Wohnungsübergabe: Die wichtigsten Punkte für Vermieter

Bei einer Wohnungsübergabe händigt der Vermieter dem neuen Mieter die Schlüssel und damit die Wohnung aus. Als Vermieter liegt eine ordnungsgemäße Durchführung in Ihrer Verantwortung und auch in Ihrem Interesse. Mit einem Übergabeprotokoll sichern Sie sich gegen zukünftige Schäden ab.

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1. Wohnungsübergabe richtig planen

Planung des Termins

Sowohl beim Einzug als auch beim Auszug des Mieters sollte eine ordentliche Wohnungsübergabe stattfinden. Beide Parteien einigen sich auf einen Termin – am besten zu einer Uhrzeit, zu der ausreichend Tageslicht vorhanden ist, um die Wohnung begutachten zu können. Genügend Zeit hilft beiden Seiten, alle Fragen bezüglich möglicher Schäden oder Reparaturvorgänge zu klären.

Zieht der Mieter in die Wohnung ein, so muss der Vermieter sicherstellen, dass die Wohnung, zum Beginn des Mietvertrags bezugsfertig ist. Renovierungsarbeiten sollten bis dahin abgeschlossen sein; andernfalls kann der Mieter ihn für zusätzlich aufkommende Kosten haftbar machen. Gleiches gilt aber auch für den Mieter beim Auszug – verspätet er sich und übergibt die Wohnung nicht pünktlich, kann auch ihm Schadensersatz blühen.

Was ist bei der Wohnungsübergabe zu tun?

Zur Wohnungsübergabe werden die Schlüssel und zwar alle vorhandenen Exemplare übergeben. Hierzu zählen natürlich auch Briefkasten-, Garagen- oder Kellerschlüssel. In der Regel begehen Vermieter und Mieter gemeinsam alle Zimmer und Bereiche, die zur Mietwohnung gehören, überprüfen u.a. Zählerstände und das Funktionieren von Wasserhähnen und Türklinken.

Währenddessen fertigen Sie ein Übergabeprotokoll an. Darin dokumentieren sie sorgfältig den Zustand der Wohnung und erfassen alle Schäden, beispielsweise einen großen Kratzer im Parkett. Geht es um den Auszug des Mieters, dient diese Gelegenheit auch dem Abgleich mit dem ursprünglichen Übergabeprotokoll, das zu seinem Einzug aufgesetzt wurde.

Darin liegt für beide Parteien ein Vorteil: Der Vermieter kann dem Mieter keine Schäden anhängen, die bereits vor dessen Einzug bestanden und der Mieter kann den Vermieter nicht auf Kosten sitzen lassen, die er selbst zu verantworten hat.

Ein Übergabeprotokoll ist nicht gesetzlich verpflichtend und besitzt deshalb keine festgelegte Form. Dennoch wird es – sollte  zu einem späteren Zeitpunkt eine Auseinandersetzung in einem Rechtsstreit münden – vor Gericht Berücksichtigung finden.

Wer sollte bei der Wohnungsübergabe anwesend sein?

In der Regel müssen Mieter und Vermieter an einer Wohnungsübergabe teilnehmen, da der nun beginnende Vertrag zwischen ihnen besteht. Beide können sich jedoch auf eigene Verantwortung vertreten lassen: Der Mieter kann über eine Vollmacht einen Dritten zur Wohnungsübergabe ermächtigen, und auch der Vermieter darf beispielsweise einen Makler oder die Hausverwaltung zum Termin schicken.

Sollte der jeweilige Vertreter aber Schäden übersehen, geht das auf die Kappe des Vertretenen, schließlich hat er die Vollmacht erteilt und ist letztlich Vertragspartner. In manchen Fällen begleitet zusätzlich ein Zeuge die Wohnungsbegehung, um die Überprüfung des Wohnungszustands zu bestätigen.

2. Wohnungsübergabe bei Einzug – was ist zu beachten?

Bei der Wohnungsübergabe sollten Mieter und Vermieter gemeinsam eine Liste von Punkten prüfen:

  • Aufdrehen der Heizkörper, um zu testen, ob sie sich während dem Aufenthalt in der Wohnung erwärmen

  • Öffnen und Schließen von allen Fenstern und Türen: Sind alle Fenster dicht und alle Türklinken bzw. Schlösser intakt?

  • Auf- und Zudrehen aller Wasserhähne und betätigen der Klospülung: Funktioniert der Wasserfluss problemlos?

  • Ablesen von Zählerständen: Gas-, Wasser- und Stromzähler sollten überprüft und dokumentiert werden.

  •  Wie viele Schlüssel gibt es? Sind alle vorhanden und funktionsfähig?

  • Lassen sich irgendwo in der Wohnung, an Wänden oder Decke feuchte Stellen, Verfärbungen oder gar Schimmel ausmachen?

  • Wie steht es um Tapete, Anstrich und Löcher in den Wänden? Wurde alles bereits behoben oder soll der neue Mieter die Arbeit übernehmen?

  • Auch der Boden sollte nach Kratzern im Parkett, lockeren Dielen oder Flecken untersucht werden.

  • Einrichtungsgegenstände: Funktioniert der Herd in der Einbauküche? Und sind die Schränke gut an der Wand befestigt?

  • Badewanne, Dusche und Waschbecken sollte ebenfalls ein sorgfältiger Blick gelten: Gibt es irgendwo einen Sprung oder Risse? Sind sie Armaturen stabil verbaut?

  • Auch die zugehörigen Bereiche, wie Hausflur, Treppenhaus, Keller und Dachboden sollten begangen werden: Passen alle Schlüssel? Gibt es irgendwo Feuchtigkeitsschäden?

Alle Mängel, die nicht dem im Mietvertrag vereinbarten Zustand entsprechen, sollten Erwähnung im Wohnungsübergabeprotokoll finden.

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Gut zu wissen: Wenn Sie von Ihrem Mieter erwarten, zum Auszug die Wohnung zu renovieren, müssen Sie das bereits in einer korrekten Klausel zu Schönheitsreparaturen im Vertrag festhalten. Achten Sie auf eine genaue Formulierung, ansonsten wird die gesamte Klausel oft als unwirksam bewertet.

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3.  Was gehört ins Wohnungsübergabeprotokoll?

Ein Wohnungsübergabeprotokoll dokumentiert den tatsächlichen Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs und inwiefern dieser von den Vertragsvereinbarungen oder den gesetzlichen Vorschriften abweicht. Bestimmte Angaben sollten auf jeden Fall in dem Protokoll vorhanden sein, um ihm ggf. vor Gericht Beweiskraft verleihen zu können.

  • Name und Adresse aller Anwesenden – also Vermieter, Mieter und eventuell eines Zeugen

  • Anschrift der übergebenen Wohnung

  • Datum der Übergabe und des Einzugs bzw. Auszugs

  • Zählerstände der Wasseruhren, Stromzähler und Heizkörper

  • Aufnahme aller gefundenen Wohnungsmängel: Hier sollten möglichst genaue Beschreibungen über die versehrten Stellen, beispielsweise die Größe des Kratzers im Parkett oder des Risses im Waschbecken, erfolgen. Anhand einiger Fotos können diese gut belegt werden.

  • Die Übergabe aller vorhandenen Schlüssel, die nach Art – Keller, Briefkasten, Dachboden – und Anzahl benannt werden sollten.

  • Der Zustand von Einrichtungsgegenständen oder Einbauten, wie einer Einbauküche.

  • Mängelfreiheit: Saubere, mangelfreie Zimmer sollten ebenso protokolliert werden.

Im Idealfall wird das Dokument von beiden Parteien unterschrieben, obgleich die Vertragspartner nicht dazu verpflichtet sind. Wird ein Wohnungsübergabeprotokoll nicht gegengezeichnet, kann es später trotzdem als Dokument über den Zustand der Wohnung gesehen werden. Fotos und Zeugen stärken dann natürlich seine Beweiskraft umso mehr.

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Gut zu wissen: Auf Home finden Sie eine kostenlose Vorlage eines Übergabeprotokolls, mit der Sie einfach und bequem eine Checkliste bei Ihrer Wohnungsübergabe abarbeiten können. Denken Sie an eine zweifache Ausfertigung, denn jede Partei sollte über ein eigenes Exemplar verfügen.

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4. Wohnungsübergabe: Eigentümer werden

Geht es um die Wohnungsübergabe einer neugebauten Wohnung, die nun vom Bauträger an den neuen Eigentümer übergeben wird, gilt es, ein paar Besonderheiten zu beachten. In der Regel erfolgt die Übergabe bei einer Eigentumswohnung mit der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises.

Der Käufer ist dann aber noch nicht tatsächlich Eigentümer, das ist er nämlich erst, wenn die Übertragung im Grundbuch stattgefunden hat. Dennoch erhält er mit der Übergabe die Verfügungsgewalt über die Immobilie. In der Regel wird vereinbart, dass damit die Nutzen und Lasten des Eigentums auf den Käufer übergehen. Der Wechsel bedeutet, dass nun der Käufer das Objekt nutzen und darüber entscheiden darf. Aber im gleichen Zug erhält er auch die Kosten und Lasten: Grundsteuer, Versicherungsbeiträge, Hausgeld, etc.

Die Wohnungsübergabe verläuft generell nach dem gleichen Prinzip wie bei einer Vermietung, nur etwas aufwendiger: Beispielsweise müssen alle Einbauten und technischen Geräte sorgfältig überprüft und dem Käufer hier Betriebsanleitungen und Garantieunterlagen ausgehändigt werden.

In Bezug auf Wasser, Strom und Gas sollte beim Anbieter eine Zwischenablesung und ein Abnehmerwechsel angemeldet werden. Bei der Abnahme eines Neubaus muss beachtet werden, dass der Käufer ihn mit dieser Handlung als vertragskonform und mängelfrei bestätigt.

Das bedeutet, dass sich ab diesem Zeitpunkt die Beweislast umkehrt: Möchte der Käufer nun einen Mangel beanstanden, erfordert das deutlich mehr Aufwand. Daher ist natürlich bei der Erstellung eines Abnahmeprotokolls deutlich mehr Vorbereitung geboten.

Für diesen Termin sollte der Käufer sich Unterstützung von einem Sachverständigen einholen, um keine groben Baumängel zu übersehen.

5. Wohnungsübergabe bei Auszug

Findet die Wohnungsübergabe zum Auszug des Mieters statt, sollte sich der Vermieter vorab auch ein paar Gedanken machen, da eine richtige Durchführung bereits Risiken vermeidet.

Der richtige Zeitpunkt für die Wohnungsübergabe

So sollte auch in diesem Fall der Termin bei Tageslicht stattfinden. Des Weiteren sollte der Mieter die Wohnung bereits geräumt haben. Denn erstens können dann keine neuen Schäden mehr durch den Umzug entstehen, und zweitens sind alle Wände und Böden gut sichtbar. Bodenkratzer und Wandflecken können nicht hinter Möbeln versteckt werden.

In welchem Zustand muss der Mieter die Wohnung übergeben?

Der Mieter muss die Wohnung sauber, also frei von groben Verschmutzungen, übergeben. Dennoch versteht sich unter dem gängigen Begriff „besenrein“ nicht, dass die Wohnung kleinlich geputzt werden muss. Hat der Mieter Veränderungen in der Wohnung vorgenommen, beispielsweise eine Einbauküche installiert oder eine Wand eingezogen, ist er im Grunde genommen dazu verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.

Hier sollte man jedoch zuvor die Situation besprechen, denn oft sind Nachmieter daran interessiert, beispielsweise eine Küche, und damit die Verantwortung für den Originalzustand zu übernehmen. Wurden zu Mietbeginn Einrichtungsgegenstände vom Vermieter bereitgestellt – häufig handelt es sich dabei um Spüle und Herd – sollte dieser sich dennoch vergewissern, dass sein Eigentum unversehrt und wohlbehalten eingelagert wurde.

Welche Renovierungsarbeiten darf der Vermieter erwarten?

In einer Wohnung, die über Jahre genutzt wird, zeigen sich unweigerlich Abnutzungs- und Gebrauchserscheinungen. Der Vermieter muss hier zwischen einem normalen Verschleiß und Schäden, die einen sachgemäßen Gebrauch übersteigen, unterscheiden. Ersteres muss er nämlich hinnehmen, denn diese sind bereits mit den regelmäßigen Mietzahlungen abgegolten. Für Letzteres aber darf er eine Entschädigung erwarten. Häufige Fälle sind dabei beispielsweise Schäden, die durch die Haltung von Haustieren (Kratzer an Türen) entstanden sind.

Ob der Mieter Schönheitsreparaturen zum Auszug erledigen muss, hängt stark vom Mietvertrag und dem Zustand der Wohnung zum Einzug des Mieters ab. Hat der Mieter die Wohnung ohne Renovierung übernommen, kann er kaum anschließend dazu verpflichtet werden. Schönheitsreparaturen können auch nur bestimmte Punkte, wie das Tapezieren, das Anstreichen der Wände, Decken, Türen, Fenster, Böden, Heizkörper, Heizungsrohre und das Verschließen von Bohrlöchern umfassen.

Aber Vorsicht, da besonders viele Klauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam sind, sollte man hier bei der Formulierung Sorgfalt walten lassen und sich an der aktuellen Rechtsprechung orientieren. Stellt die Klausel sich als unwirksam heraus, bleiben dem Mieter jegliche Renovierungsarbeiten erspart.

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7. Was tun, wenn die Wohnung nicht im vereinbarten Zustand übergeben wird?

Fristen: Zügig handeln

Der Mieter hat die Wohnung verlassen, aber der Vermieter ist nicht mit dem Zustand einverstanden, da bestimmte Schäden nicht beseitigt wurden. Der Vermieter muss nun zügig reagieren, da die Verjährungsfrist bei sechs Monaten liegt. Der Zeitraum beginnt mit der Rückgabe der Wohnung. Dies ist in § 548 BGB geregelt.

Welche Möglichkeiten hat der Vermieter?

Der Vermieter sollte hier nachvollziehbare Schritte einleiten. Zunächst den ehemaligen Mieter über den vorhandenen Schaden informieren und ihn dazu auffordern, den Schaden innerhalb einer gesetzten Frist in Ordnung zu bringen. Er kann ihm auch direkt mitteilen, dass er – sollte dies nicht geschehen – ein Unternehmen beauftragen wird, für dessen Leistung der ehemalige Mieter aufzukommen hat.

Tut er das schlussendlich, stellt er die entstandenen Kosten dem Mieter in Rechnung oder begleicht sie mit dem entsprechenden Anteil der Kaution. Sollte sich der Mieter dennoch weigern, setzt sich die Verjährungsfrist fort. Der Vermieter muss dann zügig reagieren, eine Klage einreichen oder einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragen.

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

In der Regel zahlt der Vermieter nach der Wohnungsübergabe die Kaution zurück, wenn keine weiteren Forderungen wie Mietschulden gegenüber dem ehemaligen Bewohner bestehen. Möchte er aber noch einige Dinge überprüfen, darf er einen Teil des Betrags bis zu sechs Monaten einbehalten und ggf. zur Kostendeckung verwenden. Dabei muss der Vermieter aber den Mieter mit einer Begründung und Kostenaufstellung über den Verbleib des Geldes aufklären.


Fragen und Antworten

Wohnungsübergabe – was ist zu beachten?

Eine Wohnungsübergabe sollte immer bei Tageslicht stattfinden, damit mögliche Schäden an der Mietsache gut erkannt werden können. Mieter und Vermieter sollten gemeinsam alle zugehörigen Räume und Bereiche begehen und einige Punkte überprüfen: Zählerstände, das Funktionieren von Wasserhähnen, Türklinken und -schlössern und einiges mehr. Schäden sollten dabei sorgfältig in einem Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten werden. Des Weiteren erhält der Mieter alle vorhandenen Schlüssel und damit den Zugang zur Wohnung.

Wann muss die Wohnungsübergabe erfolgen?

Die Wohnungsübergabe erfolgt vor Beginn des Mietvertrags. Als Vermieter müssen Sie dafür sorgen, dass der Mieter rechtzeitig die Wohnung beziehen kann. Beim Auszug sollte die Wohnungsabnahme nach dem tatsächlichen Auszug des Mieters erfolgen, da dann keine weiteren Schäden mehr entstehen können und die Mietwohnung besser zu begutachten ist. Hier ist wiederum der Mieter verpflichtet, die Wohnung pünktlich zum Vertragsende zu übergeben.

Wohnungsübergabe: Was sind Gebrauchsspuren?

Gebrauchsspuren sind kleinere Schäden, die durch einen normalen Gebrauch und Abnutzung entstehen. Als Beispiele gelten hier: Kleine Kratzer und Dellen im Boden, ein verkalkter Duschkopf, verdreckte Badezimmerfugen, Bohrlöcher in der Wand (in verhältnismäßiger Anzahl). Das muss der Vermieter akzeptieren, da die Gebrauchsspuren bereits durch die Mietzahlungen abgegolten sind. Anders steht es bei Brandlöchern, Kratzspuren von Haustieren an den Türen etc.

Wer muss bei der Wohnungsübergabe anwesend sein?

In der Regel müssen Vermieter und Mieter bei der Wohnungsübergabe präsent sein. Beide können sich jedoch auch durch Dritte vertreten lassen. So kann der Mieter jemanden durch eine Vollmacht ermächtigen, die Wohnungsübergabe durchzuführen und anstelle des Vermieters kann auch eine Hausverwaltung oder ein Makler oder eben home diese Aufgabe übernehmen.

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