Wohnung vermieten – Welche Steuern fallen an?

Unabhängig davon, um welche Art von Mietobjekt es sich handelt, müssen Vermieter auf ihre Einkünfte Steuern zahlen. Sowohl bei einer Eigentums- oder einer Ferienwohnung als auch bei einem Haus oder einem einzelnen Zimmer in der eigenen Wohnung müssen die erhaltenen Mieteinnahmen erklärt werden. Handelt es sich um geringe Beträge, können sie unter der Bagatellgrenze liegen oder vom Grundfreibetrag abgedeckt werden.

Wohnung vermieten: Was müssen Vermieter bei der Steuer beachten?

Gemäß § 2 Abs. 1 EStG unterliegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung generell der Einkommensteuer. Dennoch gibt es eine Bagatellgrenze von 520 Euro jährlich. Da bedeutet, wenn Sie nur selten Ihre Wohnung vermieten und diesen Betrag nicht überschreiten, sind Ihre Mieteinnahmen steuerfrei. Aber auch bei einer dauerhaften Vermietung können zumindest Arbeitnehmer von einer Freigrenze in Höhe von 410 Euro profitieren. Übersteigen Sie jedoch diese Freigrenzen, müssen Sie Ihre gesamten Mieteinnahmen versteuern und nicht nur das, was darüber liegt.

Unabhängig davon gilt für Steuerpflichtige in Deutschland ein Grundfreibetrag, der jedoch alle Jahreseinkünfte umfasst: Jene aus selbstständiger und nichtselbstständiger Arbeit, aus Kapitalanlagen, Gewerbebetrieb, Vermietung und Verpachtung etc. Im Jahr 2020 waren somit 9.408 Euro grundsätzlich steuerfrei, für 2021 wurde der Betrag auf 9.744 Euro angehoben. Vermieter zahlen damit erst Steuern, wenn ihre gesamten Jahreseinkünfte diesen Betrag übertreffen.

Wohnung vermieten: Welche Ausgaben dürfen von der Steuer abgesetzt werden?

Besonders zu Beginn eines Immobilien Investments fallen oft hohe Beträge an, die von den Mieteinnahmen abgezogen werden dürfen und so die Steuerlast reduzieren. Relevante Beispiele sind hier die Zinsen für die Finanzierung, die meist anfänglich besonders hoch sind oder Ausgaben für Renovierungen, die direkt nach dem Kauf anstehen. Aber es gibt auch viele weitere Posten, die Vermieter in der Steuererklärung angeben dürfen:

  • Werbungskosten sind jene Kosten, die Vermietern entstehen, um die Mieteinnahmen zu erhalten und langfristig zu sichern. Dazu zählen beispielsweise Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten, aber auch Nebenkosten für Heizung und Wasser oder die Kosten für den Energieausweis. Werbungskosten dürfen vollständig in dem Jahr, in dem sie angefallen sind, geltend gemacht werden.

  • Abschreibung von Anschaffungs- und Herstellungskosten. Bei einem Wohngebäude dürfen jährlich zwei Prozent der Kosten über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben werden.

  • Kommt es innerhalb der ersten drei Jahre nach Immobilienkauf zu Renovierungskosten, die 15 Prozent des Wertes überschreiten, zählen sie zu den Herstellungskosten und müssen demnach über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Wohnung vermieten: Wann müssen Sie Umsatzsteuer zahlen?

Generell ist die Vermietung (im Privatbereich) von der Umsatzsteuerpflicht ausgenommen. Vermieter müssen daher nur in bestimmten Fällen eine Umsatz- oder die sogenannte Mehrwertsteuer berechnen und abführen.

  • Wenn Vermieter Gewerberäume an umsatzsteuerpflichtige Unternehmen vermieten, dürfen sie sich aussuchen, ob sie die Umsatzsteuer berechnen und abführen möchten. Einerseits bringt das natürlich einen höheren bürokratischen Aufwand mit sich. Andererseits kann es sich lohnen, wenn der Vermieter selbst mehrwertsteuerpflichtige Leistungen, wie Handwerkerarbeiten, in Anspruch nimmt. Er zahlt dann 19 Prozent weniger für die Dienstleistung.

  • Wenn ein Eigentümer mehrere Immobilien in kurzen Zeitabständen verkauft, kann das Finanzamt ihn als gewerblichen Immobilienhändler einstufen. Das ist meist dann der Fall, wenn die Drei-Objekte-Grenze, nach der nur drei Objekte zeitnah zur Anschaffung, Herstellung oder Modernisierung innerhalb von fünf Jahren verkauft werden. Damit unterliegt die Vermietung anderen Regelungen.

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Wohnung vermieten: Beispiel für Ermittlung der Einkünfte für die Steuer

Ein Vermieter hat 200.000 Euro für eine Eigentumswohnung bezahlt und erhält 700 Euro Miete monatlich, im Jahr also 8.400 Euro. Für das Immobilien Investment hat er eine Finanzierung genutzt, für die er im ersten Jahr 2.000 allein an Zinsen zahlt. Kleinere Instandhaltungen, wie verstopfte Rohre und ein kaputtes Waschbecken mussten durchgeführt werden, für die er 1.000 Euro aufgewendet hat. Die laufenden Kosten betrugen 600 Euro.

  • Mieteinnahmen + 8.400 Euro

  • Zinsen - 2.000 Euro

  • Instandhaltungen - 1.000 Euro

  • Abschreibung des Gebäudewerts - 4.000 Euro

  • Laufende Kosten - 600 Euro

Die zu versteuernden Einkünfte betragen also nur noch 800 Euro. Kam es für einige Monate zu einer Mietminderung oder gar zu einem Mietausfall, können sich leicht Verluste einstellen.

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