des Mietverhältnisses entstehen.

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Gut zu wissen: Im Fall eines befristeten Mietvertrags ist eine ordentliche Kündigung beiderseits nicht vorgesehen. Dennoch besteht für Sie im Ernstfall die Möglichkeit, eine außerordentliche Kündigung auszusprechen oder im gegenseitigen Einverständnis einen Aufhebungsvertrag abzuschließen.

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5. Außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags

Eine außerordentliche Kündigung erfolgt in der Regel ausschließlich, wenn es zu Vertragsverstößen kommt, beispielsweise der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht die vereinbarte Miete entrichtet oder in der Wohnung Mängel vorliegen, die der Gesundheit des Bewohners schaden.

Die Situation muss jedoch für eine Partei unzumutbar sein, damit dieser Schritt gerechtfertigt ist. Mit einer außergewöhnlichen Kündigung werden alle sonst gängigen Fristen außer Kraft gesetzt.

6. Der Einheitsmietvertrag

Der sogenannte Einheitsmietvertrag ist ein standardisierter und gesetzlich abgesicherter Mietvertrag, der oft als kostenloses Muster bereitgestellt wird. Wie bereits oben angesprochen, können Mietverträge für die jeweilige Partei oder auch eine bestimmte Situation günstiger oder ungünstiger sein.

Deshalb sollte jeder Vermieter einen Einheitsmietvertrag an die individuellen Begebenheiten anpassen und ggf. um weitere Punkte ergänzen.

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Fragen und Antworten

Mietvertrag – was ist zu beachten?

Ein Mietvertrag sollte immer von beiden Parteien sorgfältig geprüft werden. So sollte sich der Mieter die Zeit nehmen, jede einzelne Klausel zu verstehen. Wichtig für ihn sind natürlich die Punkte, an denen er sich zu etwas verpflichtet: Beispielsweise ein Auszug zu einem bestimmten Zeitpunkt, die Übernahme von Reparaturen, Kündigungsregelungen.

Der Vermieter sollte genau darüber nachdenken, welche Bestimmungen er im Vertrag benötigt und diese präzise formulieren. Spätestens bei der Vertragsunterzeichnung muss ein Übergabeprotokoll angefertigt werden, das die bereits vorhandenen Mängel in dem Wohnraum, dokumentiert.

Den Mietvertrag unterschreiben – was sollte man mitbringen?

In manchen Fällen fordert der Vermieter zur Unterzeichnung des Mietvertrags, dass die Kaution bereits überwiesen wurde. Dann sollte der Mieter natürlich eine Überweisungsbestätigung mitbringen.

Oft wird auch die Vertragsunterzeichnung mit einer gemeinsamen Wohnungsbegehung und Erstellung eines Übergabeprotokolls verbunden. Sollten Wohnungsmängel bestehen, kann sich eine Kamera eignen, um diese für die Zukunft zu dokumentieren.

Fristlose Kündigung des Mietvertrags – wann muss der Mieter ausziehen?

Zunächst sollte eine Abmahnung erfolgen, um dem Mieter die Chance zu geben, das Problem zu beheben, z.B. die ausstehende Miete nachzuzahlen. Ist aber von vorneherein klar, dass die Abmahnung erfolglos bleiben wird, kann dieser Zwischenschritt wegfallen.

Auch wenn der Mieter die fristlose Kündigung selbst verschuldet hat, sollte der Vermieter eine Räumungsfrist von ein bis zwei Wochen nach Eingang der Kündigung bemessen. Denn, mündet die Auseinandersetzung in einer Räumungsklage, muss die Notwendigkeit derer vor Gericht begründet werden können.  

Wie lange kann man von einem Mietvertrag zurücktreten?

Oft enthalten Verträge ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. In diesem Zeitraum kann der Mieter die vertragliche Zustimmung zurückziehen. Vermieter sollten zu Vertragsabschluss an eine ordnungsgemäße Belehrung denken – vergessen sie das, kann sich das Widerrufsrecht auf zwölf Monate und 14 Tage verlängern.

Im schlimmsten Fall muss der Vermieter alle erhaltenen Zahlungen (Miete, Nebenkosten, Kaution) auf einen Schlag zurückerstatten.

Mietvertrag mit Mindestlaufzeit: Wie kommt man raus?

In einem Mietvertrag mit Mindestlaufzeit hat der Mieter in der Regel einem Kündigungsverzicht zugestimmt. Damit schwindet die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung. Wenn bestimmte Gründe vorliegen, darf der Mieter die außerordentliche Kündigung nutzen.

Dazu gehören beispielsweise der notgedrungene Wechsel seines Arbeitsplatzes und eines damit einhergehenden zu weit entfernten Arbeitsortes, eine unvorhergesehene Schwangerschaft und daraus folgender Platzmangel oder ein gesundheitsschädlicher Mietmangel wie Schimmel.

Aber auch der Vermieter kann nur bei Vertragsverstößen des Mieters zur außerordentlichen Kündigung greifen. Für beide gilt: Gibt es keine zweifelsfreie Begründung, bleibt nur ein offenes Gespräch mit dem anderen und die Bitte um Einverständnis. 

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