Schönheitsreparaturen – Wann müssen Mieter renovieren?

Die Schönheitsreparaturen kommen immer dann zur Sprache, wenn Mieter aus ihrer Wohnung ausziehen wollen. Müssen sie renovieren oder fällt das in die Pflicht des Vermieters? Oft entfacht das Thema zwischen den Parteien Konflikte; nicht selten folgen gerichtliche Auseinandersetzungen. In den letzten Jahren wurden viele Regelungen, die Vermieter in Mietverträgen untergebracht hatten, von Gerichten gekippt. Wie machen Sie es richtig?

Was sind Schönheitsreparaturen?

Unter dem Begriff Schönheitsreparaturen versteht man bestimmte Renovierungsarbeiten, zu denen der Mieter vertraglich verpflichtet wird. Es handelt sich dabei um Reparatur- bzw. Malerarbeiten, wie beispielsweise das Tapezieren oder das Streichen von Wänden, anhand derer der Mieter zum Auszug die entstandenen Gebrauchsspuren entfernt. Wenn Sie eine Wohnung vermieten, fallen Renovierungen jedoch grundsätzlich unter Ihre Pflichten; es dürfen daher nur ganz bestimmte Arbeiten vertraglich auf den Mieter abgewälzt werden. Zudem muss die Formulierung stimmen, andernfalls ist sie nicht gültig.

Wann darf der Vermieter Schönheitsreparaturen fordern?

Laut Gesetzgeber sind Renovierungen und Kosten, die damit einhergehen, Sache des Vermieters. So jedenfalls sieht es der § 535 Abs.1 BGB. Schließlich zahlt der Mieter dafür die Miete. Ganz bestimmte Arbeiten können jedoch in die Verantwortung des Mieters geschoben werden, wenn – übrigens genau wie bei der Kleinreparaturklausel – der Mietvertrag eine korrekte Vereinbarung zu dem Umgang mit Schönheitsreparaturen enthält.

Zudem gilt: Während es früher für diese Pflichtenübertragung unwesentlich war, in welchem Zustand der Vermieter dem Mieter die Wohnung übergeben hatte, spielt das nun eine Rolle. Entscheidendes Kriterium, ob eine Regelung zu Schönheitsreparaturen wirksam sein kann oder nicht, bildet der Zustand der Wohnung zum Einzug des Mieters. So lautet die aktuelle Rechtsprechung.  

Die Voraussetzung ist also, dass dem Mieter entweder die Wohnung frisch renoviert übergeben oder ein angemessener Kostenausgleich gewährt wurde. Letzteres kann beispielsweise in Form von mietfreiem Wohnen geschehen, wobei darauf geachtet werden sollte, dass der Wert der Renovierung dem der eingesparten Miete entspricht. Mit den gefällten Urteilen steigt natürlich für beide Seiten die Bedeutung eines ordnungsgemäßen Übergabeprotokolls.

Gut zu wissen: Informieren Sie sich in unserem Artikel zum Thema darüber, wie Sie ein Übergabeprotokoll ordnungsgemäß aufsetzen. Wenn Sie zu Beginn des Mietverhältnisses hier Sorgfalt walten lassen, kann Sie das später schützen. Je präziser die Aufnahme des Wohnungszustands, desto stärker ggf. die Beweiskraft des Dokuments.

Welche Arbeiten zählen zu den Schönheitsreparaturen?

Ist diese grundsätzliche Voraussetzung erfüllt, hat der Vermieter das Recht auf vom Mieter ausgeführte oder finanzierte Schönheitsreparaturen. Darunter fällt jedoch nicht willkürlich jede Art von Renovierung, sondern nur ganz bestimmte Arbeiten.

Als typische Schönheitsreparaturen gelten:

  • Tapezieren,

  • Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decke

  • Verschließen von Bohrlöchern

  • Streichen von Fußböden, Heizkörpern, Heizungsrohren

  • Streichen von Türen bzw. der Innenseite von Fenstern und Wohnungstür

Zu den Arbeiten, die ein Vermieter nicht als Schönheitsreparatur fordern darf, zählen beispielsweise:

  • Abschleifen des Parkettbodens,

  • Austauschen eines alten Teppichbodens

  • Streichen von Fußleisten

  • Entfernen von Rissen in der Decke

In diesen Fällen darf die Behebung des Mangels nur dem Mieter angelastet werden, wenn er ihn tatsächlich zu verantworten hat oder der Verschleiß über das normalerweise übliche Maß hinausgeht. Weiterführend gilt sogar: Bürden Sie im Mietvertrag dem Mieter Reparaturen auf, die über keine rechtliche Grundlage verfügen, wird dadurch die gesamte Regelung unwirksam.

Zusammengefasst lässt sich sagen, dass Vermieter ausschließlich Schönheitsreparaturen unter bestimmten Bedingungen fordern dürfen. Erstens, wenn die Wohnung renoviert dem Mieter übergeben wurde, zweitens, die Vertragsklausel nur angemessene Reparaturarbeiten fordert und drittens, sie in ihrer Gesamtheit korrekt formuliert wurde.

Andersherum gilt: Wenn Sie all das erfüllt haben und der Mieter sich weigert zum Auszug die Wohnung zu renovieren, begeht er damit eine Vertragsverletzung. In diesem Fall dürfen Sie auch die Mietkaution nutzen, um die anfallenden Kosten auszugleichen.

Wenn Sie sich nicht mit Mietern über einen möglichen Renovierungsanspruch herumärgern wollen, können Sie das auch Home überlassen. Wir sorgen für den Erhalt des vertraglich vereinbarten Zustands Ihrer Wohnung und für korrekte Formulierungen im Mietvertrag.

Welche Art von Vereinbarungen sind unwirksam?

Ist die Vertragsregelung oder ihre Formulierung nicht korrekt, wird sie unwirksam. In der Folge ist der Mieter zu gar keinen Schönheitsreparaturen – weder während der Mietzeit noch zu ihrem Ende verpflichtet. Daher ist es für Vermieter ratsam, einige Beispiele von Formulierungen kennenzulernen, die bereits von Gerichten gekippt wurden:

  • Das ergab sich bei Klauseln, die starre Renovierungsfristen unabhängig vom tatsächlichen Wohnungszustand verlangten. Ein Beispiel dafür bietet der Satz: „Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre.“

  • Ähnlich ist die Endrenovierungsklausel, die dieses Beispiel zeigt: „Der Mieter übernimmt die Wohnung in folgendem Zustand: In allen Räumen Tapeten/Wände neu gestrichen, alle Heizkörper, Innentüren, Türrahmen neu lackiert. Der Mieter verpflichtet sich, bei seinem Auszug die Wohnung in dem beschriebenen Zustand zurückzugeben.“

Auch hier urteilte der Bundesgerichtshof im Jahr 2009, dass die Klausel unwirksam ist. Sie verlangt vom Mieter die Wohnung in einem Idealzustand zurückzugeben, unabhängig davon, ob sie überhaupt renovierungsbedürftig ist oder nicht.

  • Ein weiteres Beispiel, bei dem die Klausel unwirksam wird, bildet die Forderung nach einer bestimmten Farbauswahl oder einer Ausführungsart. Sollen die Wände „in neutralen, deckenden, hellen Farben“ gestrichen werden, muss der Mieter gar nichts machen. Denn er darf sich während der Mietzeit nach seinen Vorgaben einrichten, eine Farbvorgabe ist also unangemessen und führt dazu, dass die gesamte Regelung unwirksam wird. Bereits die Aufforderung die Wohnung „weiß gestrichen“ zurückzugeben, geht zu weit. Gleiches gilt, wenn der Vermieter den Außenanstrich von Fenstern und Türen mit einbezieht.

  • Ebenfalls als unwirksam erklärt wurden Absprachen zwischen Mieter und Vormieter. Die Begründung in einem Urteil vom August 2018 lautete, dass diese keinerlei Einfluss auf das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter haben. Sichert der Mieter beispielsweise dem Vormieter zu, die anfallenden Renovierungen im Gegenzug für eine überlassene Einbauküche auszuführen, spielt das keine Rolle. Da ihm die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, hat der Vermieter in der Regel das Nachsehen – denn er kann sich nicht auf diese Absprache berufen.

Gut zu wissen: Die Stiftung Warentest hat eine Übersicht zusammengestellt mit einer Reihe von Formulierungen zu Schönheitsreparaturen, die bereits von Gerichten gekippt wurden. Aber auch auf der Seite des Berliner Mieterbundes finden Sie berüchtigte Fehler, die Sie umgehen sollten. Mit ausreichend Wissen vermeiden Sie die vielen Fallstricke!

Wie lautet die richtige Formulierung zu Schönheitsreparaturen?

In diesem Fall sollten sich Vermieter merken: Weniger ist mehr. Ein Beispiel für eine wirksame Klausel lautet – beeindruckend einfach: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“

So hat der Bundesgerichtshof im Juli 2004 geurteilt, dass die Formulierung eine wirksame Abwälzung darstellt.

Was gilt, wenn der Vertrag gar keine Klausel zu Schönheitsreparaturen enthält?

Für den Fall, dass der Mietvertrag gar keine Regelung zur Schönheitsreparaturen enthält, wird die gesetzliche Bestimmung angewandt. Demnach ist der Vermieter für jegliche Art der Renovierung verantwortlich und trägt alle entstehenden Kosten.

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