Wohnung vermieten: Was sollten Vermieter beachten?

Besonders für Immobilieneigentümer, die noch über wenig Erfahrung mit Vermietungen verfügen, gibt es eine Reihe von Dingen im Prozess einer Vermietung zu beachten. Ein angemessener Mietpreis muss festgelegt, der geeignete Mieter gefunden und der Mietvertrag vermieterfreundlich gestaltet werden. Auch wenn Sie sich dabei von einem Makler oder einer Hausverwaltung unterstützen lassen, sollten Sie trotzdem den Überblick behalten. Home hilft Ihnen dabei.

Vermietung vorbereiten: Renovierung, Energieausweis und der richtige Mietpreis

Am Anfang steht eine gute Vorbereitung, die späteren Stress und unnötige Geldeinbußen vermeiden kann. Ein wichtiger Punkt dabei ist, das Mietobjekt als erstes zu überprüfen, ob notwendige Reparaturen durchgeführt werden müssen. Funktionieren alle Wasserhähne, schließen die Fenster dicht? Sind die Abflüsse gereinigt? Schließlich möchten Sie Ihre Eigentumswohnung über das Inserat hinaus vermarkten und zuverlässige Mieter gewinnen.

Außerdem sollten sich Vermieter frühzeitig um einen Energieausweis kümmern, da sie bereits im Wohnungsinserat auf einige Kennzahlen verweisen und ihn spätestens bei der Wohnungsbesichtigung den Interessenten vorlegen sollten. Dabei können sie sich in den meisten Fällen zwischen einem günstigeren verbrauchsorientierten Energieausweis und einem aufwendigen bedarfsorientierten Energieausweis entscheiden. Wo der Unterschied liegt und mit welchen Kosten zu rechnen ist, erfahren Sie hier.

Der nächste Schritt liegt darin, einen angemessenen Mietpreis zu berechnen. Das ist nicht immer ganz einfach, daher sollten Vermieter sorgfältig verfahren, sich über den lokalen Mietspiegel bzw. die ortsübliche Vergleichsmiete informieren und auch darüber, ob am Standort die Mietpreisbremse greift. Generell gilt, dass der Mietpreis nicht mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. dem Mietspiegel liegen sollte. Bei einem angespannten Wohnungsmarkt und einer Mietpreisbremse ist dieser Wert auf 10 Prozent gekappt.

Bewerten Sie Ihre Immobilie anhand der gängigen Kriterien, wie

  • Größe

  • Lage

  • Ausstattung

  • Zustand des Gebäudes

So lässt sich das Objekt gut über den Mietspiegel einordnen. Sie erhalten Anhaltspunkte, in welcher Mietpreisspanne sich die Wohnung bewegt. Denn bedenken müssen Sie Folgendes: Ein zu hoher Mietpreis führt zu häufigen Mieterwechsel, der unnötige Kosten für Sie verursachen kann. Ein zu niedriger Mietpreis dagegen kann zur Folge haben, dass Sie langfristige Instandhaltungen nicht decken können und Ihre Rendite schwindet.

Ist die Mietwohnung möbliert, dürfen Sie für diesen höheren Nutzwert einen Zuschlag berechnen. Gängig ist hier das sogenannte Berliner Modell. Demnach werden zwei Prozent des Anschaffungspreises über zehn Jahre anerkannt. Beläuft sich beispielsweise der Neuwert der Möblierung auf 6.000 Euro, darf der Vermieter monatlich 120 Euro auf den Mietzins aufschlagen.

Wohnung vermieten: Wie finden Sie den passenden Mieter?

Natürlich möchte jeder Vermieter einen zahlungsfähigen, zuverlässigen Mieter, der sorgsam mit seinem Eigentum umgeht. Aber welche Eigenschaften weist er darüber hinaus auf? Vermieter sollten sich hier Gedanken über die Zielgruppe machen. Für wen eignet sich die Wohnung? Eher für eine junge Familie, einen Studenten oder ein Rentnerehepaar?

Das hat den Vorteil, dass sie das Inserat daran ausrichten und auch gezielt platzieren können. Das  Rentnerpaar wird vielleicht eher die Wohnungsangebote der Lokalzeitung durchforsten, der Student am schwarzen Brett seiner Uni nachsehen und jemand, der aufgrund eines Jobwechsels fremd in die Stadt kommt, die großen Internetportale nutzen.

In jedem Fall sollten Vermieter, besonders bei einem Internetinserat, drei Dinge beachten:

  • Stellen Sie den Wohnungssuchenden einen Grundriss des Objekts zur Verfügung, denn so können sie zügig entscheiden, ob die Wohnung ihren Bedürfnissen entspricht.

  • Bereichern Sie das Angebot um professionelle Wohnungsfotos: Versuchen Sie jedes Zimmer aus zwei unterschiedlichen Perspektiven zu fotografieren, so vermitteln Sie gut eine räumliche Vorstellung. Außerdem sollten Sie auf günstige Lichtverhältnisse achten (Tageslicht) und besondere Ausstattungsmerkmale der Wohnung ebenfalls verbildlichen, beispielsweise Balkon, Terrasse oder Einbauküche.

  • Innerhalb des Beschreibungstextes sollten Vermieter die wichtigsten Informationen bereitstellen: Quadratmeterzahl der Wohnung, Anzahl der Zimmer, Baujahr, Hinweis zur Energieeffizienz, besondere Ausstattungsmerkmale, Kaltmiete, voraussichtliche Betriebskosten und Kaution, Umgebung bzw. Nachbarschaft. Besonders bei dem letzten Punkt sollten Sie darauf achten, das hervorzuheben, was für Ihre Zielgruppe wichtig ist. Die junge Familie wird sich für Kitas und Schulen in unmittelbarer Umgebung, das Rentnerpaar für naheliegende Einkaufsmöglichkeiten interessieren.

Gut zu wissen: Wenn Sie einen Makler hinzuziehen, sollten Sie bedenken, dass seit 2015 das Bestellerprinzip gilt. Wer den Makler beauftragt, muss auch die Kosten tragen. Zwar können Sie diese in der Regel von der Steuer absetzen, dennoch müssen Sie üblicherweise bis zu zwei Monatsmieten zzgl. Mehrwertsteuer einkalkulieren.

Wie gelingt der Besichtigungstermin?

Auch den Besichtigungstermin sollten Vermieter gut vorbereiten und darauf achten, dass sie alle notwendigen Informationen zur Wohnung – u.a. auch den Energieausweis – zur Hand haben, um die Fragen der Interessenten beantworten zu können. Im Idealfall ist der Termin so organisiert, dass die Interessenten die Besichtigung bei Tageslicht vornehmen können.

Daran sollten Sie denken: Erstellen Sie vorab einen Bogen zur Mieterselbstauskunft, den Sie direkt bei der Wohnungsbesichtigung aushändigen und ausfüllen lassen. Mit unserem Muster stellen Sie die richtigen Fragen!

Wohnung vermieten: Was ist bei der Auswahl des Mieters zu beachten?

Mit der Mieterselbstauskunft haben Sie bereits einen besseren Eindruck der Interessenten gewinnen können und wissen, wer möglicherweise Haustiere halten möchte, wer beruflich als Posaunist tätig ist und natürlich wer über ein ausreichend hohes Gehalt verfügt. Dennoch sollten Vermieter nicht – über eine Vorauswahl hinausgehend – ausschließlich auf die Selbstauskunft vertrauen. Es folgt also eine professionelle Überprüfung des Interessenten anhand von

  • der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Hiermit weist der Interessent dem Vermieter über die Auskunft seines Vorvermieters nach, dass er immer zuverlässig die Miete gezahlt hat und keine Mietschulden bestehen.

  • einer Bonitätsprüfung bzw. Schufa-Auskunft. Damit erhält der Vermieter einen Eindruck seiner Kreditwürdigkeit und seines Zahlungsverhaltens.

  • den drei letzten Gehaltsnachweisen, die zeigen, dass der Interessent über ein regelmäßiges, ausreichend hohes Einkommen verfügt.

Der Mietvertrag – Wie kann er vermieterfreundlich gestaltet werden?

Haben Sie Ihren Traummieter gefunden, geht es nun daran, den Mietvertrag aufzusetzen. Eine Reihe gesetzlicher Bestimmungen sorgen dafür, dass in der schriftlichen Vereinbarung keine Partei stark benachteiligt werden kann. Aber gerade in den Feinheiten können Mietverträge eher dem Mieter oder dem Vermieter entgegenkommen. Die folgende Liste zeigt Ihnen die Punkte, an denen Sie bei der Erstellung aufmerksam verfahren sollten:

  • Dauer des Mietverhältnisses: Wenn Sie bereits wissen, dass Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt Ihr Wohneigentum selbst benötigen, sollten Sie den Mietvertrag befristen. Dafür müssen Sie zwar nach § 575 BGB berechtigte Gründe nennen, aber einen unbefristeten Mietvertrag ordentlich zu kündigen, kann sich für Vermieter sehr schwierig gestalten.

  • Neben der Kaltmiete sollte im Mietvertrag die Zahlung von Betriebskosten vereinbart werden. Fehlt diese Regelung, muss der Mieter sie auch nicht leisten. Entscheidet sich der Vermieter gegen eine Betriebskostenvorauszahlung und für eine Pauschale sollte der Zusatz erfolgen, dass ggf. eine Anpassung der Pauschale vorgenommen werden darf.

  • Da eine Mietkaution nicht gesetzlich festgelegt ist, muss sie ebenfalls schriftlich vereinbart werden. Der Vermieter darf höchstens die dreifache Kaltmiete verlangen.

  • Ist der Vermieter nicht einverstanden damit, sollte er eine gewerbliche Nutzung im Vertrag ausschließen.

  • Reparaturen: Der Vermieter kann außerdem im Vertrag kleinere Arbeiten der Verantwortung des Mieters übergeben. Bei einer Kleinreparaturklausel und einer Regelung zu Schönheitsreparaturen sollte auf die richtige Formulierung geachtet werden.

Die Wohnungsübergabe

Genau wie bei der Wohnungsbesichtigung sollte der Vermieter für die Wohnungsübergabe eine Uhrzeit wählen, zu der Tageslicht verfügbar ist. So können beide Parteien die Wohnung gemeinsam begehen und einfacher auf bereits vorhandene Mängel untersuchen. Wichtig bei diesem Schritt: Erstellen Sie immer ein Übergabeprotokoll, in dem Sie die wichtigsten Punkte mit Datum und beiden Unterschriften dokumentieren. Unsere Vorlage unterstützt Sie dabei, die richtigen Informationen, wie bestehende Mängel oder die Anzahl der ausgehändigten Schlüssel, festzuhalten.

Dauerhafte Verwaltung, Steuern, Ausgaben: Was ist zu beachten?

Für die dauerhafte Verwaltung ihrer Immobilie beauftragen viele Immobilienbesitzer eine Hausverwaltung, die beispielsweise als Ansprechpartner für Mieter fungiert, sich um die Organisation von Reparaturen kümmert und die jährliche Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellt. Damit reduziert ein Vermieter seinen Arbeitsaufwand deutlich. Zwar wird ein bestimmter Betrag fällig, aber diesen können Sie, wie alle Ausgaben, die Ihnen rund um Ihre Vermietung anfallen, von der Steuer absetzen. Das Finanzamt erkennt im Rahmen der Vermietung fast alle Kosten als Werbungskosten an.

Mit Home haben Sie eine langfristige Lösung gefunden, die die Leistungen eines Maklers und einer Sondereigentumsverwaltung ideal kombiniert. Die Mietersuche und Überprüfung führen wir genauso professionell durch wie die dauerhafte Betreuung der Mieter und Ihres Eigentums.

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